راهکار شهردار برای رونق ساخت‌وساز: ایجاد سازمانی منسجم در حوزه مسکن

بزرگ‌ترین مشکل فعالان این صنعت عدم وجود یک سازمان ثابت یا تشکیلات منسجم در حوزه مسکن است که باعث شده پراکندگی در حوزه صنعت ساختمان وجود داشته باشد که از مهمترین موضوعاتی است که به‌وضوح قابل‌درک است این قسمت‌هایی از نظرات شهردار منطقه ۳ تهران است مبنی بر اینکه با تشکیل این سازمان منسجم برای صنعت ساختمان در حقیقت بسیاری از مشکلات این صنعت حل‌شدنی است.

جوانی، شهردار منطقه ۳، با اشاره به اینکه امروزه مسکن به‌عنوان مسئله اصلی و حیاتی در توسعه کشور شناخته می‌شود، بیان داشت که مرتفع کردن نیازهای مسکن مردم و نوسازی و تحول در صنعت ساختمان دو عامل اساسی برای توسعه کشور محسوب می‌شوند. او با اشاره به ویژگی خاص منطقه ۳ تهران که بافت اداری قوی دارد و این موضوع در تصمیم‌گیری‌ها و صدور پروانه‌های شهرداری نقش بسزایی دارد گفت: حتی در بحث کمیسیون‌های ماده ۵ که درباره افزایش تراکم و طبقات است،  اداری بودن بافت منطقه سه موردتوجه قرارگرفته است.

تسهیل تغییر کاربری از مسکونی به اداری در منطقه سه تهران

وی اظهار کرد که نزدیکی منطقه ۳ به مرکز تهران باعث شده است که بسیاری از ادارات و مطب‌های پزشکی در این منطقه قرار گیرند و این باعث تفاوت قابل‌توجه در ارائه خدمات شهرداری منطقه ۳ نسبت به مناطق دیگر تهران شده است. این تفاوت، به دلیل برجسته بودن نقش اداری نسبت به مسکونی در منطقه ۳، باعث شده که مشکل اصلی این منطقه به‌عنوان ترافیک سنگین تعریف شود.

بنابراین وقتی منطقه‌ای با بافت اداری تعریف می‌شود باید بافت مسکونی در آن دستخوش تغییر قرار گیرد ازاین‌رو با مشورتی که با حوزه معاونت شهرسازی شهرداری تهران داشتیم قرار شد یک سری از راسته‌هایی که به‌صورت اداری شکل‌گرفته‌اند یعنی ۷۰ درصد محله ساکنین اداری دارد، شناسایی شود که این روند انجام پذیرفت و با تائید حوزه معاونت شهرسازی تهران و تصویب کمیسیون ماده ۵ ابلاغیه‌هایی صادر شد مبنی بر اینکه کسانی که در بافت اداری که مشخص‌شده دارای واحد مسکونی هستند می‌توانند با فرایندهای تغییر کاربری که عرف مناطق است و با اخذ عوارض متعلقه به تغییر کاربری بپردازند.

این مدیر شهری پایتخت به نقاط قوت منطقه ۳ تهران که می‌تواند برای سازندگان جذابیت داشته باشد پرداخت و ادامه داد: همیشه سرمایه‌گذاری در ساختمان‌ با کاربری تجاری برای افراد جذابیت بیشتری نسبت به مسکونی داشته است و منطقه سه با توجه به شاخصه‌های تجاری واداری بودن که ذکر شد، می‌تواند منطقه جذابی برای سرمایه‌گذاران درزمینهٔ ساخت‌وساز و افزایش مراکز تجاری واداری باشد که نیاز منطقه است.

نکته دوم این است که با توجه به اینکه منطقه سه دارای یک بافت شهرسازی بسیار مناسب است ازنظر دسترسی محلی و محورهای خدماتی که در این منطقه وجود دارد و همچنین بافت قدیمی و سنتی این منطقه، می‌تواند مخاطبان خاص خود را داشته باشد که این دو نکته برای سرمایه‌گذاران می‌تواند حائز اهمیت باشد.

بزرگ‌ترین مشکل سرمایه‌گذاران و سازندگان عدم وجود تشکیلات منسجم در حوزه مسکن است

جوانی در ادامه با اشاره به مشکلات امروز مسکن در منطقه ۳ که نوک پیکان آن به سمت ذینفعان این صنعت است، گفت: اما منطقه سه امروز در حوزه مسکن و ساختمان نیازمند توجه بیشتر است بخصوص در بخش ذینفعان این صنعت است که این بخش شامل مالکیتی و یا سرمایه‌گذاری می‌شود که رویکرد ما در این زمینه به‌گونه‌ای است که شهرداری باید به ذینفعان حوزه ساختمان توجه خاص داشته باشد به‌گونه‌ای که در مسیر ارتقا و توسعه این صنعت نقش‌آفرین باشد.

البته رویکرد ما در این مسیر به گونه ایست که مالکین از سرمایه‌گذاران مجزا می‌شود چراکه می‌دانیم که مشکلات زیادی در مسیر فعالان این صنعت است به‌خصوص، سرمایه‌گذاران این حوزه.

ازنظر من امروز بزرگ‌ترین مشکل فعالان این صنعت عدم وجود یک سازمان ثابت یا تشکیلات منسجم در حوزه مسکن است که باعث شده پراکندگی در حوزه صنعت ساختمان وجود داشته باشد که از مهمترین موضوعاتی است که به‌وضوح قابل‌درک است.

به‌طوری‌که این سازمان‌دهی می‌تواند چه در حوزه تهیه مصالح و چه بحث املاک شامل بازسازی و یا سرمایه‌گذاری به‌عنوان یک بانک اطلاعاتی نقش‌آفرینی کند به‌طوری‌که افراد داری املاک که امکان سرمایه‌گذاری ندارند و کسانی که نیازمند تأمین مصالح هستند و یا کسانی که آماده سرمایه‌گذاری می‌باشند بتوانند از طریق این سامانه به نیاز خودپاسخ دهند و از سردرگمی نجات پیدا کنند.

نباید فراموش که کارکرد دیگر این سامانه کنترل و جلوگیری از عدم حضور افراد غیرمتخصص در این صنعت است؛ بنابراین پیشنهاد من آن است که در مسیر ارتقا و شاخص‌های کمی و کیفی در صنعت ساختمان باید نهادی تخصصی در این حوزه شکل گیرد و یقیناً تمامی دستگاه‌های مرتبط با صنعت ساختمان می‌توانند در این تشکیلات ذینفع باشند.

اگر شهرداری به دنبال رونق بخشیدن به صنعت ساختمان است باید تسهیل گری انجام دهد

وی در توضیح فرآیند ساخت‌وساز در منطقه ۳ شهرداری اعلام داشت: ما در شهرداری تلاش کردیم فرآیند اجرای ساخت را در منطقه ۳ تسهیل بخشیم به‌طوری‌که یک سری موضوعات فنی و بخشنامه‌هایی که نیازمند ساده‌سازی و روان‌سازی در حوزه مسکن و ساختمان بود را با همکاری معاونت شهرسازی شهرداری تهران، مصوب و ابلاغ شد و امروز در منطقه ۳ در حالت عملیات سازی است

البته بسیاری از موضوعات مرتبط با ساختمان در زمان اجرا به وجود می‌آید که نیازمند انعکاس آنها به رده‌های بالادست هستیم، به‌طور کل روند تسهیل بخشی در منطقه ۳ به‌گونه‌ای اتفاق افتاده که توانسته رضایت خاطر مجموعه‌ای از سازندگان را به همراه داشته باشد که می‌توان این رضایت را در حضور و استقبال سرمایه‌گذاران و سازندگان بابت احیا و ساخت در نواحی فرسوده و ناپایدار منطقه ۳ به‌وضوح مشاهده کرد به‌طوری‌که با بازدید میدانی شاهد این استقبال خواهید بود و همچنین با نگاهی به رشد صدور پروانه در این مناطق می‌توان به این نتیجه رسید که روند بازسازی و ساخت در مناطق بافت فرسوده به دنبال تدبیر و سیاست‌گذاری‌های جدید شهرداری رضایت‌بخش است. هرچند کاستی‌هایی هنوز وجود دارد که سرمایه‌گذار و سازنده را با چالش روبه‌رو کرده است که در دیدارهایی که با فعالان این عرصه داریم سعی می‌کنیم این چالش‌ها را برطرف یا تسهیل بخشی کنیم.

به‌طور کل اگر ما به دنبال رونق بخشیدن به صنعت ساختمان هستیم باید تسهیل گری انجام دهیم و امتیازات خوبی را به کسانی که در این حوزه فعالیت می‌کنند و تخصصی به سراغ این صنعت آمده‌اند ارائه کنیم و البته تمامی این موارد به تشکیل ساختار تخصصی و مستقل مرتبط با صنعت ساختمان وابسته است.

دست‌اندازهای صنعت ساختمان از نگاه شهردار منطقه ۳ تهران با ارائه راه‌حل

جوانی به چالش‌های عمده‌ای که سازندگان در عرصه تولید مسکن با آنها مواجه هستند، اشاره کرد. وی بیان کرد که بحث کسب پروانه ساختمان برای سازنده‌ها یک چالش اساسی است؛ زیرا این فرآیند دارای پارامترهای بسیاری است که شهرداری بخشی از آن را تشکیل می‌دهد و این امر باعث می‌شود که زمان طولانی از سازنده‌ها اختصاص یابد.

او بیان کرد که یکی دیگر از ارگان‌هایی که در این چالش نقش اساسی دارد، سازمان نظام‌مهندسی است. همچنین، بحث بیمه و مالیات نیز از دیگر چالش‌هایی است که سازنده‌ها با آن مواجه هستند.

وی در توضیح پارامترهای شهرداری که مسیر را برای کسب پروانه ساخت طولانی می‌کند، به تاییدات آتش‌نشانی اشاره کرد و مباحث دیگری که همه از همین جنس هستند. همچنین، نکته قابل‌توجه این است که گرفتن چنین تاییداتی برای پروژه‌های بلندمرتبه سخت‌تر نیز می‌شود.

وی در ادامه افزود به‌منظور تسهیل بخشی در این بخش، باید خصوصی‌سازی در حوزه سرمایه‌گذاری در ساخت و تاییدات اداری و تکمیل مدارک، انجام پذیرد چراکه از طریق خصوصی‌سازی تا حدودی این مسیر تسهیل می‌شود.

جوانی با اشاره به اینکه شهرداری فقط مقصر اصلی در طولانی شدن زمان صدور پروانه نیست، گفت: همه فکر می‌کنند شهرداری تهران مسئول طولانی شدن صدور پروانه است، درصورتی‌که این موضوع درست نیست، زیرا بخش‌هایی از این طولانی شدن صدور پروانه ارتباطی با شهرداری ندارد.

از بعد اجرایی نیز، تأمین مصالح و متریال ساختمانی یکی دیگر از چالش‌های پیش رو است که باید این مسیر تسهیل شود. با توجه به افزایش قیمت‌ها و عدم امکان دسترسی به مصالح، تأمین مصالح به‌صورت شرایطی در مسیر ساخت برای سازنده چالش‌برانگیز شده است ازاین‌رو، اگر همان ساختار متمرکز در حوزه صنعت ساختمان شکل بگیرد، می‌تواند در این بخش‌ها سرعت کار را بیشتر کند.

طرح نهضت ملی در منطقه ۳ تهران در سازمان نوسازی گیرکرده است

وی طرح نهضت ملی مسکن را شامل حال منطقه ۳ تهران نیز دانست و در توضیح علت عدم صدور پروانه در راستای این طرح ابراز داشت: منطقه سه یک سری بخش‌های ناپایدار و بحث فرسوده به نهضت ملی مسکن واگذار کرد همانند ناحیه ۱ منطقه سه، یعنی «ده ونک» که بخشی از زمین‌های این منطقه متعلق به شهرداری و بخش دیگر مالک خصوصی و بخش‌های دیگر متعلق به ارگان‌های و نهادهای دولتی بود که همگی تجمیع شد و به سازمان نوسازی واگذار گردید

وی در ادامه مسئول اصلی طرح نهضت ملی مسکن را در مناطق تهران سازمان نوسازی دانست که باید با انعقاد قراردادهایی با سرمایه‌گذاران حوزه ساختمان کار خود را شروع کند اما این فرایند به زمان خورد چراکه ما سال گذشته زمین‌ها را به سازمان نوسازی ارائه دادیم و قرار بود طی سه الی چهار ماه بابت طراحی و ارائه پیشنهاد، اقداماتی صورت پذیرد بعدازآن قرار بود تغییراتی انجام شود اما این موضوع طولانی شد و هنوز طرح‌ها به دست ما نرسیده است. اگر این طرح‌ها از طرف همکاران ما به شهرداری برسد واحدی برای این حوزه در مورد صدور پروانه در نظر گرفته‌شده است که در فرایند اداری کمتر دچار مشکل شویم.

سیستمی شدن صدور پروانه سازنده‌های خرد و کلان را یکی کرده است/ کمیته نما منشأ ساماندهی نما در تهران

جوانی در پاسخ به این سؤال که چه تفاوتی بین سازنده‌های باتجربه و سازنده‌های تازه‌کار در منطقه ۳ وجود دارد، اظهار کرد: از زمانی که فرایند صدور پروانه در شهرداری تهران به‌صورت سیستمی شده و با کمترین دخالت دست انجام می‌شود، همه سازنده‌ها با مشکلاتی روبه‌رو هستند. ما سعی می‌کنیم برای رفع مشکلات فرایند سیستمی را مجهزتر و مشکلاتش را رفع کنیم.

وی ادامه داد: بخش‌هایی از این فرایند ازجمله آنکه بخش‌هایی از پرونده که باید به شهرداری مرکز ارائه می‌شد، امروز به خود منطقه واگذارشده و این باعث کمتر شدن زمان شده است. بخش‌های دیگر نیز در حال انجام است به‌طوری‌که از مهمترین برنامه‌های شهرداری تهران، آن است که در سال ۱۴۰۳ زمان صدور پروانه را کاهش دهد. در منطقه ۳، میانگین زمان صدور پروانه بین ۶ تا ۷ ماه است که البته پروانه شهرسازی کمتر از یک ماه صادر می‌شود.

وی در پایان با نگاهی به سیمای شهری و نقش کمیته نما در ساماندهی این موضوع بیان داشت: کمیته نما درواقع برای ساماندهی سیمای بصری شهری بسیار مؤثر است. بناهایی که پس از تصویب کمیته نما در شهرداری‌ها و شورای شهر ساخته‌شده‌اند، دارای هماهنگی و همسویی خاصی است. پس از گذشت یک دهه، از این هماهنگی به‌خوبی شاهد خواهیم بود که نماهای ساختمانی در منطقه سه، ازنظر شکل و فرم، بهبودیافته‌اند.