فاصله دره و قله عوارض ساختمانی ۱۴۰۰؛ ۴۰ برابر

اعضای شورای شهر تهران در جلسه امروز خود ، لایحه نحوه محاسبه و دریافت عوارض ساختمانی مبتنی بر تعیین ارزش املاک در شهر تهران (با تاکید بر موقعیت مکانی) را به تصویب رساندند.

تعیین ارزش تک تک پلاک های شهر تهران

محمد سالاری رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی در این خصوص گفت: امسال ارزش تک تک ۹۴۰ هزار پارسل شهر تهران به صورت جداگانه محاسبه شده و بر اساس آن عوارض درنظر گرفته می شود. بر این اساس حداکثر افزایش عوارض ساختمانی مبتنی بر تعیین ارزش املاک ۵۰ درصد خواهد بود.در ادامه کلیات این لایحه بدون مخالف به رای اعضای شورای شهر گذاشته شد و با ۱۷ رای موافق به تصویب رسید.

جزییات فرمول تازه تعیین نرخ عوارض ساختمانی

این نخستین سال است که عوارض ساخت وساز در شهرداری تهران با معیار ارزش مکانی ساختمانی محاسبه می‌شود، محمد سالاری رییس کمیسیون شهرسازی ومعماری شورای شهر تهران  جزییات بیشتری از این معیار تازه تعیین نرخ عوارض را تشریح کرد .

او با تاکید بر این که مبانی مربوط به تعیین عوارض ساخت و ساز طی سال های گذشته مبانی درستی نبوده است گفت :‌در این دوره از مدیریت شهری طرحی را تهیه کردیم مبنی بر الزام شهرداری تهران برای تهیه دفترچه تعیین ارزش تک تک املاک تهران مبتی بر مبنای مرغوبیت مکانی . معاونت معماری و شهرسازی مشاوری را از دانشگاه هنر اصفهان انتخاب کرد ومطالعات گسترده‌ای در این رابطه انجام شد و دیتاهای مربوط به معاملات املاکی در هر روز شهر تهران مورد بررسی قرار گرفت .

به گفته سالاری ،اطلاعات به دست آمده برای تعیین مطلوبیت مکانی املاک از سه منبع به دست آمده است . نخست معاملات املاک شهر تهران که توسط مشاوران املاک به ثبت رسیده ، سامانه وزارت راه و شهرسازی و هم از اطلاعات شهرداری تهران استفاده شده است .

رانتی که ناخواسته به مالکان املاک مرغوب داده می شد

سالاری معتقد است در تمام این سال ها با برابری عوارض ساختمان ها ، به صاحبان زمین هایی که به دلایل مختلف املاک شان ارزش پیدا کرده و آنها در افزایش این ارزش نقشی نداشته اند رانت داده شده است وبا تصویب لایحه تعیین عوارض ساختمانی مبتنی بر مرغوبیت مکانی تک تک املاک در شهر تهران، دریافت عوارض ساختمانی، عادلانه می شود.

رییس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران با اشاره به این که در سال های گذشته از شاخص‌های دفترچه ارزش معاملاتی مصوب کمیسیون ماده ۶۴ تقویم املاک وزارت دارایی استفاده می شد گفت :‌ در فرآیند تصمیم گیری برای تعیین عوارض سال ۱۳۹۹ که در سال ۹۸ مصوب کردیم،‌ این موضوع مطرح شد که در دوره پنجم مدیریت شهری تهران بتوانیم،‌ دفترچه ارزش معاملاتی کل ۹۴۰ هزار پارسل شهر تهران را مبتنی بر مرغوبیت مکانی تدوین کنیم .

سالاری دلیل این مصوبه را این دانست که مبانی تعیین قیمت املاک در دفترچه وزارت دارایی خیلی دقیق نیست، چراکه کل شهر تهران را فقط به ۱۶۴ بلوک تقسیم کرده و بر اساس آن یک ضریب p از آن دفترچه گرفته می شود، بعد از اینکه ما عوارض سال ۹۹ را با ۳۰ درصد افزایش تصویب کردیم، کمیسیون شهرسازی و معماری شورا بر اساس جلسات مشترکی که با کمیسیون برنامه و بودجه و جلسه هم اندیشی داشت،‌ طرحی را تحت عنوان “الزام شهرداری تهران به ایجاد دفترچه ارزش معاملاتی شهر تهران مبتنی بر مرغوبیت مکانی تک‌تک پارسل های شهر تهران” ارائه کرد.

شاخص های مرغوبیت املاک در دفترچه ارزش معاملاتی شهر

سالاری در خصوص دفترچه تهیه شده ارزش معاملاتی شهر تهران مبتنی بر مرغوبیت مکانی تک‌تک پارسل های شهر تهران، توضیح داد: در این دفترچه اصطلاحی به نام location rent به معنای ارزش مکانی تک تک پارسل های شهر تهران آمده است و برای اینکه مشاور بتواند به ارزش مکانی واقعی برسد، مولفه ها و شاخصه های بسیار زیادی را مدنظر قرار داده است که مهمترین آنها تاثیرپذیری از ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران است، یعنی ضوابط طرح تفصیلی چه سرنوشتی را برای یک ملک در شهر تهران رقم می زند، هم ضوابط محدود کننده و هم ضوابط تشویق کننده ای که در طرح تفصیلی برای برخی از پهنه ها و زیر پهنه ها وجود دارد.

مولفه هایی مثل میزان عرض معبر، مساحت ملک و اندازه قطعه که در پهنه بندی طرح تفصیلی در تعیین عوارض موثر بوده و از طرفی دسترسی تک‌تک املاک شهر تهران به سرانه های خدماتی و خدمات از جمله دسترسی به مترو، دسترسی به خیابان و معبر، دسترسی به فضای سبز و پارک، دسترسی بیمارستان و خدمات آتش نشانی و… که یک شهروند به آنها احتیاج دارد از دیگر عوامل موثر در تعیین عوارض املاک است .

در دفترچه موقعیت مکانی دسترسی ها و همجواری در مواردی امتیاز منفی و در جایی امتیاز مثبت می گیرد.

به گفته سالاری در این دفترچه چند نوع بافت شهری تعریف شده است ، از جمله بافت مرغوب که موجب می شود ارزش ملک بالا برود و بافت‌های فرسوده در مناطق مرکزی با مرغوبیت پایین که البته ما بافت مرکزی متعارف هم داریم.

کف و سقف مرغوبیت مکانی املاک در تهران

در این ارزش گذاری ، طول وعرض ملک،اضلاع هندسی که باعث می شود نقشه های ساختمانی بهتری کشیده شود هم دیده شده است .رییس کمیسیون شهرسازی ومعماری شورای شهر تهران توضیح داد: این مطالعه به تدریج باید به تکامل برسد و تعیین ارزش مکانی دقیق تر شود تا الگویی برای تسری به همه شهرها باشد. مشاور به این نتیجه رسیده است که تفاوت ارزش مکانی یا مرغوبیت مکانی املاک در شهر تهران از کف متری ۵ میلیون تومان تا سقف ۲۲۰ میلیون تومان است، یعنی۴۰ برابر تفاوت وجود دارد، این در صورتی است که به موجب دفترچه ارزش معاملاتی که از دارایی گرفته شده،‌ این تفاوت بین یک تا ۹ است و اختلاف ارزش مکانی پارسل ها در عوارضی که طی دهه‌های گذشته، شورا و شهرداری تعیین کرده است، دیده نشده و به عبارتی برای پارسل ها و موقعیت های برتر و ممتازتر رانت داده شده است.

این لایحه موجب دریافت عادلانه عوارض از املاک شهری متناسب با متغیرهای واقعی مترتب بر قیمت املاک خواهد شد و شاخص هایی از جمله موقعیت ملک، میزان بارگزاری(ضوابط طرح تفصیلی ) ،شکل و اندازه بر ملک ، خدمات در دسترس و سرانه های خدماتی، در مدل سازی و برآورد ارزش املاک شهر تهران ملاک عمل خواهد بود.

در وضع موجود، تعداد بلوک های، ملاک عمل برای ارزش املاک، مطابق آخرین دفترچه ارزش معاملاتی ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، ۱۶۴ است که در لایحه حاضر، میزان دقت محاسبات جدید با ۹۴۰ هزار پارسل بسیار دقیق تر شده و برای تمامی پارسل ها یک LR تعیین شده است.

تنها ۳۰ درصد عوارض بر اساس مدل LRمحاسبه شد

این عضو شورای شهر تهران با اشاره اینکه در سال اول اجرای این مصوبه ملاحظات رشد قیمتی برای میزان عوارض ساخت و ساز مد نظر بوده است، گفت: تصمیم بر این است که ۳۰ درصد LR در محاسبات عوارض تاثیر گذار باشد و مابقی از PR 98 مطابق آخرین دفترچه ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم مطابق روال قبل گرفته شود و برای سال های آینده درصد استفاده از LR افزایش یابد. لذا فرمول جدید ترکیبی از قیمت آخرین دفترچه ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم و LR خواهد بود.

رییس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران امیدوار است طی سه چهار سال آینده به طور کامل دفترچه جدید معیار نرخ گذاری عوارض شود .سالاری تاکید کرد: هرچند افزایش قیمت ها در بخش مسکن، شهرداری را ملزم به افزایش ۲۵۵ درصد عوارض می کرد اما در مجموع بررسی های انجام شده در جلسات شورای شهر و شهرداری به این نتیجه رسیدیم که عوارض، به میزان بسیار کمتری افزایش یابد و در این مصوبه افزایش عوارض مطابق میانگین ۵۰ درصد منظور شد.

او در توضیح افزایش ۲۵۵ برابر این مثال را آورد که اگر ملکی بر اساس نرخ عوارض سال ۹۷ یک میلیارد تومان باید عوارض پرداخت کند برای آن که ارزش ریالی این عوارض در سال ۹۹ حفظ شود باید ارقام عوارض تا ۲۵۵ برابر افزایش پیدا می کرد ، در این سال ها قیمت زمین و ملک افزایش پیدا کرده است اما سهم عوارض ساخت و ساز کمتر هم شده است . یعنی به فرض اگر سهم عوارض ساختمانی از ساخت و ساز ۸ دهم درصد هزینه املاک باشد در حال حاضر این رقم کم تر هم شده است .

رییس کمیسیون شهرسازی ومعماری شورای شهر تهران در ادامه با اشاره به قرارگیری برخی از املاک در مجاورت پارک ها و بوستان ها گفت: اکنون این املاک نمی توانند پنجره ای به سمت این فضاها داشته باشند و این موضوع هم موجب می شود، نمای ساختمان یک نمای بی کیفیت باشد، ضمن اینکه هم فرصت را از این ساختمان ها می گیریم، هم دیده بانی و نظارت و چشم پارک بودن را در نظر نگرفتیم. شهرداری تهران از شورا تقاضا کرده است که این ساختمان ها بتوانند دسترسی و پنجره به این بوستان ها و فضای سبز داشته باشند که موجب ارزش افزوده برای ملک آن ها خواهد شد و صرفا آن واحدهایی که نورگیر می گیرند و پنجره دارند عوارضی به شهرداری پرداخت کنند تا از محل این عوارض در مناطق غیربرخوردار و برای پروژه های توسعه محلی استفاده شود.

به گفته سالاری ما اکنون باید عوارضی را بگذاریم که سقفش رقمی باشد که از محل آن بتوان سرانه های محلات غیربرخوردار را تامین کرد. مشروط بر اینکه یک حساب جداگانه ایجاد شود و این عوارض الزاما به این حساب واریز شود تا سرانه های خدماتی از آن تامین شود و این نیز تصمیم بسیار مهمی است.