سیاست های اعمال شده از زمین تا مسکن

کارشناسان اقتصادی در نشست تخصصی “سیاست های زمین و مسکن” محورهایی همچون؛ نحوه سیاستگذاری درحوزه پولی، فشار تحریم ها، زیر ساخت‌های نهادی شهرسازی، تناسب بین عرضه و تقاضا و  چگونگی بافت محل سکونت را مورد بررسی قرار دادند.

نشست تخصصی «سیاست‌های زمین و مسکن» در چهارمین کنفرانس حکمرانی و سیاستگذاری عمومی عصر روز جمعه  10 بهمن به همت موسسه مطالعات و پژوهش‌های بازرگانی، پژوهشکده سیاستگذاری و اندیشکده حکمرانی دانشگاه صنعتی شریف به صورت مجازی برگزار شد.

در این نشست ضمن مروری بر سیاستگذاری‌های انجام شده در حوزه مسکن از قبیل  طرح مسکن مهر، طرح مسکن ملی و طرح جهش تولید مسکن و دلایل ناکارآمدی آن ها پرداخته شد. در ادامه مشروحی از این نشست را می‌خوانید:

نداشتن سیاستگذاری مناسب در حوزه پولی

یزدان پناه در سخنان خود به سه محور در زمینه سیاستگذاری‌های مسکن اشاره کرد و گفت: محور نخست این است که اقتصاد کلان ایران از چرخه‌های تجاری در حوزه دارایی‌ها به شدت رنج می‌برد که یکی از دلایلش هم این است که سیاستگذاری مناسبی در حوزه پولی در طی مدت‌ها نداشتیم. نرخ بهره و نرخ ارزی که باید تا حدی به عنوان ابزار سیاستگذاری مورد استفاده قرار می‌گرفت، به عنوان ابزار کاملی در اقتصاد استفاده شد و همین امر مشکلاتی را در حوزه اقتصادی با خود به همراه آورد.

محور دوم این است که یک دهه یا کمتر از یک دهه است که کلیت اقتصاد ایران از فشار تحریمی بی سابقه‌ای رنج می‌برد و سوال این است که در این شرایط چه جنبه‌هایی از فعالیت‌های  اقتصادی می‌تواند اقتصاد ایران را سر و پا نگهدارد تا رشد اقتصادی را برای مدت یک دهه بهبود ببخشد.

وی ادامه داد: واقعیت این است که بیش از ۲۰میلیون خانوار درگیر  فرسودگی و حاشیه نشینی هستند و این امر یک پتانسیل بزرگ از تقاضای بالقوه از حوزه مسکن و خانه و ارتقای کیفیت زیست شهری را نشان می‌دهد. این در حالی است که عرضه‌ای نیست که این تقاضا را پاسخ دهد. سوال اقتصاد کلان در اینجا این است که آیا پس انداز و منابع به اندازه کافی برای این امر وجود دارد؟

یزدان پناه افزود: محور سوم این است که اگر ما مسائل مختلف نظیر فشار تحریمی را نبینیم و تنها به صورت آرمانگرایانه به بخش مسکن نگاه کنیم و هدفمان افزایش مسکن باشد در چنین زمانی از مساله شهرسازی به سمت خانه سازی سوق داده می‌شویم که نتیجه آن شکل گیری و تکثیر مناطق مسکونی مثل زورآباد کرج است. تاکید من این است که اگر مساله ما شهر یا محله است بنابراین آن را نمی‌توانیم به خانه و یا ساختمان تقلیل دهیم و اگر بخواهیم آن را در این مقیاس ببینیم باید لوازمش را ببینیم.

این کارشناس اقتصادی تصریح کرد:  در واقع زیر ساخت‌های نهادی شهرسازی، سومین مساله ما است. شهری که از سیاست زندگی در کنار هم استفاده می‌کند باید منابع زیست شهری را هم ارتقا دهد. مثل کتابخانه، مسجد، و….. بنابراین برخلاف توصیه برخی از کارشناسان که معتقد به دخالت مستقیم دولت در تولید مسکن هستند من تاکید بر این دارم که چطور می توان زیر ساخت نهادی را ایجاد کرد.

عدم تناسب بین عرضه و تقاضا

شکوهی بیدهندی در ابتدای سخنان خود به عرضه و تقاضا در حوزه مسکن پرداخته و توضیح داد : معضل ما تنها در سازمان‌دهی تولید است. اگر پول امری است که چرخه اقتصاد را به حرکت در می‌آورد، ما مشکلی در این زمینه نداریم. مشکل ما در ترتیبات نهادی است که بتواند پرخه تولید، عرضه و تقاضا را مشخص کند. در واقع مشکل کمبود مسکن یا زمین نیست بلکه مشکل در توزیع است. تناسبی بین عرضه و تقاضا وجود ندارد.

وی گفت: چیزی که در ایران به عنوان وضعیت مسکن می‌بینیم تحت تاثیر «الگوی مدرنیستی» است. این الگو مبتنی بر مداخلات مستقیم دولت در وضعیت مسکن و ایجاد آسمان خراش‌هایی است. این الگو مدرنیستی در دوره‌ای در همه کشورها مطرح شد. در این الگو خانه به مثابه سلول شناخته می‌شود؛ یعنی خانه از مفهوم مولدی که در گذشته داشت خارج و به جایی برای خواب تبدیل شد. دومین ویژگی این الگو تولید انبوه مسکن و سومین ویژگی آن کارکرد مسکن است که  بر اساس آن مسکن به نوعی ماشین زندگی تبدیل شد.

شکوهی بیدهندی افزود: این الگو هر چند در دوره‌ای در بسیاری از کشورها وجود داشت، اما درست در جایی که در آن کشورها مورد نقد و انتقاد قرار گرفت در ایران مورد توجه قرار گرفت و سعی شد مطابق با این الگو عمل شود. بر اساس این الگو در حالیکه در گذشته مردم خود مسکن خود را تولید می کردند حالا دولت‌ها وارد شدند و آنها ین کار را می کنند.

این عضو هیات علمی دانشگاه خاطرنشان کرد: در سال های دهه ۱۳۲۰ و ۱۳۳۰ به تدریج شاهد افزایش مداخلات دولت در حوزه مسکن هستیم. بطوریکه در سال‌های ۱۳۲۰ ساخت کوی چهارصد دستگاه را در میدان ژاله شاهد هستیم، در سال‌های ۱۳۳۰ فعالیت بانک ساختمان برای گسترش مسکن تهران، در سال‌های ۱۳۴۰ تصویب قانون تملک صورت گرفت. همچنین به مرور در سال‌های ۱۳۶۰ شهرهای جدید مثل پرند شکل گرفت. در دهه ۱۳۷۰ مسکن حداقلی با شعار مسکن پاک در دستور کار قرار گرفت. در سال‌های ۱۳۸۰مسکن مهر و نوسازی شهری مطرح شد که باز از همان الگوی انبوه سازی تبعیت می کرد و در دهه ۱۳۹۰ عناوینی نظیر مسکن اجتماعی، مسکن امید و… مطرح شده است که هر چند با طرح‌های قبلی تفاوت‌هایی دارد اما از همان الگوی تیپ مسکن تبعیت میکند. سوال اینجاست که برای سال ۱۴۰۰ سیاست‌های مسکن باید به کدام سمت برود؟ به سمت مسکن کوچک و انبوه یا یک مسکن اجتماعی و با کیفیت.

بیدهندی افزود: درست است که در الگوی مسکن انبوه، شهرداری عوارض ساخت دریافت می کند، دولت از ایجاد اشتغال برای عده‌ای خشنود است، سازنده‌ها از اینکه سود به دست می آورند خرسند هستند و مالکان از اینکه مجوز چند طبقه رادریافت می کنند راضی هستند، اما باید بدانیم با همه این اوصاف ما همه نوعی ضرر را تجربه می کنیم. ضررهای این الگو در بسیاری از کشورها سبب شده به نوعی دیگ جوشان تشبیه شود که ضررهای آن به تدریج خود را نشان می دهد.

کمبود بافت مناسب محل سکونت

مجید شاکری نیز به عنوان آخرین سخنران در این نشست  در خصوص مسایل مربوط به مسکن گفت: مساله اصلی ما در حوزه مسکن، کمبود مسکن به معنای کمبود متراژ نیست، بلکه منظور کمبود بافت مناسب محل سکونت است.

وی اضافه کرد: درست است که تامین اعتبارات برای ساخت مسکن در ایران خیلی مشکل دارد اما به راستی کمبود پول مساله اصلی نیست. مساله اساسی در عرضه زمین است.

این پژوهشگر اقتصادی گفت: ما دو منطق در اقتصاد شهری داریم: یک، ملاک شهر گسترده است که بر اساس آن برای مثال من اجازه می‌دهم شهر با توجه به شرایط و ویژگی‌هایش رشد کند. دوم ملاک شهر اختصاصی است. به این معنا که برای مثال من دور تا دور شهر را احاطه می کنم و اجازه نمی‌دهم شهر رشد کند و نتیجه آن این می‌شود که انسانها مجبور می‌شوند برای زندگی به شهرهای دیگر روی آورند.

شاکری خاطرنشان کرد: مشکل ما در ایران این است که نگاه‌ها و نگرش‌هایمان از جنس شهر اختصاصی است. به طوریکه شورای هر شهری با جدیت نسبت به حریم شهر رفتار می کند.