نوسازی بافت فرسوده در کوچه فراموشی

بیشترین نرخ نوسازی املاک فرسوده تهران طی سال‌های اخیر برای سال ۹۲ ثبت شده که فقط ۵/ ۷ درصد پلاک‌ها در این سال، زیر بار ساخت‌وساز رفت و در بقیه سال‌های برنامه پنجم، سطح پوشش نوسازی از ۵ درصد کل بافت فرسوده – نصف هدف برنامه پنجم- تجاوز نکرد.

بلدیه نوشت: طی چند سال اخیر، وجود اشکالات متعدد در شکل سنتی بازیافت خانه‌های
قدیمی در مناطق ارزان‌قیمت پایتخت را تایید می‌کند. مطابق قوانین بالادست دولت و شهرداری
در حوزه نوسازی بافت‌فرسوده و همچنین برنامه پنجم توسعه، قرار بود در فاصله سال‌های
۹۰ تا ۹۴ هر سال معادل ۱۰ درصد از مساحت 3700هکتاری بافت‌ فرسوده شهر تهران نوسازی
شود و سالی ۲۰ هزار پلاک مسکونی کلنگی از کل ۲۰۵ هزار پلاک موجود در بافت، تخریب و
نوسازی شود.

اما آمارها نشان می‌دهد: بیشترین نرخ نوسازی املاک فرسوده تهران طی
سال‌های اخیر برای سال ۹۲ ثبت شده که فقط ۵/ ۷ درصد پلاک‌ها در این سال، زیر بار ساخت‌وساز
رفت و در بقیه سال‌های برنامه پنجم، سطح پوشش نوسازی از ۵ درصد کل بافت فرسوده –
نصف هدف برنامه پنجم- تجاوز نکرد.

 نتایج بررسی‌ها درباره اشکالات روش سنتی بازیافت خانه‌های
فرسوده شهر تهران حاکی است در مسیر ارتقای سطح نوسازی بافت فرسوده، حرکت همزمان در
سه مسیر اصلی الزامی است. در این باره علیرضا جعفری کارشناس ارشد نوسازی با اشاره
به این سه مسیر می گوید: مسیر نخست، نقش حمایتی بازیگران عرصه نوسازی بافت فرسوده
است. نکته مهم در این مسیر آن است که با استفاده از ظرفیت های بسته های تشویقی
برای تسهیل و تسریع جریان نوسازی، موضوع ساخت وساز در بافت فرسوده با توجیه
اقتصادی همراه شود. تعریف بسته های تشویقی مناسب در این مسیر از یک سو توسط
شهرداری و از سوی دیگر توسط دستگاه های خدمات رسانی در محدوده بافت فرسوده امکان
پذیر است.

او اعتقاد دارد: امروزه در حوزه حمایتی، بسته های تشویقی خوبی توسط
مدیریت شهری تدوین شده است. شهرداری به عنوان مرجع صادر کننده پروانه ساختمانی، در
حوزه صدور پروانه ساخت وساز تسهیلات خوبی را ارائه داده است تا بتواند از این مسیر
به افزایش ظرفیت تشویقی و توجیه¬پذیری سرمایه¬گذاری در حوزه بافت فرسوده میسر کند.

جعفری به تکالیف سایر سازمان ها در این مسیر تاکید دارد و می گوید:
اما سایر دستگاه های خدمات رسان همچون آب، برق، گاز و… نیز که باید نقش حمایتی
خود را در محدوده بافت فرسوده ایفا کنند به رغم آنکه تکالیف روشنی در حوزه حمایتی
برای این دستگاه ها پیش بینی شده است اما در حوزه اقدام و عمل متاسفانه محدودیت
هایی را شاهد هستیم که سبب شده این ظرفیت حمایتی به صورت ناقص اجرا شود. در رابطه
با این موضوع اگر صرفا در جلسات طرح ها و مصوبات خوبی را برای مبانی نظری نوسازی
بافت داشته باشیم و انتظار داشته باشیم این مبانی نظری در حوزه تحقق عملی نوسازی
بافت فرسوده کمک رسان باشند خطا است.

به گفته وی طی چند ماه گذشته با وجود آنکه اتفاقات خوبی در تشکیل
ستادهای بازآفرینی شهری رقم خورده است اما در حوزه عملیاتی همچنان شاهد محدودیت هستیم.
برای دستگاه های خدماتی و تاسیسات شهری به دلیل محدودیت ها و کمبود منابع مالی که
در این حوزه دارند امکان تهاتر موثر نیست.

این کارشناس ارشد نوسازی مسیر دوم را توانمندسازی مالکان بافت فرسوده
می داند و می گوید: مسیر دوم در حوزه توانمندسازی مالکان و ساکنان بافت فرسوده تعریف
میشود. در این مسیر باید با استفاده از تسهیلات مناسب، موجبات ارتقای توانمندی
اقتصادی ساکنان بافت فرسوده را فراهم کرد. افزایش توانمندی اقتصادی ساکنان بافت به
راحتی می تواند انگیزه و امکان آنها را برای ورود به عرصه نوسازی فراهم کند. در
این مسیر نیز، در حوزه اقدام و عمل ارائه تسهیلات به مالکان بافت فرسوده همچنان با
مشکل مواجه است.

جعفری در تعریف مسیر سوم که از آن با عنوان بسترسازی یاد می شود می
گوید: مسیر سوم با عنوان بسترسازی تعریف می شود.
نکته مهم در این مسیر ایجاد ظرفیت های محرک توسعه در مناطق بافت فرسوده که به
عنوان مناطق کم برخوردار شهری شناخته می شوند، است. از جمله اقدامات اولیه برای
حرکت در این مسیر ایجاد ظرفیت های حذف موانع تردد یا به تعبیر دیگر حذف ویژگی
نفوذناپذیری از مناطق بافت فرسوده در قالب ارتقای کیفیت محیطی و تامین سرانه های
منطقه ای است.

در این مسیر اگرچه پروژه های محرک توسعه در بخش تامین سرانه های فضای
سبز، سرانه های فرهنگی، ورزشی و اجتماعی در حال اجرا است اما تازمانی که این بسترسازی
با رویکرد کالبدی با تغییر الگوهای اجتماعی و کاهش ناهنجاری های اجتماعی در بافت
فرسوده همراه نباشد، میزان تاثیرگذاری این پروژه ها نیز کاهش پیدا خواهد کرد. از
این رو لازم است دستگاه های متولی برقراری امنیت و برخورد با آسیب های اجتماعی از
جمله بهزیستی در این حوزه وارد عمل شوند. در غیر
اینصورت بسترسازی بافت فرسوده با موانعی برخورد خواهد کرد که می تواند سرعت نوسازی
را کاهش دهد.

او تاکید کرد: اگر این سه مسیر مدیریت نوسازی
بافت فرسوده به صورت هم افزا در کنار هم نقش ایفا کنند می توان امیدوار بود که
جریان نوسازی مردمی می تواند با قوت زیاد پیش رود اما به دلیل نواقص و عدم تحقق بسیاری
از موارد در این بخش و توقف برخی مصوبات در حوزه اجرایی، نه تنها سرعت نوسازی بافت
فرسوده کاهش پیدا می کند بلکه اثرات منفی این روند می تواند خدشه دار کردن اعتماد
مالکان بافت فرسوده برای ورود به عرصه نوسازی منجر شود.

این در حالی است که محدوده فعلی بافت فرسوده تهران، قابلیت عرضه حداقل
۸۰ هزار واحد مسکونی جدید و نوساز حاصل از بازیافت خانه‌های قدیمی را دارد که چون
این خانه‌ها در مناطق جنوبی و مرکزی – محله‌های ارزان قیمت- قرار دارند، ساخت‌‌وساز
روی عرصه این املاک باعث تسهیل شرایط خانه‌دار شدن طبقات کم‌درآمد و تعدیل سطح
کنونی قیمت مسکن خواهد شد.