ریشه رکود ساخت‌وساز به قبل از جنگ باز می‌گردد / راهکار خروج «سرمایه‌های خرد» است

مهدی محرمی شام‌اسبی، رییس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران، با یادآوری یک خاطره شخصی از سال ۱۳۸۲ که اولین آپارتمان خود را با مبلغ ۲۰ میلیون تومان خرید و برای فروش آن به قیمت ۲۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان سال‌ها منتظر مشتری ماند، تاکید کرد که چرخه‌های رکود در بازار مسکن ایران پدیده جدیدی نیست. محرمی با نقد تقلیل مشکلات فعلی به جنگ دوازده‌روزه اخیر، فقدان استراتژی جامع از سوی دولتمردان و توسعه‌گران را عامل اصلی تعمیق بحران دانست و راهکار خروج از رکود را جذب سرمایه‌های خرد از طریق مدل‌هایی مانند «فروش متری» و واگذاری «قدرالسهمی» معرفی کرد.

تجربه شخصی: وقتی ۲۰ میلیون تومانی‌ها فروش نمی‌رفت

مهدی محرمی شام‌اسبی، رییس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران، سخنان خود را با یادآوری یک تجربه شخصی و ملموس از دوره‌های رکود اقتصادی آغاز کرد. او بیان کرد که در سال ۱۳۸۲ اولین آپارتمان خود را با مبلغ ۲۰ میلیون تومان و با استفاده از ۵ میلیون تومان وام بانک مسکن خریداری کرده است. اما برای فروش همان واحد به قیمت ۲۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان، سال‌ها در انتظار مشتری مانده بود.

محرمی این خاطره را به عنوان نقطه‌ای برای درک عمیق واژه «رکود» مطرح کرد تا تاکید کند که چرخه‌های انجماد بازار مسکن در اقتصاد ایران پدیده جدیدی نیستند.

رد پای جنگ در رکود ساختمان؛ محرمی: ربطی ندارد

رییس سازمان نظام مهندسی با نقد تقلیل دادن مشکلات فعلی به وقایع اخیر، تصریح کرد که رکود سنگین و غبارآلود امروز صنعت ساختمان به هیچ وجه زاییده جنگ دوازده‌روزه اخیر نیست. او یادآور شد که ماه‌ها و سال‌ها پیش از مطرح شدن سایه جنگ بر سر کشور، صنعت ساختمان با کاهش مستمر آمار صدور پروانه‌های ساختمانی مواجه بوده است.

محرمی فقدان یک استراتژی جامع و پیشگیرانه – هم از سوی دولتمردان و هم از جانب توسعه‌گران – برای مدیریت دوران رکود را عامل اصلی تعمیق بحران فعلی دانست و تاکید کرد که بازار مسکن به لحاظ مصرفی همچنان تشنه و نیازمند تولید است.

پارادوکس رفتاری؛ چرا طلافروش کرکره را پایین نمی‌کشد اما سازنده می‌بندد؟

رییس سازمان نظام مهندسی با مقایسه رفتار فعالان بازار مسکن با صنف طلا و ارز، از یک پارادوکس رفتاری پرده برداشت. او اشاره کرد که در زمان رشد شدید قیمت‌ها، طلافروشان کرکره مغازه‌های خود را پایین نمی‌کشند و دست از کار نمی‌کشند، در حالی که در صنعت ساختمان، بسیاری از سازندگان با انتظار برای نوسان‌گیری از بازار و کسب سودهای بادآورده، پروژه‌ها را متوقف می‌کنند.

محرمی تاکید کرد که در شرایط سخت کنونی، تنها سازندگان «حرفه‌ای» که استراتژی تولید مستمر دارند در بازار باقی خواهند ماند و دوران ورود سرمایه‌های غیرتخصصی و نوسان‌گیر به این صنعت به پایان رسیده است.

از رکود ۸۴ تا عطش ۹۰؛ دبه کردن فروشندگان در بازار داغ

وی با ارجاع به الگوهای تاریخی، رکود سال‌های ۸۴ و ۸۵ را که نقطه اوج رکود مسکن بود یادآور شد و آن را با عطش بازار در بازه سال‌های ۸۵ تا ۹۰ که منجر به پیش‌خریدها و دبه کردن‌های مکرر فروشندگان می‌شد، مقایسه کرد.

محرمی راهکار عبور از وضعیت فعلی را فاصله گرفتن از مدل‌های سنتی و حرکت به سمت جذب «سرمایه‌های خرد» دانست. او تاکید کرد که توسعه‌گران امروزی برای تداوم فرآیند ساخت‌وساز، نیازمند ابداع مدل‌هایی نظیر «فروش متری» و واگذاری «قدرالسهمی» هستند تا بتوانند منابع مالی پراکنده در دست مردم را به جای هدایت به بازارهای غیرمولد طلا، به پروژه‌های عمرانی سرازیر کنند.

خبر خوش برای سازندگان بزرگ؛ انتخاب ناظر در پروژه‌های بالای ۸۰۰۰ متر مربع آزاد شد

در بخش اجرایی، محرمی از اقدامات ایجابی سازمان نظام مهندسی برای مانع‌زدایی و تسریع فرآیند صدور پروانه‌ها خبر داد. وی اعلام کرد در راستای حمایت از سازندگان بزرگ و کاهش بروکراسی، دستورالعملی صادر شده که بر اساس آن، سازندگان کلان‌پروژه‌های با متراژ بالای ۸۰۰۰ متر مربع می‌توانند مهندسان ناظر خود را به صورت انتخابی تعیین کنند.

او افزود با توجه به اینکه عمده عرصه پروژه‌ها در مقیاس کوچک‌تری هستند، سازمان در تلاش است با نامه‌نگاری‌های رسمی، این مزیت رقابتی و امکان انتخاب ناظر را برای پروژه‌های بالای ۲۰۰۰ متر مربع (گروه ج) نیز مصوب و اجرایی کند تا انگیزه سرمایه‌گذاری تقویت شود.

چالش تخفیف ۵۰ درصدی در بافت فرسوده؛ مهندسان قربانی سیاست دستوری

محرمی در جریان یک پرسش و پاسخ چالشی با سازندگان حاضر در نشست، به موضوع مناقشه‌برانگیز «تخفیف ۵۰ درصدی حق‌الزحمه مهندسان ناظر در بافت‌های فرسوده» پرداخت. وی ضمن نقد سیاست‌های دستوری دولت که برای تشویق نوسازی، هزینه آن را از جیب مهندسان می‌پردازد، از حقوق جامعه مهندسی دفاع کرد.

او گفت نظارت در بافت فرسوده در مناطق جنوبی شهر، به دلیل دیوارهای مشترک، فقدان ایستایی ذاتی همسایه‌ها و مسیرهای صعب‌العبور، به مراتب پرخطرتر و دشوارتر از نظارت در یک ساختمان لوکس است. با این حال، وی تعهد داد که اختلافات حقوقی میان ناظر و سازنده از این پس ظرف مدت ۴۵ روز کاری توسط سازمان حل و فصل خواهد شد.

آمار تکان‌دهنده از هدررفت ظرفیت مهندسی کشور

در پایان، رییس سازمان نظام مهندسی با ارائه یک آمار کلیدی از عدم تعادل در بازار خدمات مهندسی پرده برداشت. وی اعلام کرد در حالی که ظرفیت واقعی ارائه خدمات مهندسی در استان تهران حدود ۱۶۰ میلیون متر مربع است، در سال گذشته تنها حدود ۱۶ میلیون متر مربع پروانه ساختمانی صادر شده است که نشان‌دهنده هدررفت شدید پتانسیل تخصصی کشور است.

محرمی با تاکید بر اینکه کیفیت کار مهندسی ارتباط مستقیمی با دریافت دستمزد عادلانه دارد، از تداوم رویکردهای جزیره‌ای نهادهایی نظیر شهرداری، دارایی و تامین اجتماعی انتقاد کرد و خواستار هم‌افزایی بخش خصوصی و دولتی برای تولید ثروت پایدار در صنعت ساختمان شد.