نسخه موفق ساخت در بافت فرسوده

نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران نسخه موفق ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده وناکارآمد شهری را تشریح کرد.

ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به رویکردهایی که از گذشته تا امروز در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده تجربه شده است، اعلام کرد: به‌رغم تمایل بسیار زیادی که از سوی متولی نوسازی بافت فرسوده و دولت برای نوسازی بافت‌های فرسوده و تسریع این جریان وجود داشته و دارد پیچیدگی‌ها  و دشواری‌های امر نوسازی منجر به عدم تحقق برنامه‌های کمی‌نوسازی شده است و شاهد هستیم به‌رغم تکلیف قانونی مبنی بر نوسازی سالانه ۱۰ درصد از مساحت بافت‌های فرسوده، عملا این موفقیت حاصل نشده است.

رهبر، در شرایط فعلی بهترین نسخه اجرایی برای نوسازی بافت‌های فرسوده را اجرای طرح کلید به کلید در این بافت‌ها  ومحدوده‌های شهری می‌داند و معتقد است اجرای این سیاست نه تنها برای مردم و بخش‌خصوصی بلکه برای خود دولت هم موثرترین روش برای نوسازی است. به گفته وی، لازم است امر نوسازی بافت‌های فرسوده از حالت تک پلاک‌سازی به نوسازی انبوه و محله محور تغییر کند و با استفاده از روش و رویکرد نوسازی کلید به کلید محلات فرسوده به صورت یکجا تملک و نوسازی شوند. به اعتقاد وی، نوسازی بافت‌های فرسوده تنها از طریق اعطای وام و مشوق به مردم برای ساخت تک پلاک‌ها، نمی‌تواند اهداف تعیین شده در قانون برای ساماندهی این بافت‌ها را محقق کند و لازم است با تدابیر ویژه این موضوع به صورت جدی مورد پیگیری و رسیدگی قرار بگیرد.

فرآیند نوسازی بافت‌های فرسوده در کشور ما با توجه به سیاست‌های موجوددر این زمینه تا چه اندازه موفق بوده است؟

متاسفانه و به‌رغم تمایل متولی و سیاست‌گذار بخش مسکن و مسوولان نوسازی بافت‌های فرسوده به پیشبرد امر نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده به نظر می‌رسد موفقیت چندانی در این زمینه حاصل نشده است. هر چند همواره اعلام شده است نوسازی بافت‌ها و واحدهای مسکونی فرسوده و ناکارآمد شهری از مهم‌ترین اولویت‌های سیاست‌گذاری و اجرای برنامه‌های دولت در بخش مسکن است. در واقع قوانینی که در این زمینه وجود دارد از جمله قانون موجود در خصوص الزام به نوسازی سالانه ۱۰ درصد از مساحت بافت‌های فرسوده کشور،عملا محقق نشده است. این موضوع نیز به مسائل و مشکلات و پیچیدگی‌های قابل توجه در امر نوسازی مسکن برمی‌گردد که همواره در این مسیر ایجاد مانع کرده است. این موانع نه تنها در مسیر ساکنان بافت‌های فرسوده، بلکه در مسیر دولت و متولی امر نوسازی و بخش خصوصی همواره وجود داشته است و کماکان نیز پابرجاست.

این موانع و چالش‌ها چه مواردی هستند و چرا تاکنون دولت‌ها در امر نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده موفق عمل نکرده اند؟

نوسازی بافت‌های فرسوده همواره دشواری‌ها و مشکلات خاص خود را داشته است. این مشکلات و پیچیدگی‌ها مربوط به امور مختلف از جمله مسائل اجتماعی، اقتصادی، فنی، حقوقی و مالکیتی، فرهنگی و … است.یکی از مهم‌ترین مسائلی که دولت و سازنده‌ها در بافت‌های فرسوده برای امر نوسازی با آن مواجه هستند موضوع مالکیت اشخاص و پروسه‌های حقوقی مربوط به انتقال مالکیت است. در بسیاری از موارد املاک موجود در این پهنه‌ها سند ندارند و مالکیت آنها نامشخص است.در برخی موارد دیگر مالکان در دسترس نیستند به این معنا که یا فرد دیگری به عنوان مستاجر در ملک ساکن است یا ساکنان ملک نمایندگان مالکان هستند که همین موضوعات مسائل مربوط به نوسازی را با دشواری مواجه می‌کند. در بسیاری از موارد حتی دیده می‌شود که افراد به صورت دست به دست، واحد مسکونی فرسوده را به فرد دیگری برای سکونت اجاره داده‌اند و اساسا مالک اصلی در دسترس نیست و پیچیدگی‌های از این دست که در مسیر نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری قرار دارد.

از سوی دیگر دشواری در امر جلب رضایت ساکنان و مالکان بافت‌های فرسوده برای دریافت رضایت از آن‌ها برای تخریب و نوسازی و مجاب‌سازی آنها به جابه جایی در واحد دیگر تا زمان نوسازی واحد مسکونی امری است که از گذشته تا امروز فرآیند نوسازی را با دشواری همراه کرده است. کم بودن عرض معابر در بافت‌های فرسوده، ریز دانه بودن پلاک‌ها، راضی نشدن بسیاری از مالکان به تجمیع پلاک با همسایگان خود نیز مشکلاتی است که در زمینه‌های دیگر می‌توان به آن اشاره کرد. نوسازی بافت فرسوده همواره با مشکلات تامین مالی و تسهیلاتی هم مواجه بوده است  و به‌رغم وجود مصوباتی در این زمینه، بانک‌ها به دلیل عدم اختصاص یارانه سود تسهیلات به آنها و طولانی شدن دوره بازگشت پول، اقدام به همکاری موثر با دولت در این زمینه نکرده‌اند. این مسائل را شاید بتوان به عنوان مهم‌ترین موانع امر نوسازی بافت‌های فرسوده مورد اشاره قرار داد.

چرا به‌رغم برگزاری جلسات متعدد میان مسوولان دولتی و بخش خصوصی، عملا بخش‌خصوصی استقبال قابل توجهی از ورود به نوسازی بافت فرسوده و ساخت انبوه مسکن در این پهنه‌ها نکرده است؟

باید توجه داشت که اقدام برای نوسازی بافت‌های فرسوده و هموار کردن مشکلات و موانع موجود در این مسیر تنها بر عهده بخش خصوصی نیست و شاید لازم است بسیاری از این موانع ابتدا برطرف شده  و دولت با تسهیل‌گری در این حوزه در مراحل بعدی کار را به انبوه‌سازان و سازندگان حرفه‌ای واگذار کند. بسیاری از مشکلات و پیچیدگی‌های امر نوسازی بافت فرسوده در کنار بوروکراسی‌های پیچیده و فراوان در این مسیر منجر به کاهش انگیزه ساخت‌وساز در بافت‌های می‌شود. هر چند همواره جلسات متعددی در این زمینه برگزار می‌شود و دولت‌ها و متولیان مسکن قول مساعدت و همکاری به انبوه‌سازان در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده می‌دهند و در گذشته نیز در این زمینه تفاهم‌نامه‌هایی میان دولت و بخش‌خصوصی در این زمینه امضا شده است، اما در عمل نیاز است مسیر نوسازی با همکاری دولت برای بخش‌خصوصی هموار شود.

تا زمانی که دستکاه‌های مرتبط با امر نوسازی به خصوص شهرداری‌ها، ادارات ثبت و سایر مسوولان و ادارات مربوطه مجاب به همکاری متقابل و مضاعف با انبوه‌سازان برای تسریع فرآیندهای نوسازی نشوند نمی‌توان انتظار داشت بخش‌خصوصی در این زمینه قادر به همکاری موثر باشد. در واقع لازم است همکارهای موثر دو جانبه  و چند جانبه در این زمینه شکل بگیرد و ارتباطات و تعاملات موثر میان مسوولان بخش‌های مختلف و سازندگان  و انبوه‌سازان ایجاد شود.

از سوی دیگر بخش‌خصوصی شاید به تنهایی قادر به اعتمادسازی و ایجاد اعتماد در میان مردم و ساکنان بافت‌های فرسوده نباشد و لازم است دولت و متولی مسکن اعتمادسازی لازم را در این زمینه در میان مردم ایجاد کنند تا در زمان تملک این پهنه‌ها برای امر نوسازی با معضل عدم اعتماد ساکنان به بخش‌خصوصی مواجه نشویم. در واقع دولت باید شرایطی را مهیا کند که از یک سو فعالیت در بافت‌های فرسوده برای انبوه‌سازان و سازندگان حرفه‌ای تسهیل شود و از سوی دیگر با اعمال امتیازات و مشوق‌هایی توجیه اقتصادی امر نوسازی برای مردم و ساکنان این بافت‌ها از یک سو و برای سرمایه‌گذاران ساختمانی از سوی دیگر را افزایش دهد. در واقع نیاز است سازنده‌ها نیز سود معقولی از فرآیند نوسازی به دست آورند و از سوی دیگر شرایط کار برای آنها با سهولت همراه شود یا دست کم از دشواری‌ها و موانع فعلی که در مسیر نوسازی بافت‌های فرسوده قرار دارد کاسته شود. به خصوص لازم است معضل زمانبر بودن حل مشکلات حقوقی و ملکی در بافت‌های فرسوده با همکاری دستگاه‌های دولتی و ادارات ثبت برطرف شود.

نقش انبوه‌سازان تاکنون در امر نوسازی بافت‌های فرسوده به چه میزان بوده است؟ آیا انبوه سازان هم در این زمینه تمایلی از خود نشان داده‌اند؟

بله، انبوه‌سازان همواره و در دوره‌های مختلف تمایل خود را به همکاری با دولت برای نوسازی پهنه‌ها و بافت‌های فرسوده کشور اعلام کرده‌اند و چندین مرتبه همزمان با تغییر دولت‌ها جلساتی مشترک میان انبوه‌سازان و متولی مسکن برای نوسازی بافت‌های فرسوده با همکاری بخش دولتی و خصوصی برگزار شده است و انبوه‌سازان هم با علاقه‌مندی به حضور در پروژه‌های نوسازی در این جلسات شرکت داشته‌اند، اما مدتی بعد عملا پیگیری موثری از سوی دولت در این زمینه صورت نگرفته است. انبوه‌سازان هم در چند پروژه نوسازی بافت‌های فرسوده از جمله اجرای بخشی از پروژه نوسازی محله سیروس تهران مشارکت داشته اند اما آنچه مهم است آنکه این جلسات و تعاملات مشترک باید ادامه دار شود و با نظر دولت و بخش خصوصی سازوکاری مشترک برای ورود موثر بخش‌خصوصی به بافت‌های فرسوده همزمان با تسهیل‌گری مناسب دولت در این زمینه صورت بگیرد.

تاکنون چه رویکردهایی برای نوسازی بافت‌های فرسوده در کشور تجربه شده است و کدامیک از این رویکردها موفق بوده است؟

رویکردهای مختلفی از جمله موضوع نوسازی با روش کلید به کلید در کشور تجربه شده است که شاید بتوان آن را موفق‌ترین روش برای تسریع در امر نوسازی مسکن اعلام کرد.از سوی دیگر روش‌هایی همچون پرداخت تسهیلات مختلف برای نوسازی به مالکان واحدهای مسکونی فرسوده در قالب تسهیلات خودمالکی پروژه‌های مسکن مهر یا تسهیلات بانکی در اشکال دیگر برای این امر در نظر گرفته شده است. اما به عقیده ما، رویکرد کلید به کلید موفق‌ترین رویکرد محسوب می‌شود. در این رویکرد، دولت زمین‌هایی برای امر نوسازی در مجاورت بافت‌ها و محلات فرسوده در نظر گرفته و واحدهای مسکونی مطابق با الگوی غالب تقاضای محله فرسوده مجاور احداث می‌کند. با واگذاری این واحدها به متقاضیان امر نوسازی و مالکان واحدهای فرسوده محله مجاور، زمین‌ها و واحدهای مسکونی آنها را برای امر نوسازی تملک می‌کند و این روش را محله به محله تکرار می‌کند. این رویکردی است که به نظر می‌رسد بیش از هر رویکرد دیگری در نوسازی بافت‌های فرسوده شهری موثر باشد، چرا که هم تکلیف دولت و انبوه ساز از بابت تملک اراضی و عدم ایجاد مشکل در حین نوسازی به لحاظ نحوه تملک زمین‌ها و مخالفت مالکان با تخریب و نوسازی روشن می‌شود و هم تکلیف ساکنان از همان ابتدا مشخص است و از همان ابتدا افراد در واحدهای مسکونی نوسازی شده و متعلق به خودشان ساکن می‌شوند و نیاز به سکونت موقت آنها در واحدهای استیجاری نیز برطرف می‌شود. ضمن آنکه مالکان واحدهای فرسوده با علم به اینکه از همان ابتدای کار مالک یک یا ۵/ ۱ واحد مسکونی نوساز در ازای یک واحد مسکونی فرسوده خود می‌شوند با رضایت بیشتری اقدام به واگذاری ملک خود برای نوسازی می‌کنند.

پرداخت تسهیلات خودمالکی چطور؟ آیا مردم خودشان سازنده‌های بهتری نیستند و بهتر نیست با اعمال مشوق‌ها و پرداخت تسهیلات، امر نوسازی را به آنها واگذار کرد؟

تجربه نشان داده است که این رویکرد موفق نیست. این موضوع گذشته از آنکه منجر به نوسازی محلات فرسوده به صورت تک پلاک و همچنین عدم یک‌نواختی و یکدستی نوسازی در یک محله یا یک معبر می‌شود به لحاظ شهرسازی و زیرساخت‌های فنی و خدماتی نیز با مشکل مواجه می‌شود. ببینید اگر نوسازی به صورت محله ای و از سوی سازندگان صاحب صلاحیت انجام شود لازم است همزمان با افزایش تراکم و برخی تغییراتی که به واسطه امر نوسازی انجام می‌شود ظرفیت و ساختار زیرساخت‌های شهری نیز تغییر کند. نیاز است در بسیاری از موارد این زیرساخت‌ها تغییر کنند، چرا که بسیاری از آنها قدیمی‌ و پوسیده هستند و از سوی دیگر جوابگوی بارگزاری جدید جمعیتی نیستند. بنابراین لازم است این زیرساخت‌ها نیز تغییر کنند در حالیکه در فرآیند نوسازی به صورت تک پلاک اساسا این اقدامات انجام نمی‌شود و به فرض آنکه زیرساخت‌ها در بافت فرسوده فراهم است اقدام به بارگزاری بیش از حد ظرفیت در این مناطق می‌شود. این موضوع منجر به ایجاد بافت‌های فرسوده جدید در سال‌های پیش‌رو و هدر رفت و اتلاف سرمایه می‌شود. چرا که قدمت بسیاری از این زیرساخت‌ها حدود نیم قرن است.این در حالی است که شخصی سازی عمدتا منجر به عدم رعایت نکات شهرسازی می‌شود و نوعی ناهماهنگی در نحوه ساخت واحدها به لحاظ فنی و شهرسازی ایجاد می‌کند. شاید توجه بیش از حد به این رویکرد و تاکید بر اینکه مردم خودشان سازنده‌های خوبی در حوزه نوسازی و بافت‌های فرسوده هستند از سال‌های گذشته تاکنون منجر به ساخت وسازهای بی‌کیفیت و غیراصولی در بافت‌های فرسوده شده است. از سوی دیگر یک عامل مهم در عدم تحقق برنامه‌ها و برنامه‌ریزی‌های موجود برای نوسازی بافت‌های فرسوده نیز همین موضوع می‌تواند باشد، چرا که علاوه بر افرادی که به صورت غیراصولی اقدام به نوسازی بافت‌های فرسوده کرده‌اند عده دیگری به هیچ وجه زیر بار نوسازی نرفته‌اند و بافت شهری غیرهمگن و ناهماهنگی را در این زمینه ایجاد کرده‌اند. این در حالی است که توجه به مسائل شهرسازی و همچنین کاربری‌های اطراف در نوسازی محلات فرسوده از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است.

ملاحظات مهم در ارتباط با امر نوسازی مسکن در شرایط فعلی چیست و در این زمینه چه توصیه‌ای به دولت و متولی نوسازی دارید؟

مساله مهم در این زمینه در وهله اول آن است که لازم است دولت و متولی امر نوسازی با دقت و تامل بیشتر سیاست‌های امر نوسازی را مورد بازنگری قرار دهد. همان گونه که اشاره شد، سیاست کلید به کلید در شرایط فعلی شاید موثرترین روش برای تسریع در امر نوسازی محلات و واحدهای مسکونی فرسوده باشد. از سوی دیگر هر گونه احیا و نوسازی و بازسازی در بافت‌های فرسوده باید با ملاحظات و استانداردهای فنی و کارشناسی به لحاظ معماری و شهرسازی صورت بگیردو موقعیت‌های مکانی سازه‌های فرسوده  و بافت‌های نیازمند نوسازی به لحاظ قرار گرفتن در بافت تاریخی یا بافت سنتی و قدیمی‌به تفکیک مشخص شود تا معلوم شود کدام قسمت‌ها نیازمند احیا و مرمت به منظور حفظ و حراست از بافت‌های ارزشمند تاریخی است  وکدام بخش‌ها باید تخریب و نوسازی شود. در صورت تمایل به نوسازی بافت‌های قدیمی ‌و نتیجه‌گیری از این بابت همچنین باید برنامه‌ریزی‌های دقیقی در این زمینه صورت بگیرد و این امر به صورت منسجم و کارشناسی در دستور کار قرار بگیرد. باید توجه شود که امر نوسازی و بهسازی باید در هر مکانی به فراخور موقعیت و شرایط همان مکان و ویژگی‌های آن انجام شود. متولی نوسازی مسکن اگر به دنبال اجرای یک سیاست موثر و عملیاتی در پهنه‌های فرسوده است لازم است از هر گونه فشار سیاسی به دور باشد چرا که اعمال هر نوع فشار بر متولی نوسازی بافت‌های فرسوده از این ناحیه منجر به تصمیمات و اقدامات شتاب زده  وغیرکارشناسی می‌شود و در نهایت نتیجه معکوس در این زمینه به همراه خواهد داشت. چرا که فعالیت اصولی و درست در بافت فرسوده در ابتدای امر ممکن است قدری زمانبر شود و در صورت اعمال فشار بر متولی نوسازی برای بالا بردن آمار و ارقام، ممکن است آنها هم از نوسازی اصولی و مطابق با استانداردهای فنی، معماری و شهرسازی منصرف شده  وکار به خود مردم واگذار شود که نتیجه آن هم مشخص است.

خواسته‌های انبوه‌سازان در شرایط فعلی برای ورود به حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده چیست و چه توصیه ای در این زمینه به دولت و سیاست‌گذار بخش مسکن دارید؟

انبوه‌سازان خواسته زیادی در این زمینه ندارند. ببینید انبوه‌سازان به دنبال کار هستند و مانند دلالان به دنبال کسب سودهای آنچنانی نیستند، بلکه مایلند در هر کجا امکان کار و خدمت داشته باشند ورود کنند و با یک سود معقول و منطقی اقدام به فعالیت کنند تا از این طریق هم هویت شغلی خود را حفظ کنند، هم درآمدزایی کنند و هم در ایجاد اشتغال در جامعه نقش آفرینی داشته باشند. از سوی دیگر یک خواسته منطقی و حداقلی از سوی سازنده‌ها آن است که بوروکراسی‌های موجود در مسیر دریافت مجوزهای قانونی برای امر نوسازی از بین برود یا به حداقل برسد و امکاناتی فراهم شود که هر سازنده یا انبوه‌سازی که قصد فعالیت در بافت‌های فرسوده برای ساخت مسکن داشته باشد بتواند ظرف مدت زمان ۲۴ ساعت پروانه ساختمانی دریافت کند. تسهیل شرایط پرداخت هزینه‌های مربوط به تامین انشعابات و سایر خدمات و هزینه‌هایی که از ابتدا از انبوه‌سازان گرفته می‌شود خواسته دیگر ما برای ورود به عرصه نوسازی بافت‌های فرسوده است. در این زمینه می‌توان به اعمال تخفیف موثر در هزینه‌های مربوط به صدور پروانه اشاره کرد و یا هزینه‌های مربوط به انشعابات شامل بخشودگی، تخفیف یا امکان پرداخت پس از آماده‌شدن  وفروش واحدها شود.

حل و فصل مسائل مربوط به مالکیت و صدور سند برای اراضی و واحدهای فاقد سند از دیگر خواسته‌های انبوه‌سازان از دولت و ادارات ثبت اسناد است که چندان کار دشواری هم نیست و می‌تواند منجر به تسریع فرآیند نوسازی بافت‌های فرسوده شود.کمک‌های تسهیلگرانه اجتماعی برای جلب رضایت مالکان به امر نوسازی که منجر به کوتاه شدن پروسه نوسازی و تسریع این امر می‌شود هم از موارد و خواسته‌های مهم سازندگان برای ورود به این عرصه است.همچنین لازم است دولت و متولی امر نوسازی همواره تعامل وجلسات کارشناسی موثر با انبوه‌سازان و سازندگان بخش‌خصوصی فعال در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده داشته باشند تا از این طریق ضمن شناسایی موانع و مشکلات نسبت به حل و فصل کردن آنها در اسرع وقت ومانع برداری از مسیر نوسازی بافت‌های فرسوده اقدام کنند.

توجه به مسائل فنی و کارشناسی به خصوص در حوزه شهرسازی و معماری و ایجاد مراکزی که منجر به افزایش ارزش افزوده هم برای ساکنان بافت‌های فرسوده وهم برای سازنده‌ها شود و از این طریق مشوق‌های کافی برای آنها در جهت نوسازی بافت‌های فرسوده را ایجاد کند از دیگر ضرورت‌های موجود در این زمینه محسوب می‌شود.