تغییرات کلان سیاسی و اقتصادی، چه پیش از وقوع و چه پس از تحقق آن، در بازارهای دارایی بازتاب دارند و از همین رو، همواره این سئوال مطرح می‌شود که با تغییر شاخص‌های کلان، واکنش بازارها به ویژه مسکن چه خواهد بود؟
به گزارش صما به نقل از اعتماد آنلاین، حالا در حوزه مسکن به‌طور مشخص، این سئوال در ذهن متقاضیان مصرفی و متقاضیان سرمایه‌گذاری ایجاد شده است که با انتخاب ابراهیم رئیسی، به عنوان رئیس‌جمهور آینده، چه تحولی در بازار مسکن ایجاد خواهد شد؟ برای پاسخ به این سئوال، بهتر است کمی به عقب باز گردیم. به اول سال جدید. زمانی که از دو ریسک سیاسی انتخابات ریاست‌جمهوری و مذاکرات هسته‌ای در کنار ریسک رشد نقدینگی و در پی آن ریسک تغییرات نرخ ارز به عنوان مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر بازار مسکن یاد می‌شد.
با گذشت، دو ماه از آغاز سال و انتشار آمار ماهانه تحولات بازار مسکن، مشخص شد که قیمت‌های حبابی مسکن تحت تاثیر ریسک غیراقتصادی مذاکرات هسته‌ای، حدود ۵ درصد (۸.۳ درصد تعدیل شده با تورم) دچار افت شدند. بر اساس برآورد برخی از کارشناسان مسکن، روند تخلیه حباب ملک تا ۳۰ درصد در سال جاری تحت تاثیر توافق احتمالی هسته‌ای افت خواهد کرد. این بازار و البته سایر بازارهای دارایی به واسطه اینکه مذاکرات هسته‌ای تاکنون به نتیجه مشخصی نرسیده است، همچنان تحت این ریسک، دچار نوسان می‌شوند. اما بازار مسکن برخلاف بازارهای بورس، طلا و ارز، با توجه به تعدیل انتظارات تورمی ناشی از قطعی پنداشتن دستیابی به توافق هسته‌ای در دوره جو بایدن، طی دو ماهه نخست سال، روند کاهشی را در پیش گرفته است و از این نظر، با سایر بازارهای موازی متفاوت است.
دولت جدید باید برنامه‌ای مدون برای ساخت مسکن ارایه دهد
اما در خصوص اثرگذاری عامل انتخابات ریاست‌جمهوری جدید بر بازار مسکن، باید همچنان منتظر ماند. اگرچه ابراهیم رئیسی در دوران مبارزات انتخاباتی چند جمله‌ای درباره مسکن و حمایت از ساخت مسکن برای اقشار ضعیف جامعه سخن گفت، اما این اظهارات در صورتی معنادارتر می‌شوند که در قالب برنامه مدون از سوی دولت بعدی ارایه شود.
در این میان، نقش وزیر آتی راه و شهرسازی و برنامه‌ای که به رئیس‌جمهور ارایه می‌کند در کنار جنس تحولات اقتصادی که از میان برنامه سایر وزیران اقتصادی و در کل تیم اقتصادی دولت آینده بیرون خواهد آمد، اثرگذار خواهد بود.
در این حال، آنچه مسلم است اینکه بازار مسکن در شدیدترین رکود ابرتورمی خود قرار دارد و بیرون آمدن بازار از این شرایط، نه تنها در کوتاه‌مدت (۶ ماه) که حتی در میان مدت (۲ سال) ممکن نخواهد بود. در این مدت نمی‌توان انتظار داشت که حدود ۴۰ درصد جمعیت کشور که مستاجر هستند، صاحب خانه شوند.
از این گذشته، معضل مسکن خود به نوعی، معلول شرایط بد اقتصادی و حکمرانی نامناسب اقتصادی طی چند دهه اخیر است، از همین رو، تعدیل یا رفع این معضل نیازمند تغییر اصلاحات ساختاری در اقتصاد و تغییر سیاست‌های پولی و مالی در کشور است.
نیازمند کنترل تورم و ثبات بخشی به اقتصاد از طریق کاهش شکاف هزینه‌ها و درآمد‌ها در بودجه دولت است. مسئله‌ای که به نظر نمی‌رسد، دست‌کم تا سال آینده تغییری در آن ایجاد شود؛ چراکه اولین بودجه دولت جدید برای سال آینده در زمستان به مجلس ارایه خواهد شد. بررسی آن بودجه، می‌تواند رویکرد دولت جدید اقتصاد کشور را بهتر نمایان کند.
تا پایان سال، دولت آتی نمی‌تواند اثرگذاری معناداری در بازار مسکن ایجاد کند
به‌طور خلاصه می‌توان گفت که تا پایان سال جاری، دولت آتی هیچ‌گونه اثرگذاری معناداری نمی‌تواند در بازار مسکن ایجاد کند، اما اعلام سیاست‌های اقتصادی او طی مراسم تحلیف رئیس‌جمهور و وزیران اقتصادی کابینه در نیمه دوم مرداد ماه سال جاری، در کنار عملکرد ۱۰۰ روزه نخست فعالیت و همچنین اولین بودجه‌نویسی آن در حوالی دی‌ماه، تصویر دقیق‌تری از رویکرد اقتصادی دولت آینده ارایه خواهد کرد.
تصویری که می‌تواند انتظارات تورمی را تخفیف دهد یا موجبات غلیان آن را فراهم آورد. بی‌گمان با وجود چشم‌انداز مثبت از انتظارات تورمی، قیمت در همه بازارها از جمله مسکن دوباره صعودی خواهد شد و بالعکس.
انتظار داریم در نیمه دوم سال جاری آثار برنامه‌های منتخب مردم بروز کند
در این حال، مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه آیت‌الله رئیسی، رشد تولید و رونق بازار مسکن را در اولویت برنامه‌های خود قرار داده است، می‌گوید: افزایش عرضه منجر به ثبات قیمت مسکن می‌شود و انتظار داریم در نیمه دوم سال جاری آثار برنامه‌های منتخب مردم به شکل ثبات و حتی کاهش قیمت مسکن بروز پیدا کند.
خسروی درباره پیش‌بینی واکنش بازار مسکن به انتخاب رئیسی به ریاست‌جمهوری اظهار می‌کند: رئیسی، مسکن را در اولویت برنامه‌های خود قرار داده و اعلام کرده که از روز اول آن را پیگیری می‌کند. این نشان می‌دهد که درک صحیحی از تاثیر بخش مسکن بر معیشت و همچنین رونق اقتصادی دارد. مسکن یک حوزه کلیدی و صنعت مادر است که دست‌کم ۱۸۴ شغل کلیدی را در بر می‌گیرد. یعنی اگر مسکن به رونق برسد اقتصاد کشور راه می‌افتد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه آشنایی کاملی با تفکر و برنامه‌های رئیسی دارم، می‌گوید: وی هرکجا بوده سعی کرده آثار خوبی از خود به جا بگذارد. به‌طور مثال معمولا از بنده موضوع کد رهگیری را جویا می‌شد و دنبال می‌کرد. علتش این است که ذاتا به شفافیت در همه زمینه‌ها اعتقاد دارد.
خسروی با اشاره به برنامه رئیسی برای احداث سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور تاکید می‌کند: با برنامه‌ریزی، پشتیبانی مالی و پشتکار، احداث یک میلیون واحد دور از دسترس نیست. در نیمه دوم سال ۱۴۰۰ نشانه‌های شکوفایی اقتصاد مسکن بروز خواهد کرد. البته حداقل باید ۱۰۰ روز به رئیسی زمان بدهیم تا مقداری بر شرایط مسلط شود.
وی اظهار می‌کند: نگرش رئیسی به ساخت‌وساز است و بسیار خوشبین هستیم با افزایش عرضه، قیمت‌ها در بازار مسکن کنترل شود. پیش‌بینی می‌کنم در آینده متغیرهایی که منجر به کاهش قیمت مسکن می‌شود، بر متغیرهای افزایشی غلبه می‌کند. بدین‌ترتیب انتظار داریم قیمت‌ها به ثبات برسد و از رکود فعلی خارج شویم.
رکوردزنی هزینه دستیابی به وام مسکن
در این حال، دیروز قیمت هر برگه از اوراق تسهیلات مسکن با رسیدن به قیمت ۶۳ هزار تومان، رکورد قیمتی این ابزار نوین بازار سرمایه را در یک ماه اخیر شکست. یک رکودشکنی تازه که به باور برخی در اثرات برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری مرتبط باشد یا افزایش نسبی تعداد معاملات مسکن در روزهای اخیر ریشه دارد. اما به نظر می‌رسد، هر دو دلیل، نوعی ساده‌انگاری در علت‌یابی رشد قیمت «تسه» به شمار می‌رود. چه آنکه افزایش قیمت «تسه» را باید در بستر بازار سهام نه بازار مسکن بررسی کرد. بازاری که از ابتدای سال تاکنون، به سامان نبوده است. چرا که طی دو ماهه نخست سال جاری، تعداد معاملات مسکن تحت تاثیر استراتژی صبر و انتظار خریداران ملک تا زمان مشخص شدن نتیجه مذکرات هسته‌ای، به‌شدت افت کرد. حتی در اردیبهشت ماه یک رکورد تاریخی از رکود معاملات ملکی ثبت شد.
در چنین شرایطی، بعید است که معاملات مسکن در خرداد ماه سال جاری افزایش چشمگیری داشته باشد که به واسطه آن، تقاضای «تسه» رشد کرده و در نهایت قیمت آن اضافه شده باشد. چه آنکه یکی از دلایل اصلی افت معاملات ملک، کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی در برابر افزایش جهش‌وار قیمت مسکن بوده، مسئله‌ای که قدرت خرید وام‌های مسکن را نیز به مسلخ برده و پوشش دهی آنها را به ۳ تا ۴ متر مربع آپارتمان کاهش داده است.
در این حال، آنگونه که مهر گزارش کرده است، قیمت هر برگه از اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن در معاملات دیروز در ابتدای کانال ۶۰ هزار تومانی قرار داشت. در بیشتر نمادهای معاملاتی زیرمجموعه اوراق تسهیلات مسکن، میانگین قیمت معاملات روز شنبه ۲۹ خرداد در بازه ۶۱ تا ۶۴ هزار تومان به ثبت رسید.
هزینه دریافت وام ۲۴۰ میلیون تومانی برای زوج‌های تهرانی حدود ۳۰ میلیون تومان است
گران‌ترین معامله با قیمت هر برگه ۶۴ هزار تومان برای یکی از معاملات صورت گرفته در نماد معاملاتی تسه ۹۹۰۳ (اوراق مسکن خرداد سال گذشته) بود و ارزان‌ترین معامله نیز برای یکی از معاملات نماد تسه ۹۹۰۴ (اوراق مسکن تیر ۹۹) با قیمت ۵۷ هزار ۷۸۰ تومان به ثبت رسید.
این در حالی است که آخرین باری که قیمت اوراق تسهیلات مسکن در سال جاری به بازه ۶۰ هزار تومانی رسید، به هفته پایانی اردیبهشت امسال اختصاص داشت؛ ضمن اینکه روزهای ۷ و ۸ فروردین امسال نیز که بازار سرمایه پس از حدود ۲ هفته تعطیلی، بازگشایی شد، نرخ اوراق تسهیلات مسکن به دامنه ۶۰ هزار تومانی رسید اما بلافاصله در پی رکود بازار مسکن، این اوراق با کاهش قیمت مواجه شد.
با احتساب متوسط قیمت هر برگه ۶۲ هزار تومان، هزینه دریافت وام مسکن ۲۴۰ میلیون تومانی برای زوج‌های تهرانی که می‌بایست ۴۸۰ برگه خریداری کنند، به حدود ۳۰ میلیون تومان (۲۹ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان) رسیده است. این شاخص برای تسهیلات ۱۴۰ میلیون تومانی خرید مسکن از سوی متقاضیان فردی که می‌بایست ۲۸۰ برگه با متوسط قیمت هر برگه ۶۲ هزار تومان خریداری کنند، به رقم ۱۷ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان افزایش یافته است.
