سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی با نام اختصاری «ساغر» رسما فعالیت خود را آغاز کرد؛ سامانهای که همزمان با شفافسازی معاملات ملکی، نظارت بر جریان پول حاصل از خریدوفروش قولنامهای را برای بانک مرکزی ممکن میکند. به گفته کارشناسان، این سامانه با الزام به ثبت رسمی معاملات، میتواند به ریشهایترین مشکلات بازار املاک در ایران یعنی اسناد عادی، معاملات معارض و زمینخواری پایان دهد.
پایان یک بحران قدیمی؛ ساغر در کنار بانک مرکزی
با آغاز رسمی فعالیت سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موسوم به «ساغر»، یکی از مهمترین پروژههای حقوقی و ثبتی سالهای اخیر وارد فاز اجرایی شد. سامانهای که قرار است تکلیف میلیونها ملک، زمین و سند عادی را روشن کند و به یکی از ریشهایترین مشکلات بازار املاک در ایران پایان دهد.
قوه قضاییه و سازمان ثبت اسناد معتقدند اجرای کامل این سامانه میتواند نقطه عطفی در مقابله با زمینخواری، پروندههای سنگین ملکی، معاملات معارض و بینظمی در حوزه مالکیت باشد؛ مشکلی که سالها بخش قابل توجهی از پروندههای قضایی کشور را به خود اختصاص داده است.
چرا ساغر فقط یک سامانه ثبتی نیست؟
سامانه ساغر صرفا یک ابزار ثبتی برای ساماندهی اسناد غیررسمی نیست؛ بلکه میتوان آن را ابزار نظارتی بانک مرکزی بر جریان پول در بازار مسکن دانست. تا پیش از این، معاملات انجامشده با قولنامه و اسناد عادی، عمدتا خارج از شفافیت سامانههای پولی و بانکی انجام میشد. حجم بالای پولی که در این معاملات جابهجا میگردد، عملا از چشم نهاد تنظیمگر بازار پول پنهان میماند.
ساغر با الزام به ثبت معاملات و شفافسازی هویت طرفین و مبلغ معامله، این امکان را برای بانک مرکزی فراهم میکند که جریانهای مالی ناشی از خریدوفروش املاک را نیز رصد و پایش کند.
همگرایی نظام ثبتی و پولی؛ دو دستاورد بزرگ
به عبارت دقیقتر، سامانه ساغر به کمک بانک مرکزی میآید تا نظارت بر پول از مسیر معاملات ملکی نیز ممکن شود. این همگرایی میان نظام ثبتی و نظام پولی، دو دستاورد مهم دارد:
- نخست: کنترل بهتر بر منابع حاصل از معاملات بزرگ ملکی و کاهش احتمال پولشویی
- دوم: فراهم شدن دادههای واقعی از حجم نقدینگی واردشده به بازار مسکن که به سیاستگذاری پولی و اعتباری بانک مرکزی دقت و عمق بیشتری میبخشد
به این ترتیب، ساغر نه فقط یک سامانه حقوقی، بلکه ابزاری راهبردی برای تکمیل نظارت پولی در اقتصاد ایران است.
استاد حقوق اقتصادی دانشگاه شهید بهشتی چه میگوید؟
سیدمهدی حسینی مدرس، استاد حقوق اقتصادی دانشگاه شهید بهشتی، با اشاره به راهاندازی سامانه ساغر گفت: «در بازار پول، رگولاتوری بانک مرکزی برای نظارت بر جریانهای مالی بسیار کمککننده است. سامانه ساغر دقیقا به کمک بانک مرکزی میآید تا نظارت بر جریان پول حاصل از معاملات املاک را هم ممکن کند.»
وی ادامه داد: «وقتی یک ملک با سند عادی فروخته میشود، پول آن از کانال نامشخصی جابهجا میشود و بانک مرکزی قادر به رصد آن نیست. ساغر با شفاف کردن معاملات، این امکان را به بانک مرکزی میدهد که جریان پول در بازار مسکن را هم مانند بازار پول تحت نظارت موثر قرار دهد.»
آغاز یک تحول بزرگ در نظام مالکیت
سامانه ساغر بر اساس ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول راهاندازی شده؛ قانونی که از تیرماه ۱۴۰۳ لازمالاجرا شد و حالا با آغاز فعالیت رسمی سامانه، وارد مهمترین مرحله اجرایی خود شده است.
هدف اصلی این قانون، تبدیل معاملات غیررسمی و قولنامهای به اسناد رسمی و تثبیت قطعی مالکیتهاست؛ موضوعی که به گفته مسئولان، میتواند امنیت حقوقی مردم را افزایش داده و از بسیاری از اختلافات ملکی جلوگیری کند.
در سالهای گذشته، خریدوفروش گسترده املاک با قولنامه و اسناد عادی باعث شده بود بسیاری از مردم درگیر دعاوی طولانی قضایی شوند؛ پروندههایی که گاهی سالها زمان میبرد و در برخی موارد حتی به زمینخواری و فروش یک ملک به چند نفر منتهی میشد.
ساغر دقیقا چه کاری انجام میدهد؟
سامانه ساغر بستری است که افراد میتوانند:
- ادعاهای مربوط به مالکیت املاک فاقد سند رسمی را در آن ثبت کنند.
- کسانیکه نسبت به ملکی ادعا دارند، اما هنوز سند رسمی نگرفتهاند، میتوانند اطلاعات، مدارک و مستندات خود را در این سامانه بارگذاری کنند تا روند تعیین تکلیف مالکیت آغاز شود.
بر اساس اعلام سازمان ثبت اسناد، افرادی که نسبت به ملکی دارای سند تکبرگ یا حدنگار ادعای مالکیت دارند، فقط دو سال فرصت خواهند داشت ادعای خود را ثبت کنند. پس از پایان این مهلت، دیگر بسیاری از دعاوی مربوط به اسناد عادی در محاکم قضایی پذیرفته نخواهد شد. این یعنی به تدریج اعتبار قولنامهها و معاملات غیررسمی محدود شده و معاملات ملکی باید به سمت ثبت رسمی حرکت کنند.
چرا این سامانه حیاتی است؟
مسئولان قضایی میگویند حدود ۴۰ درصد پروندههای قضایی کشور ریشه در اختلافات ملکی و اسناد عادی دارد. از طرف دیگر، وجود میلیونها ملک قولنامهای باعث شده امکان سیاستگذاری دقیق در حوزه زمین و مسکن نیز دشوار شود.
به اعتقاد کارشناسان، شفاف شدن وضعیت مالکیتها علاوه بر کاهش فساد، میتواند امنیت سرمایهگذاری در بازار ملک را نیز افزایش دهد. بسیاری از سرمایهگذاران به دلیل نااطمینانی حقوقی، از ورود به برخی پروژههای ملکی یا عمرانی خودداری میکنند و اجرای این قانون میتواند بخشی از این ریسک را کاهش دهد.
قوه قضاییه همچنین معتقد است اجرای این قانون راه زمینخواری، جعل اسناد و معاملات معارض را تا حد زیادی خواهد بست؛ زیرا مالکیتها در یک بستر رسمی و شفاف ثبت میشوند.
۳۰ میلیون ملک قولنامهای؛ چالش بزرگ پیش روی سازمان ثبت
رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کرده است بین ۲۵ تا ۳۰ میلیون ملک و زمین در کشور دارای اسناد عادی و قولنامهای هستند؛ عددی که نشان میدهد اجرای این طرح با چه ابعاد گستردهای روبرو است.
به همین دلیل، سازمان ثبت قصد دارد بخشی از خدمات را با استفاده از ظرفیت بخش خصوصی، کارشناسان فنی و سازمان نظام مهندسی برونسپاری کند تا روند صدور سند برای املاک فاقد سند رسمی سرعت بگیرد. مسئولان هدفگذاری کردهاند طی چهار سال آینده بخش قابل توجهی از این املاک تعیین تکلیف شوند.
هشدار درباره ثبت ادعاهای صوری
همزمان با آغاز فعالیت سامانه، سازمان ثبت نسبت به ثبت ادعاهای غیرواقعی هشدار داده است. بر اساس قانون، اگر فردی بدون داشتن حق قانونی، نسبت به ملکی ادعای مالکیت ثبت کند، علاوه بر مجازاتهای احتمالی، ممکن است به پرداخت معادل ۲۰ درصد ارزش روز ملک محکوم شود. این موضوع برای جلوگیری از سوءاستفاده و ثبت ادعاهای صوری در سامانه پیشبینی شده است.
پایان تدریجی عصر قولنامه؟
ماه گذشته اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، از راهاندازی رسمی قریبالوقوع سامانه «ساغر» خبر داده و اعلام کرده بود: «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (ساغر) به دستور رییس قوه قضاییه رسما راهاندازی میشود. نسخه آزمایشی این سامانه از ۱۲ آذر سال گذشته فعال بوده و تاخیر در راهاندازی رسمی آن به دلیل شرایط خاص کشور رخ داده است.»
او با اشاره به اینکه سامانه ثبت ادعا در راستای اجرای ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی طراحی شده، هدف آن را تامین امنیت حقوقی و رسمیسازی مالکیتهای غیررسمی دانست. وی همچنین درباره آخرین وضعیت آییننامههای قانون الزام به ثبت رسمی گفت: این قانون ۱۵ ماده و ۲۸ تبصره دارد که برای اجرای آن ۱۴ آییننامه پیشبینی شده است. تاکنون ۱۰ آییننامه به تصویب رسیده (۵ آییننامه در هیئت وزیران و ۵ آییننامه در قوه قضاییه) و فقط ۴ آییننامه باقی مانده که ۳ آییننامه مربوط به دولت و یک آییننامه مربوط به قوه قضاییه (آییننامه تبصره ۵ ماده یک) است.
اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را میتوان یکی از مهمترین اصلاحات حوزه مالکیت در دهههای اخیر دانست؛ اصلاحی که اگر بهدرستی اجرا شود، میتواند بازار املاک را شفافتر، اختلافات را کمتر و امنیت حقوقی مردم را بیشتر کند. با این حال، موفقیت این طرح به میزان همکاری دستگاهها، اطلاعرسانی عمومی و سرعت اجرای فرآیندها بستگی دارد.
اخبار مرتبط:
محسن طاهریان، معاون توسعه و فناوری اطلاعات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
مهلت دو ساله ثبت اینترنتی ادعای مالکیت، در سامانه «ساغر»
قانون ثبت رسمی معاملات؛ پروژه ملی برای مهار فساد ملکی
اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
جریمه ثبت ادعای خلاف واقع در سامانه ساغر؛ بدون مدرک کامل هم میتوان اقدام کرد
