مسکن و اما و اگر های جهانی آن

تازه‌ترین گزارش IMF از شرایط بازار جهانی مسکن نشان می‌دهد که خریداران بالقوه مسکن در جهان با ترکیب قیمت‌های بالا و افزایش نرخ‌های بهره روبرو هستند.

به گزارش صما به نقل از اکوایران، با افزایش نرخ‌های بهره از سوی بانک‌های مرکزی که با هدف کاهش تورم صورت گرفته است، قیمت‌های مسکن در جهان نسبت به ابتدای چرخه افزایشی قیمت، کاهش یافته است. با این وجود، به ‌رغم حساسیت بازار مسکن به افزایش نرخ‌های بهره، قیمت‌ها همچنان نسبت به میانگین‌های تاریخی‌شان بالاتر هستند.

قیمت‌های مسکن در اقتصادهای پیشرفته از جمله بیشتر کشورهای اتحادیه اروپا و همچنین آفریقا و خاورمیانه، ۱۰ تا ۲۵ درصد بالاتر از سطوح پیش از وقوع همه‌گیری کروناست.

افزایش نرخ‌های بهره به سرعت به بازارهای وام مسکن، منتقل شده است و استطاعت پذیری را برای خریداران فعلی و آتی کاهش داده است. از سوی دیگر، عرضه پایین مسکن سبب شده خریدها در برخی مناطق محدود شوند. در حالت کلی، استطاعت پذیری مسکن در شرایط قیمت‌های بالا و افزایش نرخ‌های بهره، محدود شده است.

در نیمه اول سال ۲۰۲۳، نرخ‌های بهره در اقتصادهای پیشرفته تا ۲ واحد درصد نسبت به سال قبل افزایش داشته است. در طول این دوره، کشورهایی چون استرالیا، کانادا و نیوزلند شاهد کاهش قیمت‌های قابل توجه در قیمتهای واقعی مسکن بودند. به همین صورت، قیمت‌های مسکن بیش از ۱۵ درصد در برخی از اقتصادهای پیشرفته کاهش یافته است، درحالی که کاهش قیمت در اقتصادهای نوظهور تا این اندازه قابل توجه نبوده است.

با این وجود، از منظر تحلیلگران صندوق بین المللی پول، قیمت‌های مسکن همچنان باید به کاهش خود ادامه دهد تا به سطوح پیش از همه گیری کرونا برسد.

براساس تازه‌ترین گزارش پایداری مالی جهانی IMF، افزایش هزینه‌های استقراض احتمالا بیشترین تاثیر را بر نسبت‌های خدمات بدهی خانوار (DSR)؛ معیاری برای سنجش توانایی بازپرداخت وام گیرندگان، در کشورهایی خواهد داشت که بازار مسکن همچنان بیش از حد ارزش‌گذاری شده است و متوسط عمر وام‌های رهنی کوتاه‌‌تر است.

مثلا، برای برخی از اقتصادهای پیشرفته مانند نروژ، سوئد و دانمارک که نسبت خدمات بدهی خانوار در آنها دو رقمی بوده است، با توجه به افزایش نرخ بهره هزینه‌‌های خدمات بدهی وام گیرندگان می‌‌تواند تا ۱.۸ واحد درصد افزایش یابد. این مساله می‌تواند برای پذیرش‌‌های وام و همچنین توانایی بازپرداخت وام گیرندگان پیامدهایی داشته باشد.

با این وجود، وام گیرندگان نیز بدهی کم‌تری دارند و استانداردهای اعطای وام از زمان بحران مالی تقویت شده‌ است، که خطر افزایش در پرداخت وام‌ها را کاهش می‌‌دهد. این مساله همچنین می‌تواند موارد فروش اجباری و سلب مالکیت مسکن را کاهش دهد.

در ایالات متحده آمریکا، افزایش‌های نرخ بهره از سوی فدرال رزرو تغییرات زیادی را در بازار وام مسکن ایجاد کرده است، به‌طوری که میانگین نرخ وام مسکن ۳۰ ساله اخیرا به ۷.۸ درصد رسید که بالاترین نرخ در طول بیست سال گذشته است. برای خریداران بالقوه، خانه‌دار شدن را بیشتر از دسترس خارج کرده است، چراکه پیش پرداخت‌‌های مورد نیاز نیز به یک عامل بازدارنده تبدیل شده‌اند.

صاحبان خانه نیز به دلیل افزایش در نرخ‌‌های وام مسکن تمایلی بر فروش خانه‌‌های خود و تامین مالی مجدد ندارند، که سبب کاهش در عرضه خانه‌های چندساله به بازار شده است. این پدیده، که به عنوان “اثر قفل شدگی” معروف است، به خصوص در ایالات متحده مشهود است که نرخ‌های وام مسکن با نرخ ثابت و طولانی مدت رایج هستند.

وام‌‌های مسکن ۳۰ ساله با نرخ ثابت در پایان سال گذشته میلادی حدود ۹۰ درصد از وام‌‌های مسکن جدید ایالات متحده را به خود اختصاص داده‌‌اند. حدود دوپنجم از کل وام‌های مسکن در سال‌های ۲۰۲۰ و ۲۰۲۱ دریافت شده‌‌اند چراکه نرخ‌های بهره پایین در طول دوران همه‌گیری به بسیاری از آمریکایی‌‌ها اجازه داد وام‌‌های مسکن خود را تامین مالی مجدد کنند.

افزایش نرخ‌‌های بهره، هزینه‌های اجاره را نیز بالا برده است. باتوجه به اینکه تعدیل قیمت میانگین مسکن کند بوده است، بسیاری از مردم ترجیح می‌‌دهند به جای خرید، اجاره کنند. به این صورت، ترکیبی از افزایش نرخ‌‌های بهره و عرضه پایین مسکن، دور باطلی را ایجاد می‌کند که مبارزه بانک‌های مرکزی با تورم را پیچیده می‌کند.

اگر فدرال رزرو امسال کاهش نرخ بهره را آغاز کند، نرخ‌‌های وام مسکن نیز تعدیل خواهند شد و تقاضای مسکن سرکوب شده نیز می‌‌تواند آزاد شود. یک افزایش ناگهانی در تقاضا می‌‌تواند هرگونه بهبود در عرضه مسکن را از بین ببرد و سبب بازگشت قیمت‌ها شود.