تهران در عصر یخبندان شهرسازی چگونه اداره می شود؟
بررسی جداول درآمدی بودجه سال93 شهرداری تهران نشان میدهد: مدیران شهری در زمستان سال گذشته با پیشبینی درست درباره کاهش شدید فعالیتهای ساختمانی در سالجاری، موتور اصلی تامین مالی شهرداری را بر محور «درآمدهای اتفاقی» و « مگا پروژه ها» سوار کردند.
بررسی جداول درآمدی بودجه سال93 شهرداری تهران نشان میدهد: مدیران شهری در زمستان سال گذشته با پیشبینی درست درباره کاهش شدید فعالیتهای ساختمانی در سالجاری، موتور اصلی تامین مالی شهرداری را بر محور «درآمدهای اتفاقی» و « مگا پروژه ها» سوار کردند.
بودجه امسال شهرداری تهران اگرچه تنها 14 درصد نسبت به پارسال افزایش پیدا کرده اما به سرفصلی تحت عنوان «منابع و درآمدهای اتفاقی» مجهز است که رقم آن 67 درصد بیشتر از سال گذشته است و یکسوم کل بودجه93 شهرداری را تشکیل میدهد.
ارزش ریالی سرفصل «منابع و درآمدهای اتفاقی» در بودجه امسال شهرداری 4500 میلیارد تومان است (حدود 4 درصد نسبت به سال 92 کاهش یافته) که 95 درصد آن از محل عوارض حاصل از «تغییر کاربری» بهدست میآید.
به گزارش بلدیه، رکود مسکن در سالجاری باعث شد حجم ساختوساز در تهران طی سه ماه اول سال تا 50 درصد کاهش پیدا کند. این میزان کاهش در فعالیتهای ساختمانی اثر مستقیم بر وصول دو نوع عوارضی دارد که در حالت طبیعی بار اصلی بودجه شهرداری را تحمل میکند و باعث میشود تقاضا برای «صدور پروانه» و همچنین درخواست برای «تراکم اضافه» از شهرداری کم شود.
در حالحاضر کاهش این دو نوع تقاضا از سوی سازندههای ساختمانهای مسکونی، به کمشدن ارقام وصولی بابت عوارض صدور پروانه و عوارض تراکم مازاد منجر شده است اما از آنجا که مدیریت شهری تهران، کاهش احتمالی نرخ دریافت این دو نوع عوارض را در بودجه امسال پیشبینی و برای جبران آن، روی عوارض «تغییر کاربری» حساب باز کرده بود، هماکنون رکود بازار مسکن تاثیر آنچنانی بر دخل و خرج شهرداری ندارد.
شهرداری تهران مطابق بودجه برای هزینههای امسال پایتخت مجوز تولید 15 هزار و 800 میلیارد تومان درآمد را دارد که 28 درصد این رقم یعنی به اندازه 4350 میلیارد تومان آن، با صدور مجوز «تغییر کاربری» برای بسازوبفروشها حاصل میشود. روال چندین سال گذشته در بازار ساختوسازهای شهر تهران نشان میدهد: تقاضا برای «تغییرکاربری» از طرف مالکان زمینهای بزرگ همچون نهادهای دولتی یا شبهدولتی همواره وجود دارد و بهخصوص در دوره رکود مسکن که میل به خرید آپارتمان کم میشود و ریسک آپارتمانسازی افزایش مییابد، درخواست تغییر کاربری مسکونی به تجاری اوج میگیرد.
هماکنون انعکاس رفتار دوران رکودی بازار مسکن در بودجه شهرداری کاملا قابل مشاهده است. در بودجه سال گذشته شهرداری تهران، عوارض «تغییر کاربری» بهعنوان «درآمد اتفاقی» 28درصد نسبت به سال91 کاهش پیدا کرده بود اما امسال چون رکود مسکن به اوج میرسد، سهم این عوارض افزایش پیدا کرده است. بررسی عمیقتر جداول بودجه سال 93 شهرداری تهران یک نکته جالب دیگر را نیز بیان میکند و آن سهم قابلتوجه درآمدهای ناپایدار است.
این بودجه حاوی مشخصات دوگانه است بهطوریکه ظاهر بودجه نشان میدهد انواع عوارض مستقیم ساختوساز شامل پروانه و تراکم و… در کل بودجه نسبت به سال قبل، بین 3 تا 8درصد کاهش پیدا کرده است اما در باطن، سهم عوارض غیرمستقیم ساختوساز –تغییرکاربری- 67درصد افزایش یافته است. عوارض مستقیم ساختوساز در بودجه امسال شهرداری حدود 4580 میلیارد تومان است که سهم آن از کل بودجه 29درصد پیشبینی شده است. این در حالی است که عوارض تغییرکاربری بهعنوان درآمداتفاقی یا همان عوارض غیرمستقیم، به تنهایی توان تامین 4350 میلیارد تومان عایدی برای شهرداری دارد و سهم آن از کل بودجه 28درصد است.
در این میان رضا تقی پور سخنگوی شورای شهر تهران نیز درخصوص تاثیر رکود حاکم بر بخش مسکن در سال جاری و کاهش حداقل ; ; 40درصدی صدور پروانههای ساختوساز که قطعا منجر به کاهش درآمد حاصل از عوارض ساختوساز برای شهرداری تهران شده است نیز گفت: درست است که تعداد پروانههای ساختمانی صادر شده در سال جاری کاهش یافته است، اما از آنجا که میانگین نرخ عوارض تراکم ساختمانی حدود 24 درصد افزایش یافته است بنابراین شهرداری در حجم کمی از صدور پروانهها توانسته به درآمد مورد نظر شهرداری برسد و درآمد مدنظر را کسب کند.
مسیر دوم جبران کاهش درآمد
گروهی از کارشناسان و مسوولان مدیریتشهری اواخر سال گذشته پیشبینی کردند در صورت ادامه رکود مسکن در سال93، وابستگی حداقل 40درصدی بودجه شهرداری تهران به عوارض حاصل از «تغییرکاربری و فروش تراکم» میتواند اداره پایتخت را با مشکل کمبود اعتبار مواجه کند.
هر چند این هشدارها، مانع انصراف مدیریت شهری تهران در اخذ عوارض ساختوساز بهعنوان درآمد ناپایدار نشد اما در حالحاضر، رکود مسکن و کاهش صدور پروانههای ساختمانی در شهر تهران، بهگونه دیگری برای شهرداری جبران شده است.
بررسیها نشان میدهد: طی ماههای اخیر که ساختوسازهای مسکونی در تهران 50درصد کاهش پیدا کرده، اگر چه بسازوبفروشها از ساخت مجتمعهای مسکونی کمواحد و کمتراکم انصراف دادهاند اما عرصه این بازار را مگاپروژهها گرفتهاند.
مگاپروژهها توسط شرکتهای ساختمانی بزرگمقیاسی که هر کدام قادر هستند 10برابر یک سازنده معمولی، پروژه تعریف و احداث کنند، مدیریت میشود. سازندگان بزرگمقیاسهای ساختمانی که توانایی خرید زمینهایی به مساحت حداقل یک هکتار در شهر تهران را دارند، برای ساختوساز روی زمینهای بزرگ، نیاز حتمی به تغییرکاربری و اخذ تراکم اضافه از مقررات طرح تفصیلی دارند و این موضوع باعث میشود هزینهای که در قالب عوارض تغییرکاربری و تراکم توسط شهرداری بابت صدور مجوز به مگاپروژهها، اخذ میشود جبران درآمد از دست رفته از محل تعطیلی ساختوسازهای معمولی را بکند.
با مقاوم شدن بودجه شهرداری تهران در دوره رکود مسکن آن هم بهواسطه حضور تمام قد شرکتهایی که توانایی مالی لازم برای ساختوساز در رکود را دارند، عوارض تراکم و تغییرکاربری دیگر حکم درآمد ناپایدار را ندارد چون که این مسیر تامینمالی چه در دوره رونق و چه در حالحاضر برقرار است! مبلغی که بابت صدور مجوز ساخت از یک پروژه بزرگمقیاس (مگاپروژهها) در شهر تهران دریافت میشود معادل دو برابر کل رقمی است که شهرداری وظیفه دارد در یکسال آن را در قالب عوارض نوسازی از تکتک مالکان املاک شهر تهران اخذ کند.
درآمد حاصل از ساختوسازهای بزرگمقیاس– برجهای مسکونی و تجاری- نه تنها با سهم ناچیز درآمد پایدار قابل مقایسه نیست بلکه اگر در سال، فقط برای 4 تا 5 پروژه ساختمانی با چنین حجمی، مجوز ساخت صادر و عوارض مربوطه از آنها دریافت شود، کل منابع مالی 5 تا 6 هزار میلیارد تومانی در ردیف «عوارض تغییرکاربری و فروش تراکم» تامین خواهد شد. به این ترتیب در سال جاری، منابع ناپایدار تامینمالی در بودجه شهرداری تهران تغییر نکرده و کم نیز نشده اما محل وصول این منابع عوض شده است.
