چرا رشد اجاره‌بها از تورم عمومی عقب ماند؟

بازار اجاره مسکن در مردادماه ۱۴۰۵ برخلاف رشد شتابان هزینه‌های زندگی و افزایش چشمگیر قیمت کالاها و خدمات، روندی متفاوت را تجربه کرده است؛ به‌طوری که میانگین هزینه اجاره مسکن در شهرهای کشور ۳۱.۸ درصد افزایش یافت؛ رشدی که در مقایسه با جهش ۹۰ درصدی هزینه‌های زندگی و تورم ۱۲۸ درصدی خوراکی‌ها، «کم‌رشد» به نظر می‌رسد.

به گزارش صما، این فاصله قابل توجه میان تورم اجاره‌بها و سایر هزینه‌های خانوار، یکی از اتفاقات قابل توجه بازار مسکن در سال جاری است. در شرایطی که نرخ تورم عمومی از ابتدای سال تاکنون ۱۸ واحد درصد افزایش یافته و تورم خوراکی‌ها نیز حدود ۱۶ واحد درصد رشد کرده، سرعت افزایش اجاره‌بها همچنان پایین‌تر از تورم بسیاری از بخش‌های مصرفی خانوار باقی مانده است.

رشد ۳۱.۸ درصدی اجاره‌بها در برابر جهش هزینه‌های زندگی

بررسی هزینه‌های خانوار نشان می‌دهد که فشار تورمی تنها به بازار خوراکی‌ها محدود نشده است. هزینه تعمیر و نگهداری لوازم خانه نسبت به سال گذشته ۱۱۷ درصد افزایش یافته و هزینه‌های درمان و دارو نیز رشد ۸۸ درصدی را تجربه کرده‌اند.

با وجود این، میانگین افزایش اجاره‌بها در مردادماه به ۳۱.۸ درصد رسیده است؛ رقمی که فاصله قابل توجهی با رشد هزینه‌های زندگی و تورم کالاهای مصرفی دارد.

این موضوع این پرسش را مطرح می‌کند که چرا در شرایطی که بخش بزرگی از سبد مصرفی خانوار با افزایش شدید قیمت مواجه شده، بازار اجاره مسکن با سرعتی به مراتب کمتر از تورم عمومی و تورم خوراکی‌ها حرکت می‌کند؟

چرا تورم اجاره‌بها کمتر از تورم کالاهاست؟

یکی از مهم‌ترین دلایل اقتصادی پایین‌تر بودن سرعت رشد اجاره‌بها نسبت به برخی کالاها و هزینه‌های مصرفی، ماهیت بازار خدمات است. اجاره مسکن در گروه خدمات مصرفی خانوار قرار می‌گیرد و به طور معمول، تورم خدمات با شدت کمتری از شوک‌هایی مانند جهش نرخ ارز، افزایش قیمت مواد اولیه و عوامل مؤثر بر تورم کالاها تأثیر می‌پذیرد.

از سوی دیگر، قراردادهای اجاره معمولاً بلندمدت هستند و همین ویژگی باعث می‌شود شوک‌های ناگهانی اقتصادی و تغییرات شدید قیمت، به سرعت در نرخ اجاره‌بها منعکس نشوند.

بنابراین بخشی از کم‌رشد بودن اجاره‌بها را می‌توان ناشی از ماهیت بازار خدمات و ساختار قراردادهای اجاره دانست؛ اما به نظر می‌رسد در سال جاری عوامل دیگری نیز در تشدید فاصله میان تورم اجاره و تورم عمومی نقش داشته‌اند.

ریسک سیاسی و شرایط جنگ؛ عامل جدید در بازار اجاره

در کنار عوامل اقتصادی، فعال شدن ریسک‌های سیاسی و شرایط ناشی از جنگ نیز بر رفتار بازیگران بازار اجاره تأثیر گذاشته است.

در شرایط افزایش شدید هزینه‌های زندگی، مستأجران برای تأمین هزینه‌های ضروری، به‌ویژه خوراک، درمان و سایر نیازهای روزمره، ناچار به مدیریت سایر مخارج خود هستند. از آنجا که اجاره مسکن یکی از بزرگ‌ترین بخش‌های سبد هزینه خانوار محسوب می‌شود، افزایش سنگین اجاره‌بها می‌تواند توان پرداخت بسیاری از خانوارها را به شدت کاهش دهد.

در چنین شرایطی، مستأجری که در زمان تمدید قرارداد با پیشنهاد افزایش شدید اجاره روبه‌رو شود، ممکن است به جای پذیرش رقم جدید، تصمیم به تخلیه خانه و جابه‌جایی به محله یا منطقه‌ای ارزان‌تر بگیرد.

کاهش توان پرداخت مستأجران، عامل مهار رشد اجاره‌بها

کاهش توان مالی مستأجران یکی از عوامل مهم در محدود شدن رشد اجاره‌بها محسوب می‌شود. افزایش شدید هزینه‌های خوراکی و سایر کالاهای ضروری، بخش بیشتری از درآمد خانوارها را به خود اختصاص داده و توان آنها برای پرداخت اجاره بالاتر را کاهش داده است.

در نتیجه، بازار اجاره با پدیده‌ای روبه‌رو شده که می‌توان آن را «کاهش ظرفیت پرداخت مستأجران» توصیف کرد. در چنین بازاری، حتی اگر موجر تمایل به افزایش بیشتر اجاره‌بها داشته باشد، ممکن است با محدودیت توان پرداخت مستأجر مواجه شود.

این مسئله باعث شده بخشی از مستأجران در صورت افزایش قابل توجه اجاره، گزینه جابه‌جایی به مناطق ارزان‌تر را انتخاب کنند؛ اتفاقی که می‌تواند برای موجر نیز ریسک خالی ماندن واحد مسکونی را افزایش دهد.

تغییر ترجیح موجرها در بازار اجاره

شرایط اقتصادی و افزایش ریسک‌های موجود، رفتار موجرها را نیز تغییر داده است. به نظر می‌رسد اولویت بخشی از مالکان در شرایط فعلی، افزایش حداکثری درآمد اجاره نیست، بلکه استمرار دریافت اجاره و اطمینان از پرداخت منظم مستأجر اهمیت بیشتری پیدا کرده است.

موجرها ممکن است نگران باشند که با پیشنهاد افزایش سنگین اجاره‌بها، مستأجر خوش‌حساب خود را از دست بدهند و مستأجر جدیدی که رقم بالاتری را می‌پذیرد، توان پرداخت منظم و مستمر نداشته باشد.

از سوی دیگر، تخلیه واحد مسکونی می‌تواند ریسک چند ماه خالی ماندن ملک و قطع شدن جریان درآمد اجاره را برای مالکان به همراه داشته باشد؛ موضوعی که در شرایط افزایش سریع هزینه‌های ماهانه، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

ترس از خانه خالی، مانع افزایش شدید اجاره‌بها

ریسک خالی ماندن واحد مسکونی و نامطمئن بودن وضعیت مستأجران جدید، باعث شده برخی موجرها به جای افزایش سنگین اجاره‌بها، به رشد متوسط اجاره رضایت دهند.

در واقع، حفظ یک مستأجر خوش‌حساب با توان پرداخت مشخص، در شرایط فعلی برای برخی مالکان ارزش بیشتری نسبت به پذیرش ریسک پیدا کردن مستأجر جدید دارد.

این تغییر رفتار نشان می‌دهد که بازار اجاره تنها تحت تأثیر تورم و رشد قیمت‌ها قرار ندارد، بلکه توان پرداخت مستأجران و ریسک خالی ماندن واحد مسکونی نیز به متغیرهای مهم تعیین‌کننده قیمت در این بازار تبدیل شده‌اند.

کمیاب شدن مستأجر توانمند در پرداخت

یکی از مهم‌ترین نتایج افزایش شدید هزینه‌های زندگی، کاهش تعداد مستأجرانی است که توانایی پرداخت اجاره‌های بالاتر را دارند.

در شرایطی که هزینه خوراک، درمان، نگهداری لوازم خانه و سایر نیازهای ضروری رشد قابل توجهی داشته، قدرت مالی خانوارها برای پذیرش افزایش‌های سنگین اجاره کاهش یافته است.

به همین دلیل، می‌توان یکی از دلایل اصلی رضایت موجرها به رشد متوسط حدود ۳۱ درصدی اجاره‌بها را «کمیاب شدن مستأجر توانمند در پرداخت» دانست.

آینده بازار اجاره به توان مالی مستأجران گره خورد

روند بازار اجاره در مردادماه نشان می‌دهد که افزایش قیمت اجاره مسکن، برخلاف بسیاری از کالاها و خدمات، صرفاً تابع نرخ تورم نیست. توان پرداخت مستأجران، شرایط اقتصادی، ریسک‌های سیاسی، وضعیت جنگ و نگرانی موجرها از خالی ماندن واحدهای مسکونی نیز در تعیین نرخ اجاره نقش پررنگی دارند.

رشد ۳۱.۸ درصدی اجاره‌بها در شرایطی که هزینه‌های زندگی و تورم خوراکی‌ها با سرعت بسیار بیشتری افزایش یافته‌اند، نشان می‌دهد بازار اجاره با یک محدودیت مهم مواجه شده است؛ محدودیت توان پرداخت مستأجران.

در چنین شرایطی، به نظر می‌رسد تا زمانی که فشار هزینه‌های زندگی ادامه داشته باشد و تعداد مستأجران دارای توان مالی برای پرداخت اجاره‌های بالاتر محدود بماند، بازار اجاره همچنان تحت تأثیر این موازنه میان «انتظار موجر برای افزایش درآمد» و «توان مستأجر برای پرداخت» قرار خواهد داشت.