سنجش عملکرد نسبی بخش مسکن

معمولاشاخص هایی برای ارزیابی عملکرد بخش مسکن مورد استفاده قرار می گیرد که مهم ترین آن قدرت خرید مسکن خانوارها، سهم هزینه مسکن در بودجه خانوار و سایر شاخص های طرف عرضه و تقاضای مسکن است.

بر اساس اطلاعات موجود قدرت خرید خانوارهای ایرانی بسیار ضعیف است به
طوری که شاخص ارزش مسکن به درآمد خانوار ۵/ ۲۱ است. یعنی خانوارهای ایرانی با درآمد
۵/ ۲۱ سال خود واحد مسکونی ۷۵ متری می توانند خریداری کنند و ایران از این نظر از
میان ۱۲۰ کشور در رتبه ضعیف ترین قدرت خرید مسکن قرار می گیرد و در رتبه ۱۳ قرار
دارد.
بی شک وضعیت بد شاخص مذکور می تواند ناشی از قیمت نسبی بالای مسکن،
پایین بودن سطح درآمد سرانه یا ترکیبی از دو مولفه یاد شده باشد. اگر عملکرد بخش
مسکن به طور نسبی مشابه سایر بخش های اقتصادی باشد، باید ایران به لحاظ درآمد
سرانه و شاخص ارزش مسکن به درآمد در رتبه تقریبا یکسان در جهان قرار گیرد. رتبه
درآمد سرانه قدرت نسبی توان تولیدی کشور در مقایسه با سایر کشورهای جهان را نشان
می دهد. رتبه درآمد سرانه ایران از میان ۱۷۳ کشور، در رده ۹۶ قرار دارد. بنابراین
ایران از لحاظ درآمد سرانه تقریبا در رده میانی کشورها قرار دارد. پس ظرفیت و توان
تولیدی در رده های میانی جدول رتبه بندی کشورها قرار دارد.
اگر عملکرد بخش مسکن از نظرگاه بهره وری، هزینه ها، موفقیت سیاست
گذاران در کنترل بخش دست کم مشابه سایر بخش های اقتصادی باشد، انتظار می رود شاخص قیمت
مسکن به درآمد خانوار نیز در میان کشورها در رده های میانی باشد. ولی متاسفانه از
میان ۱۲۰ کشور ایران در رده سیزدهمین کشور که کمترین قدرت خرید مسکن را دارد قرار
گرفته است. پس عملکرد کلی بخش مسکن به مراتب پایین تر از متوسط عملکرد اقتصاد ملی
است. در مقام مقایسه شاخص قیمت مسکن به درآمد خانوارها در میان کشورهای مورد بررسی
باید گفت؛ علت اصلی نامناسب بودن این شاخص بالابودن قیمت مسکن به طور مطلق و نسبی
در جهان است و قدرت خرید مسکن خانوارهای ایرانی به عنوان سرپناه و کالای ضروری و
استراتژیک به مراتب کمتر از سایر کشورها است در حالی که توان و ظرفیت تولیدی کشور
در رده های میانی رتبه بندی کشورهای جهان قرار دارد. مفاهیم مهمی در ابعاد شناخت و
دولت وجود دارد. یکم بر مبنای گزارش اخیر دفتر برنامه ریزی اقتصاد مسکن مبنی بر بحرانی
بودن شاخص قدرت خرید مسکن در ایران، در ابعاد تشخیص مساله مشکلی وجود ندارد. دوم
اگر بحرانی ترین مشکل بخش مسکن بالابودن سطح مطلق و سطح نسبی قیمت مسکن در ایران
در مقام مقایسه با سایر کشورهای جهان است، جایگاه و نقش آن در سیاست های اقتصاد
مسکن چیست؟ با توجه به اینکه ریشه تمامی مشکلات بخش مسکن همین موضوع است و به نوبه
خود اختلال گسترده ای در کل نظام اقتصاد کشور ایجاد می کند چه تدابیر و سیاست هایی
در این خصوص اندیشیده شده است؟ رشد تکانه ای قیمت مسکن که زیان های گسترده ای بر
خانوارها، عامه تولیدکنندگان مسکن، بخش های تولیدی و خدماتی کشور و بازار سرمایه
وارد می سازد، چه تدابیر و سیاست های خاص کوتاه مدت و بلندمدت در این خصوص
اندیشیده شده است؟ با توجه به بنیادی بودن مشکل فوق و تا عدم حل آن تصور موفقیت آمیز
بودن سیاست های اقتصاد مسکن غیرممکن است؛ چرا اولویت به سایر اهداف و برنامه های
اقتصاد مسکن داده می شود. چرا افزایش قیمت مسکن و به تبع آن افزایش معاملات در
بازار مسکن که عمدتا از نوع دلالی و سفته بازی مسکن است از سوی سیاست گذاران بخش
رونق تلقی می شود و به جای اینکه مطابق اصول قانون اساسی سیاست گذاری ها برای
تامین سرپناه عامه مردم و به ویژه اقشار ضعیف و کم درآمد باشد، تلاش ها بر رونق به
مفهوم غیرعلمی آن معطوف می شود؟ چرا نهادهای سیاست گذار هیچ گاه تلاشی برای ارائه
پاسخ علمی به سوالات کارشناسی و به کارگیری ایده ها و توصیه های نو به عمل نمی
آوردند و چرا برخلاف تجارب ناموفق در این زمینه همچنان بر تداوم آن اصرار دارد؟