نظر ۱۵ کارشناس اقتصادی درباره آینده ملک
پیشبینی بازار مسکن: رکود با جنگ یا بدون جنگ ادامه دارد
- رکود معاملاتی بازار مسکن با جنگ یا بدون جنگ ادامه دارد.
- ۷ پارامتر سیاسی و اقتصادی آینده رفتار بازار را تعیین میکنند.
- در صورت جنگ، قیمت پیشنهادی کند میشود اما قیمت قطعی کاهش نمییابد.
- در سناریوی توافق، احتمال افت قیمت اسمی پایین است اما قیمت واقعی کاهش مییابد.
- تورم، نقدینگی و هزینه ساخت از مهمترین عوامل محدودکننده کاهش قیمت هستند.
آینده قیمتها در بازار مسکن، پس از تشدید تنشهای نظامی، برای گروههای ذینفع این بخش غیرقابل تشخیصتر شده است. زوجهای اجارهنشین در اوج ابهامات درباره آینده جنگ، نمیدانند چه زمانی پساندازهای خود را به خانه اول تبدیل کنند و فعالان ساختمانی نیز پروژههای خود را نیمهکاره رها کردهاند.
چکیده نظرات نشان میدهد که ۷ پارامتر سیاسی و اقتصادی طی ماههای آینده رفتار بازار را تحتتاثیر قرار میدهند، اما «با جنگ یا بدون جنگ»، رکود معاملاتی ادامه خواهد داشت. اکثر صاحبنظران نیز نسبت به جهت تغییرات قیمت در بازار مسکن تهران همنظر هستند. فضای بازار نسبت به یک ماه پیش مهآلودتر شده؛ در حالی که انتظار میرفت با امضای تفاهم ایران و آمریکا در خردادماه، ریسکها فروکش کنند، نهتنها تنش کاهش نیافت که حملات هوایی به زیرساختها آغاز شد.
این نوسان شدید ریسک جنگ، ابهام نسبت به آینده قیمت مسکن را افزایش داده و معمای واکنش متغیرهای بخش ساختمان به جنگ فراگیر یا توافق را شکل داده است. شرکتکنندگان در نظرسنجی بر اساس مسیر احتمالی «تشدید حملات» یا «بازگشت به مسیر توافق»، تحلیلهای خود را درباره روند قیمت و نبض معاملات ارائه کردهاند.
در صورت جنگ فراگیر شبیه حملات گذشته، معاملات ملک در کوتاهمدت مکث کرده و قیمت پیشنهادی کند میشود؛ اما قیمت قطعی بهخاطر تورم عمومی، نقدینگی و هزینه ساخت کاهش نمییابد. در میانمدت، مسکن از واکنش بازارهای دلار، طلا و سهام اثر میپذیرد. در حالت توافق و توقف حملات، موقعیت مسکن از «پناهگاه اصلی» سرمایهها تغییر میکند، اما احتمال افت قیمت اسمی پایین است و قیمت واقعی کاهش خواهد یافت.
۷ نیرو از جمله تورم فزاینده، نقدینگی، رشد هزینه ساخت، پساندازهای طلایی، سطح قیمت دلاری آپارتمان، نوسانیتر شدن ریسک جنگ و جهش زمستان سال گذشته، به عنوان بازیگران معادلات معرفی شدهاند. حسین عبدهتبریزی معتقد است بورس همچنان ظرفیت دارد و مسکن مقصد تقاضا نخواهد بود. تیمور رحمانی آینده مسکن را تحتتاثیر روند تورم میداند و میگوید با ادامه تورم، فاصله جهشها کوتاه میشود.
علیرضا توکلیکاشی توضیح میدهد که تورم و رشد دلار باعث کاهش علاقه به معامله داراییهای بزرگ شده و حجم معاملات به صورت سوآپ (فروش و خرید همزمان) کاهش یافته است. جهش زمستان ۱۴۰۴ ناشی از انتقال سودها از طلا به بازار مسکن بود. مهرداد اولاد دو تاثیر جنگ بر مسکن را سطح کل بازار و ترکیب آن (جابهجایی از شهرهای در معرض جنگ) میداند.
میثم هاشمخانی معتقد است رشد قیمت مسکن در ۸ ماه آینده کمتر از رشد دلار خواهد بود و ظرفیت افزایش قیمت دلاری مسکن تا پایان سال وجود ندارد. علی فرنام با اشاره به تورم ۸۸ درصدی، میگوید رکود کماکان ادامه مییابد. سیدامین زرگر مرادی در سناریوی توافق پایدار، کاهش ریسکهای سیاسی و تعدیل انتظارات تورمی را پیشبینی میکند که منجر به تعدیل قیمتهای پیشنهادی و کاهش شکاف آنها با قیمتهای قطعی میشود.
ابوالفضل مشکینی احتمال تداوم رکود معاملاتی همراه با افزایش تدریجی قیمتهای اسمی را محتملترین سناریو میداند. حسن بان معتقد است در میانمدت مسکن وارد «رکود تورمی عمیق» میشود و قیمتهای پیشنهادی کاهش نمییابد. فرشید پورحاجت پیشبینی میکند بازار تهران کماکان در رکود معاملات باقی بماند.
امیر بهداد سلامی میگوید در صورت توافق پایدار، سرعت رشد قیمت کاهش مییابد و پس از دوره مکث، معاملات مصرفی افزایش مییابد. رامین گوران تأکید میکند که آثار تفاهمنامه در کوتاهمدت نمایان نمیشود و ثبات اقتصادی شرط اصلی رونق است. حجت عزیزی نیز معتقد است بازسازی اعتماد سرمایهگذاران و ثبات اقتصادی، مهمترین پیششرط خروج از رکود است.
شیوا فتاحی پنج نیروی اثرگذار بر مسکن در میانمدت را بررسی میکند و میگوید در بلندمدت اگر اقتصاد رشد پایدار داشته باشد، تقاضای مصرفی آزاد میشود. فرشید سامانپور در سناریوی تنش بیشتر، پیشبینی میکند رکود در ساختوساز عمیقتر شود و در سناریوی توافق، قیمت مسکن کاهش یابد اما رکود ساخت به دلیل عرضه موجود ادامه خواهد داشت.
به گزارش صما، این تحلیلها نشان میدهد که بازار مسکن در شرایط فعلی تحتتاثیر متغیرهای کلان اقتصادی و سیاسی است و پیشبینی دقیق بدون در نظر گرفتن سناریوهای مختلف دشوار است.
