محمدحسین ابراهیمی، دبیر کمیته عمران مجمع مشورتی نظام مسائل تهران
تحلیل رفتار ضدچرخهای مسکن تهران؛ از اثر فرار از پول تا جهش ۳۰ تا ۱۰۰ درصدی قیمت در بحران
درحالیکه در بسیاری از کشورهای جهان بازار مسکن در دوران جنگ یا بحران دچار سقوط میشود، در تهران هر شوک انتظاری به جای کاهش، منجر به جهش قیمت گشته و مسکن تهران برخلاف الگوهای جهانی، در دوران بحران جهشی ۳۰ تا ۱۰۰ درصدی را تجربه کرد. محمدحسین ابراهیمی، مشاور عمرانی معاونت اقتصادی رییس جمهور در دولت شهید رییسی و دبیر کمیته عمران مجمع مشورتی نظام مسائل تهران، علت این رفتار «ضدچرخهای» را ترکیبی از تورم ساختاری، کمبود عرضه، نقش ملک بهعنوان پناهگاه امن سرمایه، انتظارات تورمی و ضعف تعادل عرضه و تقاضا میداند.
رفتار ضدچرخهای؛ وقتی مسکن تهران برخلاف جهان حرکت میکند
محمدحسین ابراهیمی، با بیان اینکه رفتار بازار مسکن تهران به عنوان الگوی پیشران به سایر نقاط کشور نیز تسری مییابد، تاکید کرد که بازار املاک پایتخت در دهههای اخیر رفتاری «ضدچرخهای» داشته است. به این معنا که در شرایط رکود یا بحران در بسیاری از بازارها، مسکن تهران نه تنها افت نمیکند، بلکه جهش میکند.
به گفته این کارشناس ارشد مسکن، دلیل اصلی این رفتار را باید در نگاه خانوارهای ایرانی به مسکن جستوجو کرد: برای آنها ملک نه یک کالای مصرفی صرف، بلکه اصلیترین پناهگاه برای حفظ ارزش دارایی محسوب میشود.
اثر فرار از پول؛ چرا نقدینگی در بحران به سمت ملک میرود؟
ابراهیمی با اشاره به «اثر فرار از پول» توضیح داد: «در شرایط نااطمینانی شدید اقتصادی که ارزش پول ملی با ریسک کاهش مواجه است، سرمایهگذاران برای حفاظت از داراییهای خود به بازارهای طلا، ارز، خودرو و مسکن پناه میبرند.»
وی افزود: در این میان، ملک به دلیل مخاطرات و محدودیتهای کمتر نسبت به سایر بازارها، مقصد اصلی هجوم نقدینگی در زمان بحران قرار میگیرد. در مواجهه با بحرانها، به واسطه تجربههای تورمی انباشته، نقدینگی به سرعت به سمت بازار ملک هدایت میشود.
انتظارات تورمی؛ پیشخور شدن قیمتها قبل از وقوع بحران
این عضو شورای راهبردی اندیشکده حکمرانی و قانونگذاری، عامل دیگری را نیز کلیدی ارزیابی کرد: «انتظارات تورمی». به گفته وی، پیش از وقوع هرگونه تغییر در متغیرهای کلان اقتصادی، پیشبینی افزایش تورم و جهش هزینههای ساختوساز و مصالح، موجب صعود زودهنگام قیمتها میشود.
به عبارت دیگر، صرفا خبر رسیدن بحران کافی است تا قیمت مسکن به دلیل انتظار تورم بالاتر، رشد کند.
سه عامل تشدیدکننده: تمرکز جمعیت، کاهش عرضه و فشار مضاعف تقاضا
ابراهیمی سه عامل دیگر را نیز تشدیدکننده این جهشهای قیمتی برشمرد:
- تمرکز جمعیت و میل به جابهجایی سرمایه به مناطق امنتر و برخوردارتر در زمان بحران
- کاهش تولید و عرضه جدید مسکن به دلیل محدودیتهای ناشی از جنگ
- فاصله زیاد عرضه واقعی از تقاضای انباشته که باعث میشود قیمتها در برابر شوکهای منفی به سختی کوتاه بیایند
ابراهیمی در جمعبندی تحلیل خود خاطرنشان کرد: «در تهران ترکیبی از تورم ساختاری، کمبود عرضه، نقش ملک به عنوان پناهگاه ایمن سرمایه، انتظارات تورمی و ضعف تعادل عرضه و تقاضا باعث میشود که حتی در کوتاهمدت، قیمت املاک جهشی ۳۰ تا ۱۰۰ درصدی را تجربه کند و این رفتار کاملا با ساختار اقتصادی ایران سازگار است.»
اخبار مرتبط:
داوود بیگینژاد، نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک تهران
بازار مسکن اسیر نرخگذاری صوری و آگهیهای بیهویت
از «پناهگاه امن» تا «خط مقدم تنش»؛ تحلیل سقوط تاریخی معاملات املاک دبی و آینده مصالح ساختمانی
رامین گوران، رییس انجمن انبوهسازان استان تهران
اکنون زمان ایدهآل کلید زدن پروژههاست، اما یک شرط دارد
