بازار سیاه وام ودیعه مسکن با قراردادهای صوری رونق گرفت

تسهیلات ودیعه مسکن که برای حمایت از مستأجران طراحی شده بود، اکنون با چالش‌های جدی نظارتی روبه‌رو است. معاملاتی مانند خرید و فروش امتیاز وام و تنظیم قراردادهای صوری در بسترهای غیررسمی، این تسهیلات را از هدف اصلی خود دور کرده است. به تازگی شاهد افزایش آگهی‌ها و معاملاتی مبنی بر خرید و فروش وام ودیعه مسکن هستیم.

به گزارش صما، حسین رستمی، رئیس اتحادیه مشاورین معاملات املاک مشهد، در گفت‌وگو با خبرنگار ما اظهار کرد: خرید و فروش تسهیلات ودیعه مسکن که از سوی شبکه بانکی پرداخت می‌شود، طبق قانون کاملاً ممنوع و تخلف است. اگر افرادی به این ماجرا دامن بزنند یا در حال معامله این وام‌ها باشند، مرتکب عمل غیرقانونی شده‌اند و بی‌تردید با عوامل آن برخورد قاطع قضایی و قانونی صورت می‌گیرد. فعالان این بخش زیرمجموعه صنفی ما نیستند و سازوکار و دستورالعمل این تسهیلات به شکلی تعریف شده که به هیچ عنوان قابلیت انتقال یا خرید و فروش ندارد؛ زیرا هدف قانون‌گذار این بوده که صرفاً شخص مستأجر واجد شرایط برای گره‌گشایی از معضل مسکن خود از آن بهره‌مند شود.

خلأ نظارت و راستی‌آزمایی

رستمی درباره سازوکاری که سبب خرید و فروش وام ودیعه مسکن شده است، توضیح داد: در گذشته زمانی که قراردادهای اجاره در بنگاه‌های املاک تنظیم می‌شد، مشاوران املاک موظف به احراز دقیق هویت طرفین و احراز اصالت مالکیت ملک بودند. موجر و مستأجر ملزم به حضور فیزیکی و امضای پای سند بودند و نظارت مستقیم صنف وجود داشت. بنابراین احتمال تنظیم قراردادهای صوری به کمترین میزان می‌رسید؛ اما با راه‌اندازی سامانه‌هایی نظیر خودنویس، ثبت قراردادها به خارج از چرخه نظارتی و گاهی به دست کافی‌نت‌ها افتاده است. در این فضا، زمینه پرونده‌سازی و تنظیم قراردادهای صوری افزایش یافته است. به عبارت دیگر، مالکی صوری معرفی می‌شود و در سوی دیگر فردی که فاقد شرایط دریافت وام است، به عنوان مستأجر نام‌نویسی می‌کند، بدون اینکه سکونت یا معامله‌ای در واقعیت شکل گرفته باشد. فرد پس از دریافت وام یا امتیاز، آن را در ازای دریافت درصدی از مبلغ یا رقمی توافقی می‌فروشد و عملاً بازار سیاهی شکل می‌گیرد.

وی گفت: متصدی و کارگزار بانک فقط بر اساس سامانه و مدارک بارگذاری شده پیش می‌روند و در عمل، ابزاری برای راستی‌آزمایی صوری یا واقعی بودن قراردادها در دست ندارند، مگر اینکه بازرسی میدانی انجام شود که چنین رویه‌ای معمولاً در بانک‌ها پیگیری نمی‌شود. مسئولیت اصلی نظارت بر پرداخت صحیح این تسهیلات و راستی‌آزمایی آن‌ها به طور مستقیم متوجه سرپرستی شعب بانک‌هاست و سیستم بانکی باید در این زمینه با دقت نظر بالا پاسخگوی انحراف منابع باشد.

درج قیمت سلیقه‌ای در سکوهای واسطه‌ای؛ عامل جهش قیمت

رئیس اتحادیه مشاورین معاملات املاک مشهد با اشاره به ریشه‌های گرانی مسکن افزود: هرچند مهاجرت به دلیل موقعیت زیارتی و وجود بارگاه ملکوتی امام رضا(ع) یکی از مؤلفه‌های تقاضا محسوب می‌شود؛ اما ریشه بنیادین گرانی مسکن، برهم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضا و کاهش تولید واقعی مسکن است. وقتی ساخت واحد مسکونی متناسب با نیاز جامعه انجام نشود، بازار با رشد قیمت روبه‌رو خواهد شد. امسال بازار اجاره نیز با روند صعودی همراه بود و در حالی که سقف مصوب افزایش اجاره‌بها ۲۵ درصد تعیین شده، در قراردادهایی که بدون نظارت و در بستر فضای مجازی منعقد می‌شوند، ارقامی فراتر از این سقف مانند ۳۰ تا ۳۵ درصد یا بر مبنای توافق‌های نامتعارف ثبت می‌شود. یکی از درخواست‌های جدی ما از دستگاه قضایی و مراجع ذی‌ربط، ممنوعیت درج قیمت مسکن در سکوهای واسطه‌ای مانند دیوار است. ما رسماً تقاضا کرده‌ایم که در این بسترها تنها مشخصات فنی ملک بارگذاری شود و امکان قیمت‌گذاری دلخواه از آگهی‌ها حذف شود.

رستمی تصریح کرد: درج قیمت‌های سلیقه‌ای و خارج از قاعده توسط اشخاص یا واسطه‌ها سبب جهش کاذب و غیرکارشناسی در سطح محلات می‌شود. وقتی رقمی نامتعارف در فضای مجازی انتشار می‌یابد، همان عدد به‌عنوان الگوی کاذب در منطقه دهان به دهان می‌چرخد و مالکان دیگر نیز از آن پیروی می‌کنند. قیمت‌گذاری ملک باید بر اساس معیارهای کارشناسی و از طریق افراد خبره و اتحادیه‌های تخصصی انجام شود تا از ایجاد حباب و افزایش بی‌رویه جلوگیری به عمل آید. این مطالبه به صورت مکتوب و در جلسات مشترک با مراجع استانی و دستگاه قضایی، از جمله دادستانی، مطرح شده تا سازوکار انتشار آگهی‌ها اصلاح شود و این امر یکی از مواردی است که واقعاً می‌تواند به متقاضیان مسکن به ویژه مستأجران کمک کند.

چالش شناسایی قراردادهای صوری

علی‌اصغر نظری، دبیر کمیسیون هماهنگی بانک‌های خراسان رضوی نیز در گفت‌وگو با خبرنگار ما درباره پدیده خرید و فروش وام ودیعه مسکن توضیح داد: سیاست قطعی سیستم بانکی این است که به محض شناسایی و مسجل شدن پرداخت‌های غیرقانونی یا تسهیلاتی که به ناحق دریافت شده‌اند، از تداوم آن جلوگیری کند. با این حال باید توجه داشت که تشخیص قراردادهای صوری در شبکه بانکی با چالش‌های جدی مواجه است؛ زیرا افراد با تنظیم قراردادهای ظاهراً قانونی در سامانه‌هایی مانند خودنویس و معرفی موجر صوری، مدارک را به شکل کاملاً قانونی به بانک ارائه می‌دهند که تشخیص و شناسایی را با مشکل مواجه می‌کند؛ اما هر زمان که این تخلف برای نظام بانکی مشخص شود، با متخلفان برخورد قانونی صورت می‌گیرد.

حمایتی به نام آسیب‌پذیران، به کام سودجویان

تسهیلات ودیعه مسکن به‌عنوان یک منبع مالی محدود، با هدف حمایت از دهک‌های آسیب‌پذیر طراحی شده؛ اما وقتی این منابع به جای گره‌گشایی از زندگی مستأجران واقعی، به دست دلالان یا در مسیرهایی به غیر از تأمین مسکن می‌افتد، در عمل هدف قانون‌گذار نادیده گرفته شده است. ضعف در زنجیره صحت‌سنجی و خلأ نظارتی میان سامانه‌های ثبت قرارداد و سیستم بانکی، به شکافی تبدیل شده که نفع آن به جیب دلالان می‌رود. برای برون‌رفت از این وضعیت، اصلاح فرایندها صرفاً یک انتخاب نیست؛ بلکه یک ضرورت است. ایجاد ارتباط سیستمی میان بانک‌ها و نهادهای ناظر، به گونه‌ای که راستی‌آزمایی پیش از پرداخت تسهیلات محقق شود، تنها راه اطمینان از رسیدن این منابع به دست متقاضیان واقعی قلمداد می‌شود. در غیر این صورت، این تسهیلات نه تنها باری از دوش بازار مسکن برنمی‌دارد؛ بلکه خود به عاملی برای ایجاد تورم کاذب و اتلاف منابع ملی تبدیل خواهد شد.