گزارش شورای شهر از ۱۰۹ پرونده تراکم با فرستنده نامعلوم

ماجرا از یک امتیاز محدود شروع شد. پس از جنگ ۱۲روزه و آسیب دیدن شماری از ساختمان‌های تهران، قرار شد برای جبران بخشی از هزینه بازسازی از ظرفیت شهرسازی استفاده شود. مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ کمیسیون ماده ۵ این امکان را ایجاد کردند که برای املاک خسارت‌دیده تراکم تشویقی در نظر گرفته شود یا بخشی از حق توسعه آن‌ها به ملکی دیگر منتقل شود.

آن روزها صحبت از تعداد محدودی پلاک بود، اما چند ماه بعد دامنه استفاده از این مصوبات بزرگ‌تر شد و اختلاف از همین‌جا شروع شد. شورای عالی شهرسازی از شهرداری خواست روشن کند چند پلاک از این امتیاز استفاده کرده‌اند، این پلاک‌ها کجا هستند، چند طبقه اضافه گرفته‌اند و اگر تراکمی منتقل شده، مبدأ و مقصد آن کجاست.

پاسخ روشنی منتشر نشد. در عوض شهرداری از ادامه این روش دفاع کرد و علیرضا زاکانی گفت برای تأمین هزینه بازسازی منبع دیگری در اختیار مدیریت شهری نیست. هشدار شورای عالی صریح بود. احمد نیکخواه‌نائینی، مدیرکل دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری، اعلام کرد اعطای یک یا دو طبقه اضافه به طیف وسیعی از پلاک‌های تهران در مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ پیش‌بینی نشده است. او گفت روشی که برای تعداد محدودی ملک آسیب‌دیده طراحی شده نمی‌تواند بدون مجوز تازه به پرونده‌های بیشتر تسری پیدا کند. حتی بحث لغو یا بازنویسی این مصوبات هم مطرح شد، اما شهرداری بر حفظ آن‌ها ایستاد.

در نهایت قرار شد اگر قرار است این روش در ابعاد بزرگ‌تر ادامه پیدا کند، شهرداری پیشنهاد تازه‌ای به کمیسیون ماده ۵ ببرد. روز گذشته گزارش نظارتی شورای شهر بخشی از آن چیزی را نشان می‌دهد که در جلسات قبلی آمارش منتشر نشده بود. شورا ۹۱۰۰ پروانه ساختمانی صادرشده از ابتدای تیر ۱۴۰۴ تا ابتدای تیر ۱۴۰۵ را بررسی کرده است. بعد از حذف ۱۶۵۶ پرونده تکراری و چند مرحله پالایش، ۴۳۱ پرونده برای بررسی دقیق‌تر باقی مانده و شش کارشناس کمیسیون شهرسازی و معماری شورا این پرونده‌ها را یک‌به‌یک بررسی کرده‌اند. نتیجه نهایی ۱۷۵ پرونده‌ای بوده که به تشخیص کارشناسان برای طبقه اضافه‌ای که گرفته‌اند مستندات و دلایل کافی نداشته‌اند. در همین ۱۷۵ پروانه، ۲۰۷ طبقه مازاد ثبت شده است.

۱۰۹ پرونده با فرستنده نامعلوم

عدد اصلی اما ۱۰۹ است. در ۱۰۹ پرونده عنوان تخلف «عدم تعیین فرستنده در املاک گیرنده» ثبت شده است. یعنی ملک گیرنده مشخص است، طبقه اضافه گرفته و از امتیاز مصوبات جنگی استفاده کرده، اما معلوم نیست این امتیاز از کدام ملک جنگ‌زده آمده است. همین گروه به تنهایی ۱۲۸ طبقه مازاد دارد. مسئله در ظاهر فنی است، اما در عمل به قلب اختلاف برمی‌گردد. وقتی قرار بوده حق توسعه از یک ملک آسیب‌دیده به ملکی دیگر منتقل شود، باید ملک فرستنده و ملک گیرنده هر دو مشخص باشند. اگر فقط گیرنده معلوم باشد، دیگر نمی‌توان فهمید تراکم واقعاً منتقل شده یا از نو به ظرفیت ساخت‌وساز شهر اضافه شده است.

گزارش شورا در همین بخش یک هشدار دیگر هم دارد؛ برای این امتیازها پایان روشنی تعیین نشده است. در گزارش آمده مدت اعتبار مشخصی برای ادامه این سازوکار دیده نشده و چارچوب روشنی هم برای انتخاب املاک گیرنده و میزان امتیاز آن‌ها وجود ندارد. معنای این هشدار روشن است؛ مصوبه‌ای که برای جبران خسارت جنگ نوشته شده، اگر بدون سقف زمانی و بدون مشخص بودن مبدأ و مقصد تراکم ادامه پیدا کند، می‌تواند به مسیر تازه‌ای برای افزایش بارگذاری در تهران تبدیل شود.

جزئیات ۱۰۹ پرونده هم قابل توجه است. فقط ۱۳ ملک مساحتی هزار مترمربع یا بیشتر دارند و ۷۵ ملک کمتر از ۶۰۰ مترمربع‌اند. تعداد طبقات در این پرونده‌ها کمتر از شش طبقه نیست و در بعضی املاک به ۱۱ طبقه رسیده است. به بیان دیگر، امتیازهای ناشی از مصوبات جنگی فقط در چند پروژه بزرگ دیده نشده و به قطعات کوچک‌تر شهر هم رسیده است.

اما همه ۲۰۷ طبقه مازاد از مسیر مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ نیامده است. ۳۹ پرونده با استناد به بند ۳-۸ و بدون کاهش سطح اشغال شناسایی شده‌اند که ۴۵ طبقه مازاد دارند. هشت پرونده دیگر با ترکیب بندهای ۳-۷ و ۳-۸، ۱۲ طبقه اضافه گرفته‌اند. پنج پرونده افزایش سطح اشغال را به شورای معاونین مستند کرده‌اند و سه پرونده نیز افزایش تراکم خلاف مصوبه کمیسیون ماده ۵ دارند.

در جدول حتی یک مورد اضافه‌تراکم در ملکی که ساخته شده و یک مورد رعایت‌نشدن دستورالعمل اراضی ذخیره هم ثبت شده است. بخش دیگری از گزارش به ساختمان‌هایی می‌رسد که ساخت آن‌ها شروع شده بود و بعد طبقه تازه گرفته‌اند. شورا هشدار داده اضافه کردن طبقه در مرحله سفت‌کاری یا نازک‌کاری فقط یک تغییر روی کاغذ نیست و می‌تواند پای محاسبات سازه، پارکینگ و درز انقطاع را وسط بکشد. شورای شهر پیش‌تر هم خواسته بود اعطای طبقه اضافه به ساختمان‌های در حال ساخت متوقف شود. این درخواست به مناطق ابلاغ شده، اما گزارش می‌گوید تا زمان تهیه آن پاسخی دریافت نشده است.

شهرداری تأکید دارد بدون این امتیازها تأمین هزینه بازسازی دشوار است و طرف دیگر شورای عالی شهرسازی که می‌گوید مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ اجازه چنین دامنه‌ای از تراکم‌دهی را نداده‌اند. گزارش نظارتی شورای شهر هم عددی میان این دو روایت گذاشته است؛ ۱۰۹ گیرنده با فرستنده نامعلوم و ۱۲۸ طبقه مازاد فقط در همین گروه. شهرداری باید فهرست کامل املاک فرستنده و گیرنده و ارزش مالی امتیازهای داده‌شده را منتشر کند. تا آن زمان نمی‌توان از «تراکم‌فروشی» به معنای مالی آن با قطعیت حرف زد، اما می‌توان پرسید امتیازی که به نام بازسازی جنگ داده شده دقیقاً از کدام خانه جنگ‌زده آمده و چرا امروز رد آن در بیش از صد پروانه ساختمانی پیدا شده است؟