بحران مسکن در ایران؛ از نظریه «سینک آشپزخانه» تا ضرورت انبساط بازار ساختمان

دلایل گرانی مسکن در ایران چیست و چرا با افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها، خیلی از مردم توان خرید حتی یک واحد کوچک را ندارند؟ مجتبی اصغری، محقق اقتصاد مسکن، با رد باور رایج درباره نقش مصالح ساختمانی، مستنداتی از انجمن سازندگان مسکن ارائه می‌دهد که سهم فولاد را تنها ۳ درصد و سهم سیمان را ۰.۵ درصد از هزینه تمام شده ساختمان معرفی می‌کند. این درحالیست که قیمت زمین، بسته به موقعیت مکانی بین ۵۰ تا ۷۰ درصد از بهای نهایی مسکن را تعیین می‌کند. در این یادداشت، اصغری ریشه بحران مسکن را به «کالاسازی زمین» از قرن نوزدهم تا سیاست‌های نئولیبرالی دهه ۱۹۸۰ گره زده و راهکار «انبساط بازار صنعت ساختمان» را به عنوان یک راه‌حل موقت و مردم‌نهاد تشریح می‌کند.

سهم ناچیز مصالح در برابر سهم زمین؛ آدرس غلط گرانی

اصغری به سوال «چرا نمی‌توانیم مسکن بخریم؟» پاسخی کوتاه می‌دهد: چون آن اندازه پول نداریم. پاسخی که ریشه در عمیق‌ترین لایه‌های علوم بشری و تاریخ اقتصاد دارد. این روزها شاید ساده‌ترین پاسخ برای گرانی مسکن این باشد که جنگ، تحریم و مسائل مشابه، قیمت مصالح ساختمانی را بالا برده است. اما به گفته این فعال و پژوهشگر حوزه مسکن، آدرس اشتباهی را دنبال می‌کنیم و برای فهمیدن دلیل واقعی، باید از پاسخ کوتاه «پول نداریم» فراتر رفته و درگیر تاریخ شویم.

سهم ناچیز فولاد و سیمان در برابر سهم زمین

اصغری توضیح می‌دهد بر اساس مستندات ارائه شده توسط انجمن سازندگان مسکن در ایران، واقعیت برخلاف تصور عمومی است. مصرف فولاد تنها ۳ درصد و سیمان تنها ۰/۵ درصد از هزینه تمام شده مسکن را تشکیل می‌دهد. درحالی‌که هزینه زمین (بسته به این که در بالای شهر یا پایین شهر باشد) بین ۵۰ تا ۷۰ درصد این هزینه را به خود اختصاص می‌دهد.

علت این که این روزها می‌شنوید قیمت مسکن بسیار افزایش یافته، به این خاطر است که وقتی صنعت مملکت از کار می‌افتد، همه به سمت موقعیت‌های پیش‌فرض اولیه خودشان یعنی «ارث زمین پدری» برمی‌گردند. دلیلی که موجب می‌شود قیمت مسکن در مواقع بحرانی مثل دو جنگ اخیر به شکلی افسارگسیخته افزایش یابد. اما سوال اصلی این است: چرا عده‌ای اصرار دارند قیمت مسکن را فقط به افزایش قیمت مصالح گره بزنند؟

ریشه‌های تاریخی یک بحران کهنه

طرح زمین رایگان دولتی، مشابه آنچه در دهه ۵۰ میلادی و پس از جنگ جهانی دوم توسط دولت رفاه «کلمنت اتلی» در بریتانیا اجرا شد، یکی از گزینه‌های کاهش قیمت مسکن است که البته مشکلات خودش را دارد، اما در کل ساده‌لوحانه است که فکر کنیم می‌توانیم برای این مسئله دنبال راهکاری سریع و کوتاه باشیم.

به گفته اصغری، موضوع «مسکن» از قرن نوزدهم میلادی یعنی زمانی که «فریدریش انگلس» در سال ۱۸۸۷ کتابی به همین موضوع اختصاص داده و آن را به حداقل دستمزد کارگران گره زد، همواره به عنوان یک اصل اساسی برابری‌خواهی مطرح بوده است. «امیل زولا» نیز در رمان «ژرمینال» خود در سال ۱۸۸۵ این شرایط را به زیبایی تصویر کرده است و حتی پیش از آن، این بحث به «آدام اسمیت»، اندیشه‌های «جان لاک»، لیبرالیسم و تقابل آن با فایده‌گرایی «استوارت میل» برمی‌گردد.

درسی از بمباران لندن و اصطلاح سینک آشپزخانه

در جنگ جهانی دوم، وقتی نیروی هوایی آلمان نازی با بمباران (Blitz)، شهر لندن و مناطق کارگرنشین آن را ویران کرد در خانه کارگران حتی سینک آشپزخانه هم سالم باقی نماند. این واقعه به اصطلاح «سینک آشپزخانه» معروف شد و در دهه ۶۰ میلادی، فیلمسازان و تئاتری‌های موسوم به «مردان عصبانی» در قالب رئالیسم اجتماعی، به دغدغه‌های طبقه کارگر و مشکلات مسکن پرداختند.

به گفته اصغری این موضوع دقیقا مشابه وضعیت امروز کشور ماست. ویرانه‌های جنگ امروز، مجتمع‌های مسکونی‌ای هستند که ترکش بمباران اقتصادی به کسب و کار مستاجرانشان اصابت کرده است. مالکینی که ناچارند و نمی‌شود به آن‌ها خرده گرفت، به دلیل از دست دادن دیگر درآمدشان، تنها راه چاره را در افزایش قیمت اجاره مسکن می‌بینند.

چرا نمی‌توانیم پول کافی برای خرید مسکن داشته باشیم؟

پاسخ این است: چون قیمت زمین مرتبا و به شکلی غیرمتناسب با افزایش حقوق سالانه متقاضیان، در حال گران‌تر شدن است. آیا می‌شود جلوی این افسارگسیختگی را گرفت؟

از دهه ۱۹۸۰ میلادی با ظهور نئولیبرالیسم، تمام پارامترهای پیش‌بینی در مدیریت ریسک مالی، همگی به تضمین افزایش نرخ رشد زمین و مسکن وابسته شده‌اند. به زبان ساده، با هدایت فرآیند «کالاسازی زمین و مسکن» در اقتصاد جهانی، برای بانکداران خصوصی، انبوه‌سازان و حتی مردم عادی، چاره‌ای جز این نمانده که مالکیت زمین را تنها راه تولید ثروت از طریق انباشت سرمایه در شهرنشینی (Urbanization) ببینند.

حتی در کشورهای سرمایه‌داری با نرخ رشد مثبت، این موضوع به یک بحران جهانی تبدیل شده است. بارها دیده‌ایم که مستاجران در شهر نیویورک، لندن و بارسلونا برای اعتراض به نرخ اجاره به خیابان‌ها می‌آیند. حالا تصور کنید در ایرانِ امروز، با وضعیت نرخ منفی رشد اقتصادی چه می‌گذرد. دلیلی که این محقق اقتصاد مسکن با اتکا بر آن به صراحت می‌گوید: «در کوتاه مدت نمی‌توان انتظار معجزه داشت، اما موقتا می‌توان با راهکارهایی زنده ماند تا با گذر از این دوران رکود و با شکوفایی صنعت و کارآفرینی، دوباره کنترل این افسارگسیختگی را به دست گرفت.»

راهکار چیست؟ نگاهی به یک پیشنهاد تخصصی

نویسنده این متن، پس از ۶ سال کار تخصصی و در روزهای بعد از جنگ ۱۲ روزه، پروپوزالی برای شرایط جنگی امروز ایران نوشت و خلاصه حرف او این است: اگر می‌توانید زمین رایگان برای انبوه‌سازی‌های دولتی (که امروز عمدتا به کارمندان دولت و خویشاوندان آن‌ها با امتیاز رانتی تعلق می‌گیرد) را برای همه مردم، با هر سلیقه و هر مذهب، آزاد کنید تا این نابرابری به نقطه جوش خود نرسد. اگرچه مشکل کمبود زمین مناسب در نزدیکی شهرها نیز وجود دارد.

اما موضوع اصلی، خود بازار صنعت ساختمان است. یکی از راهکارها، مفهوم گسترش (Expansion) در علم اقتصاد است؛ به این معنا که هر وقت جامعه با رکود تورمی مواجه می‌شود، یک راه حل موقتی مسکن، چاپ پول بدون پشتوانه است تا کارگرها و مهندسان صنعت ساختمان از کار نیفتند. اما در اینجا نوع دیگری از Expansion مدنظر نویسنده است: «وقتی کشور دچار رکود می‌شود، صنعت ساختمان ظرفیت محدودی برای خروج از بحران دارد چون تعداد شرکت‌ها، افراد متخصص و میزان مصالح محدود است. برای خروج وسیع‌تر از بحران، باید خود صنعت ساختمان گسترش یابد.

این گسترش بدان معناست که هرچه بیشتر بازیگران جدید (از جمله کسانی که به هر دلیلی از کار دست کشیده بودند) را وارد این صنعت کنیم، بازیگرانی از بخش‌های مختلف: تامین‌کننده مصالح، سازنده، طراح و آموزش‌دهنده. این مساله در مقوله برابری‌خواهی (Egalitarian) نیز مطرح شده تا همه بازیگران از فرصت مساوی برای نمایش خدمات خود استفاده کنند.

چرا صنعت ساختمان، آخرین تکیه گاه دولت است؟

صنعت ساختمان حدود ۳۳ درصد از کل مصرف جامعه را به حرکت در می‌آورد. مابقی مصرف شامل ۱۲ درصد غذا، ۱۳ درصد حمل و نقل، ۷ درصد پوشاک و باقیمانده آن تفریحات و سفر است. در بحران فعلی که با یک فاجعه انسانی روبرو هستیم، مردم ناچار از رستوران رفتن، خرید پوشاک و… دست می‌کشند. آنچه در نهایت می‌ماند، تنها «سقف بالای سر» آنهاست. بنابراین صنعت ساختمان، آخرین تکیه‌گاه هر دولت برای حفظ بالانس اقتصادی کشور است.

از یک استارتاپ تا ضرورت تغییرات اساسی

نویسنده تاکید می‌کند که این مدل نیاز به یک ساختار استارتاپی و «از پایین» (Grassroot) دارد، نه یک سیاست گذاری دولتی. نمونه مشابه آن در خارج از ایران نیست، اما می‌توان آن را شبیه «علی بابا» در چین در نظر گرفت (با این تفاوت که حوزه آن متفاوت است). ویژگی این کارهای ساختارشکنانه استارتاپی، منبع‌باز (Open source) بودن و فارغ بودن از انحصار (Monopoly) است.

اصغری تاکید می‌کند که ما پیش از هر چیز، به چیزی شبیه به رفرم در فضای سیاسی و اقتصادی (Glasnot) نیاز داریم. دولتی که مسئولین آن واقعا از رای مردم انتخاب شده و به جای شعار و ادعای واهی، بشود با آنها تخصصی بحث کرد. دولتی شبیه به حزب کارگر فعلی بریتانیا که عزم آن بر انبساط فضای تولید و سازندگی و کاهش تنش با منطقه باشد. اگر دولتمردان داخلی این کار را نکنند، تغییر کل سیستم، دوره‌ای از هرج و مرج را به همراه خواهد داشت.

در پایان نویسنده تاکید می‌کند که در شرایط جنگی امروز کشور ما، مردم می‌توانند از پایین (به شیوه Grassroot) با ایجاد استارتاپ‌ها نقش خود را ایفا کرده و با افزایش هرچه بیشتر تعداد بازیگران، هم‌افزایی و اثرگذاری جمعی داشته باشند.

اخبار مرتبط:

حسین محمودی اصل، کارشناس مسکن:

از مسکن مهر تا بدهی‌های امروز؛ خطای تکراری در اقتصاد ایران

بازتعریف توانایی تهیه مسکن: فراتر از معیار ۳۰ درصد

تحلیل جهانی بحران مسکن | چرا مفهوم «توانایی تهیه مسکن» فراتر از قیمت است؟

جایگاه ایران در میان سخت‌ترین کشورهای جهان برای دسترسی به مسکن (داده‌های پایگاه Numbeo)

تحلیل جهانی استطاعت خرید مسکن؛ جایگاه ایران در مقایسه با جهان چیست؟

عضویت در کانال صما (مجله ساختمان)