جزییات چهار امتیاز ویژه برای بازسازی ۳۵ هزار واحد جنگزده بدون دریافت هزینه از مالکان
مصوبه کمیسیون ماده ۵ تهران: خرید و فروش تراکم ساختمانی بین پلاکهای ویرانشده و سالم آزاد شد
کمیسیون ماده ۵ شهر تهران با ابلاغ مصوبهای تازه، دو بازار موازی را در کنار بازار راکد ساختوساز پایتخت فعال کرده است: «تخریب و بازسازی کامل خانههای جنگزده» و «خرید و فروش غیرمستقیم تراکم ساختمانی» که برای اولینبار امکان جابهجایی مجوز طبقات اضافه بین پلاکهای ویرانشده و پلاکهای سالم را فراهم میکند. همچنین جزییات چهار امتیاز ویژه برای بازسازی ۳۵ هزار واحد جنگزده بدون دریافت هزینه از مالکان اعلام شد.
آسیبهای ناشی از جنگهای اخیر در تهران، نه تنها یک بحران مسکن، بلکه یک فرصت اقتصادی تازه در دل بازار راکد ساختمانی ایجاد کرده است. بر اساس مصوبه جدید کمیسیون ماده ۵، دو بازار مکمل در امتداد هم شکل گرفتهاند: بازاری برای «تخریب و بازسازی کامل» خانههای تخریبشده و بازاری برای «خرید و فروش غیرمستقیم تراکم ساختمانی» که مجوز طبقه اضافه را میان پلاکها جابهجا میکند.
چهار امتیاز ساختمانی که هزینه بازسازی را پوشش میدهد
بنا بر جزییات صورتجلسه ۷۱۶ کمیسیون ماده ۵ تهران، به سازندههایی که حاضر شوند حدود ۳ هزار واحد مسکونی خسارتدیده را بدون دریافت هزینه از مالکان، تخریب و از نو بسازند، چهار امتیاز ویژه تعلق میگیرد. این امتیازها دارای ارزش اقتصادی در بازار زمین و مسکن هستند و نه تنها هزینه بازسازی را پوشش میدهند، بلکه حاشیهسودی مشابه مشارکت در ساخت عادی نیز برای مجریان ایجاد میکنند.
هسته اصلی این امتیازها، «تراکم اضافه به میزان یک تا حداکثر ۲ طبقه» است. برخلاف رویه جاری، شهرداری بابت صدور پروانه و عوارض تراکم (که در تهران مترمربعی بالای ۱۰ میلیون تومان برآورد میشود) هزینهای دریافت نمیکند.
جزییات فنی «تراکم اضافه»؛ دو شرط مهم برای اعطای طبقات
بر اساس مصوبه ۷۱۶ کمیسیون ماده ۵ شهر تهران، اعطای تراکم اضافه به ساختمانهای جنگزده منوط به رعایت دو شرط کلیدی است:
- شرط اول: افزایش طبقات نباید از ۵۰ درصد تعداد طبقات قبلی ساختمان بیشتر شود. به عبارت دیگر، ساختمانی که قبلا ۴ طبقه داشته، حداکثر میتواند ۲ طبقه اضافه (جمعا ۶ طبقه) دریافت کند.
- شرط دوم: تعداد نهایی طبقات باید با عرض معبر هماهنگ باشد. جزییات این شرط به این شرح است:
این دو شرط تضمین میکند که افزایش تراکم منجر به ایجاد ترافیک و فشار بیش از حد بر زیرساختهای محله نشود.
ارائه «دو قطعه زمین در ارتفاع» به صورت رایگان
یک تشبیه جذاب در میان فعالان بازار مسکن شکل گرفته است: ارائه ۲ طبقه اضافه به پلاک آسیبدیده، در واقع به معنای تحویل «دو قطعه زمین در ارتفاع» به صورت رایگان به عامل بازسازی است. این امتیاز، همراه با عدم دریافت هزینه صدور پروانه و سایر مجوزهای شهرداری، باعث میشود تخریب و نوسازی برای سازنده حاشیه سود قابل قبولی داشته باشد، حتی اگر از مالکان هزینهای دریافت نکند.
بازار مکمل: خرید و فروش تراکم «سیال» بین پلاکها
جذابترین بخش مصوبه، امکان «نقل و انتقال تراکم اضافه» است. اگر مالک ساختمان جنگزده نخواهد ساختمان جدید طبقه اضافی داشته باشد و بر بازسازی به شکل اول تاکید کند، مجوز طبقات اضافه میتواند به سایر پلاکهای مسکونی سالم در تهران منتقل شود.
این «تراکم ساختمانی سیال» اجازه میدهد مجوز از یک منطقه ارزانقیمت به منطقه شمال پایتخت جابهجا شود. با توجه به اختلاف شدید قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران، این جابهجایی اثر تصاعدی بر حاشیه سود مجریان بازسازی خواهد داشت.
پهنههای ممنوع برای پذیرش تراکم: پلاکهای واقع در مناطقی که وضعیت «تثبیت وضع موجود» برای آنها تعریف شده، اجازه پذیرش این تراکم مازاد را ندارند. این پهنهها شامل شهرک غرب، بازار تهران و جاده مخصوص میشود.
اجازه حرکت تراکم، راهحل خواسته مالکان
یکی از چالشهای اصلی بازسازی، تمایل بخش قابل توجهی از مالکان به بازسازی ساختمان به همان شکل اول (بدون افزایش طبقات) است. این خواسته به طور طبیعی با اعطای تراکم اضافه سازگاری ندارد. اما اجازه «حرکت تراکم اضافه در سطح شهر» این معضل را حل میکند. مالکان میتوانند بدون پذیرش طبقات اضافی در ساختمان خود، مجوز تراکم را به سازنده بدهند تا در جای دیگری از تهران استفاده شود. به این ترتیب، هم خواسته مالک تامین میشود و هم صرفه اقتصادی پروژه برای سازنده حفظ میگردد.
۳۵ هزار واحد آسیبدیده؛ هسته سخت بازسازی کجاست؟
نزدیک به ۳۵ هزار واحد مسکونی در پایتخت طی جنگ اخیر دچار آسیب شدهاند. از این تعداد، نزدیک به ۲ هزار واحد در سطح ۳ و ۴ خسارت (نیازمند پایدارسازی سازه یا تخریب کامل) قرار دارند. در حال حاضر دستکم ۲۰۰ پلاک مسکونی به طور کامل غیرقابل سکونت شدهاند و مالکان در انتظار شروع بازسازی هستند.
هسته سخت بازسازی، ساختمانهایی هستند که هزینه ساخت از نو برای آنها بالاست و مالکان نیز بر بازسازی به شکل اول تاکید دارند. در چنین شرایطی، توافق ساختمانی و اقتصادی بین مالک و عامل بازسازی، پیچیده و پرشرط میشود. اما وجود بازار سیال تراکم، این معادله را تسهیل کرده است.
نقد کارشناسان: تراکم مازاد فراتر از طرح تفصیلی
کارشناسان شهری نسبت به اعطای تراکم مازاد فراتر از سقف طرح تفصیلی تهران نقدهایی دارند. اما شهرداری به دلیل آنچه «نبود منابع مالی در دولت برای جبران خسارتها» عنوان شده، این مدل مالی را به اجرا گذاشته است. در سالهای گذشته نیز مواردی از «اضافه طبقه» برای افزایش عرضه مسکن دیده شده بود، اما تفاوت تراکم جنگی فعلی در دو چیز است: ارائه رایگان تراکم و قابلیت جابهجایی آن میان پلاکها.
امتیازهای دیگر: تغییر کاربری طبقه همکف و افزایش سطح اشغال
علاوه بر تراکم اضافه، سه امتیاز دیگر نیز به پلاکهای جنگزده تعلق میگیرد:
- تغییر کاربری طبقه همکف به مسکونی (با شرط تامین پارکینگ در طبقات منفی) که عملا به معنای تبدیل پارکینگ به کاربری مسکونی است.
- افزایش سطح اشغال ساختمان (کم کردن از مشاعات یا حیاط)
- تغییر کاربری طبقه اول به مغازه یا فروشگاه خدمات محلهای
این امتیازها که در قالب پروانه تخریب و بازسازی به مالکان اعطا میشود، در نهایت منافع اقتصادی آن به سازنده میرسد و اثر آن به شکل «بازسازی بدون دریافت هزینه» نصیب مالکان خواهد شد.
نارضایتی برخی مالکان: اشتباه در سطحبندی خسارت
برخی شهروندان به رسانهها اعلام کردهاند در فرآیند کارشناسی خسارت، ساختمان آنها که جزو سطح ۳ (نیازمند پایدارسازی) بوده، به عنوان سطح ۴ (خسارت جزئی) در نظر گرفته شده و عملا هزینه خسارتشان جبران نشده است. گروهی دیگر نیز معتقدند با وجود اینکه ساختمانشان قابلیت تعمیر در سطح ۳ را دارد، به آنها اعلام شده باید تخریب و از نو ساخته شود. این مسئله ضمن برهم زدن قدرالسهم زمین و تعداد واحدها، آنها را سالها بدون خانه میکند.
