- هزینه ساخت مسکن به متری ۶۰ میلیون تومان رسیده است.
- سهم زمین در قیمت نهایی مسکن بیش از ۷۰ درصد است.
- قیمتسازی رسانهای باعث رکود و کاهش معاملات میشود.
- خروج سرمایه از مسکن به دلیل عدم نقدشوندگی به سمت طلا و ارز است.
- رکود مسکن تمام ذینفعان از جمله سازندگان و مستاجران را تحت فشار قرار میدهد.
بازار مسکن در شرایطی با رکود سنگین معاملاتی روبروست که همزمان گزارشهایی از جهش ۴۰ تا ۲۷۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی و افزایش هزینه ساخت منتشر میشود. در این میان، ارقامی مبنی بر رسیدن هزینه ساخت مسکن به متری ۶۰ میلیون تومان شنیده میشود.
به گزارش صما، کارشناسان معتقدند افزایش قیمت مصالح به تنهایی نمیتواند توضیحدهنده رشد قیمت مسکن باشد و سهم زمین همچنان بخش عمدهای از بهای تمامشده واحدهای مسکونی را تشکیل میدهد. انتشار ارقام غیرکارشناسی و بزرگنمایی هزینههای ساخت، از نگاه فعالان بازار، به تشدید رکود و کاهش معاملات دامن میزند.
مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن، در گفتوگو با اعتماد بیان کرد: بازار ملک امروز نه از نقدشوندگی مناسبی برخوردار است و نه از ارزندگی کافی؛ همین شرایط موجب میشود بخشی از سرمایهها به سمت بازارهای طلا و ارز حرکت کند. او افزود: برخی اظهارنظرها درباره قیمت مصالح ساختمانی بدون توجه به سهم واقعی هر کالا در بهای تمامشده ساختمان مطرح میشود و باعث میشود تصویر دقیقی از وضعیت بازار ارائه نشود.
گودرزی تاکید کرد: اگر قیمت سیمان با افزایش ۱۰۰ درصدی مواجه شود، این به معنای افزایش ۱۰۰ درصدی هزینه ساخت ساختمان نیست، زیرا سهم سیمان در مجموع بهای تمامشده مسکن محدود است. او معتقد است یکی از مهمترین عوامل افزایش قیمت نهایی مسکن، هزینه زمین است. در بسیاری از مناطق، بیش از ۷۰ درصد قیمت مسکن به ارزش زمین مربوط میشود.
این کارشناس بازار مسکن گفت: دولت در صورت استفاده صحیح از ظرفیتهای قانونی و اجرای درست قوانین بالادستی، میتواند زمین مورد نیاز برای ساخت مسکن را با شرایط مناسب در اختیار مردم و سازندگان قرار دهد. سیاست عرضه زمین میتواند یکی از مهمترین ابزارهای دولت برای کنترل قیمت تمامشده مسکن باشد. او تاکید کرد: اگر زمین با قیمت مناسب در اختیار پروژههای ساختوساز قرار بگیرد و همزمان موانع اداری و بروکراسیهای موجود کاهش پیدا کند، هزینه نهایی تولید مسکن نیز تحت تاثیر قرار میگیرد.
گودرزی معتقد است در شرایط فعلی، سیاستهای دولت در حوزه مسکن به اندازه کافی موثر نیست و باعث میشود بازار با مشکلات ساختاری مواجه شود. او یکی از مهمترین دلایل محدود شدن نقلوانتقال واحدهای مسکونی را شکلگیری قیمتهای غیر واقعی و قیمتسازی در بازار دانست. وقتی ارقام غیر کارشناسی درباره قیمت مسکن و هزینه ساخت منتشر میشود، خریدار و فروشنده نمیتوانند به یک نقطه مشترک برای انجام معامله برسند.
به گفته گودرزی، در برخی موارد، بالاترین قیمت ثبتشده برای یک ملک یا یک منطقه به عنوان قیمت پایه معاملات معرفی میشود، در حالی که بالاترین قیمت یک معامله لزوما نشاندهنده قیمت واقعی بازار نیست. این شیوه قیمتگذاری باعث میشود فروشندگان انتظار قیمتهای بالاتری داشته باشند و خریداران نیز به دلیل کاهش قدرت خرید، توان ورود به بازار را از دست بدهند. نتیجه چنین شرایطی، کاهش تعداد معاملات و قفل شدن بازار است.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: رکود فعلی تنها خریداران مسکن را تحت فشار قرار نمیدهد، بلکه تمام ذینفعان این بازار را با مشکل مواجه میکند. سازندگان با کاهش تقاضای موثر مواجه میشوند، مالکان برای فروش دارایی خود با دشواری بیشتری روبرو میشوند و مستاجران نیز تحت فشار افزایش هزینههای اجاره قرار میگیرند. او معتقد است در چنین شرایطی، سیاستگذار باید از انتشار اطلاعات نادرست و قیمتسازی جلوگیری کند و بازار را به سمت شفافیت بیشتر هدایت کند.
گودرزی درباره خروج بخشی از سرمایهها از بازار ملک و حرکت آنها به سمت طلا و ارز گفت: کاهش نقدشوندگی و نبود چشمانداز روشن از آینده بازار مسکن، یکی از عواملی است که سرمایهگذاران را به سمت بازارهای دیگر هدایت میکند. او معتقد است در چنین شرایطی، برخی سرمایهگذاران بازارهایی مانند طلا و ارز را به دلیل نقدشوندگی بیشتر انتخاب میکنند.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: حل بحران این بازار نیازمند ارائه تحلیلهای دقیق و پرهیز از اظهارنظرهای هیجانی است. قیمت مسکن تحت تاثیر مجموعهای از عوامل قرار دارد و زمین، هزینه تامین مالی، سیاستهای اقتصادی، قدرت خرید خانوارها، نرخ تورم، میزان عرضه و تقاضا و شرایط عمومی اقتصاد همگی بر این بازار اثر میگذارند.
گودرزی در پایان تاکید کرد: بازار مسکن برای عبور از رکود به ثبات، شفافیت و سیاستگذاری کارشناسی نیاز دارد. دولت باید با اصلاح سیاستهای زمین، تقویت عرضه مسکن، افزایش شفافیت اطلاعات و طراحی ابزارهای مالیاتی مناسب، زمینه بازگشت سرمایه به بخش مولد اقتصاد و خروج بازار مسکن از رکود را فراهم میکند.
جهش هزینه ساخت واقعی است
بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن، معتقد است رشد هزینه ساخت در شرایطی رخ میدهد که بازار مسکن همچنان با کسری عرضه مواجه است و همین همزمانی، فشار مضاعفی را بر قیمت تمامشده واحدهای مسکونی وارد میکند. او به اعتماد گفت: اقتصاد کشور با تورم عمومی مواجه است و این تورم تمام بخشهای زنجیره ساختوساز را تحت تاثیر قرار میدهد.
ستاریان افزود: رکود طولانیمدت بازار مسکن باعث میشود بسیاری از کارخانههای تولید مصالح ساختمانی با ظرفیت کامل فعالیت نکنند و برخی واحدهای تولیدی نیز با درصد پایینی از ظرفیت خود کار کنند یا حتی در مقاطعی تعطیل شوند. به گفته او، کاهش تولید در کنار افزایش هزینههای انرژی، مواد اولیه و دستمزد، قیمت تمامشده مصالح ساختمانی را افزایش میدهد.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: هزینه ساخت به نوع ساختمان و تعداد طبقات نیز بستگی دارد و هرچه پروژه بلندمرتبهتر میشود، هزینههای ساخت افزایش پیدا میکند. او معتقد است در پروژههای بلندمرتبه، هزینه ساخت هر مترمربع حتی به حدود ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان نیز میرسد. این هزینهها در حالی افزایش پیدا میکند که قیمت زمین نیز سهم قابل توجهی در قیمت نهایی مسکن دارد.
ستاریان گفت: کشور سالهاست با مشکل کمبود مسکن مواجه است و این کسری تاریخی همچنان ادامه دارد. از یک طرف تقاضای واقعی برای مسکن وجود دارد و از طرف دیگر، افزایش هزینه ساخت باعث میشود تولید واحدهای جدید دشوارتر و پرهزینهتر شود. او معتقد است این وضعیت یک چرخه معیوب ایجاد میکند؛ افزایش هزینه ساخت، قیمت نهایی مسکن را بالا میبرد و همزمان قدرت خرید خانوارها نیز کاهش پیدا میکند.
به گفته ستاریان، رشد شدید قیمت مسکن باعث میشود الگوی معاملات نیز تغییر کند. در گذشته، بخشی از خانوارها با فروش خانه قبلی خود، واحد بزرگتر یا مناسبتری خریداری میکردند؛ اما اکنون شرایط به گونهای پیش میرود که برخی مالکان برای تامین نقدینگی یا کاهش هزینههای زندگی، خانه بزرگتر خود را میفروشند و به سراغ واحدهای کوچکتر میروند. او این روند را نوعی تبدیل به بدتر در بازار مسکن میداند.
ستاریان در ادامه درباره خروج سرمایه از بازار مسکن و ورود آن به بازار طلا و ارز گفت: نقدشوندگی بالاتر این بازارها یکی از دلایل اصلی این جابجایی است. زمانی که قیمت طلا و ارز با سرعت افزایش پیدا میکند، سرمایهگذاران به دلیل امکان خرید و فروش سریعتر، منابع خود را به سمت این بازارها هدایت میکنند. او تاکید کرد: بازار مسکن برای خروج از این وضعیت به افزایش تولید، کنترل هزینه ساخت و تقویت قدرت خرید خانوارها نیاز دارد.
