علی چگینی؛ مدیر کل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی
ضرورت توجه به مسئله خروج از رکود بخش مسکن
طی سالهای اخیر، حاکمیت رکود بر فعالیتهای اقتصادی، به یکی از مشکلات اصلی کشور بدل شده است. رکود فعلی معلول، نتیجه و ترکیبی از سیاستهای اقتصادی و مناسبات سیاسی همچون تحریم و جریانات اقتصاد بینالمللی همچون سقوط قیمت نفت است که اثرات سوء بسیاری را بر پیکره اقتصاد نفتی ایران وارد ساخته است.
بررسی روند شاخصهای آماری بخش مسکن، حاکی از بروز دورههای رونق و
رکود طبیعی در این بخش است (به صورت طبیعی این بخش با دورههای رونق و رکود مواجه
است)؛ اما تحولات پیشگفته و سیطره رکود در اقتصاد کشور، بر عمق و شدت رکود بخش
مسکن افزوده است.
بزرگی سهم بخش مسکن در اقتصاد کشور، سبب شده است توجه سیاستگذاران و
فعالان این بخش به رصد تحولات، بررسی ادوار تجاری و روند سرمایهگذاری در آن معطوف
گردد. ضرورت توجه به مسئله خروج از رکود در بخش مسکن از دو منظر اقتصاد کلان و خرد
قابل بررسی است که در ادامه به آن پرداخته شده است.
اقتصاد کلان
بخش ساختمان و مسکن حدود ۴۰ درصد از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص داخلی و
۵ درصد تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص میدهد. بیش از ۱۲۰ رشته صنعتی با این
بخش در ارتباط است و رونق یا رکود در این بخش اثر قابل ملاحظهای بر دیگر فعالیتهای
اقتصادی به جا میگذارد.
حدود ۱۲ درصد از نیروی کار شاغل کشور در این حـوزه مشـغول به کارند. شایان
ذکر است بخش مسکن از منظر میزان اشتغالزایی مستقیم و غیرمستقیم در بین ۷۱ بخش
جدول داده و ستاده، در جایگاه هجدهم قرار دارد.
تحقیقات حاکی از آن است که هر ۱ درصد رشد ارزش افزوده بخش مسکن و
ساختمان، باعث رشد تولید ناخالص داخلی به میزان ۱.۵ تا ۲ درصد میگردد. همچنین بین
نرخ رشد تولید ناخالص داخلی و نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان بخش خصوصی و نرخ رشد
سرمایهگذاری خصوصی در بخش ساختمان هم حرکتی وجود دارد.
بخش مسکن وزن درخور توجهی در محاسبه تورم عمومی دارد و حدود ۳۰ درصد
از تورم عمومی ناشی از شاخص ارزش اجاری مسکن شخصی و غیرشخصی است. بنابراین، تحولات
قیمت در این بخش میتواند تورم عمومی را تحت تأثیر قرار دهد.
بر اساس جدول داده- ستاده و بررسی پیوندهای بینبخشی، بخش مسکن از
لحاظ ایجاد تقاضا، بخشی کلیدی است. بنابراین، تحریک تقاضای مسکن موجب تغییرات قابل
توجهی در کل اقتصاد شده و رونق آن میتواند به رشد و گسترش بسیاری از بخشها منجر شود.
طی سالهای اخیر، به دلیل کمبود تقاضای موثر در بخش مسکن، حجم قابل توجهی از منابع
مالی سازندگان و تولیدکنندگان مسکن و منابع اعتباری بانکها در این بخش محبوس شده و
این امر به مانعی برای شروع پروژههای جدید و گردش نقدینگی تبدیل شده است. به تبع،
رکود در بخش ساختوساز، صنایع وابسته را نیز تحت تأثیر قرار خواهد داد. از این رو،
بخش مسکن را میتوان پیشران رشد اقتصادی و موتور محرک رونق دانست.
توجه به شاخصهای فوق از اهمیت قابل توجه بخش مسکن در اقتصاد کلان حکایت
دارد و بهدرستی نقش بسزای آن را به تصویر میکشد.
اقتصاد خرد
بهطور متوسط، حدود ۳۵ درصد از سبد هزینه خانوارهای ایرانی، به هزینههای
مسکن مربوط است. این میزان در گروههای کمدرآمد کشور تا حدود ۵۰ درصد نیز افزایش
مییابد. این رقم در شهرهای بزرگ مانند تهران نیز افزایش مییابد و وزنه سنگینی در
سبد هزینه خانوار محسوب میشود.
بررسیهای آماری نشان میدهد که طی دو دهه اخیر، میانگین سالانه نرخ
رشد قیمت مسکن حدود ۲۳ درصد و میانگین نرخ رشد درآمد خانوار شهری و نرخ تورم سالانه
حدود ۲۰ درصد بوده است. لذا تغییر و تحولات بخش مسکن و اقتصاد کلان، به ضرر
خانوارهای فاقد مسکن و به سود خانوارهای مالک روی داده است؛ به طوری که طول دوره
انتظار خانوارهای فاقد مسکن ملکی، بهخصوص از سال ۱۳۸۶ افزایش یافته است (در حال
حاضر، شاخص دسترسی مسکن به طور متوسط در کشور حدود ۱۲ و طول دوره انتظار حدود ۳۶ سال
است) و ارزش واقعی ثروت خانوار مالک مسکن در مناطق شهری، سالانه حدود ۳ درصد به
دلیل افزایش قیمت مسکن افزایش یافته است.
بررسی وضعیت مالکیت مسکن نشان میدهد بیش از ۳۰ درصد از خانوارهای
شهری در مساکن استیجاری ساکن هستند. نسبت مالکیت طی دهههای اخیر کاهش یافته و افزایش
سهم اجارهنشینی به طور میانگین در دهکهای پایین درآمدی بیشتر بوده است. بررسی
وضعیت مالکیت در بین دهکهای مختلف درآمدی، حاکی از این است که در مجموع، رابطه
مستقیمی میان مالکیت و دهکهای درآمدی خانوارها وجود دارد. بنابراین، میتوان
نتیجه گرفت که تغییر و تحولات بخش مسکن، باعث افزایش ارزش واقعی ثروت خانوارهای با
درآمد زیاد و به ضرر خانوارهای با درآمد کم روی داده است.
با فرض رفع تدریجی آثار تحریمها بر اقتصاد کشور (نرخ رشد اقتصادی
متوسط ۲/۵ درصدی تا سال ۱۴۰۵) و بر اساس برآوردهای طرح جامع مسکن، تا پایان سال
۱۴۰۵، به حدود ۸/۱۰ میلیون واحد مسکونی در کشور نیاز است. به عبارتی، به منظور
دستیابی به وضعیت مطلوب در بخش مسکن، احداث سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی
مورد نیاز است.
علاوه بر موارد فوق و تأثیر بخش مسکن بر متغیرهای کلان اقتصادی، عملکرد
بخش مسکن طی ۳ دهه گذشته، تبعات اقتصادی و اجتماعی گستردهای همچون تشدید مشکل
تأمین سرپناه بهویژه برای جوانان و گروههای کمدرآمد، اختلال در مکانیزم قیمتها،
تشدید فرایندهای تورمی، کاهش انگیزه برای فعالیتهای مولد اقتصادی و اختلال در
نظام توزیع درآمد را به همراه داشته است. همچنین بایستی توجه کرد که تداوم رکود
بخش مسکن همراه با رکود فعالیتهای عمرانی، میتواند مانعی برای رونق اقتصاد، عامل
تشدید دشواری بانکها و تداوم بحران بانکی باشد.
نباید از یاد ببریم که نبود تقاضای موثر در دورهای زمانی، به معنای
انباشت تقاضا و موکولشدن آن به دوره بعد است و در صورتی که در دوره آتی، عرضه به
قدر کفایت و به موقع تأمین نشود، به افزایش قیمت قابل توجه و زیان رفاهی جامعه منجر
خواهد شد. در بخش مسکن، بروز این پدیده ناشی از رکود فعلی در سوی عرضه و نبود
تقاضای موثر و در نتیجه، امکان انتقال تقاضا به دوره آتی، بسیار محتمل است.
لذا ضروری است مسئله خروج بخش مسکن از رکود، هم به لحاظ اهمیت آن در
اقتصاد کلان و اثرگذاری بر صنایع وابسته و هم به لحاظ جایگاه ویژه در اقتصاد
خانوار، مورد توجه خاص سیاستگذاران قرار گیرد.