طاهره نصر، عضو شورای مرکزی هفتم سازمان نظام مهندسی
راهکارهای افزایش توان خانوارها برای خرید مسکن
رونق و رکود مسکن در تمام کشورها دارای یک چرخه زمانی است، ضمن اینکه رکود اقتصادی حاکم بر کشور، بر رکود بخش مسکن نیز تأثیرگذار بوده است.
در عقبنشینی دولت از صحنه مسکن و مجال دادن به نیروهای بازار برای ایفای نقش و
حضور دولت تنها برای حمایت از اقشار کم درآمد دانست.
کشورهای در حال توسعه، سیاستهای بخش مسکن را مواردی شامل ترکیب وام مسکن با
یارانهها، سردرگمی میان سیاست های متعدد و اولویتبندی نشده، انحصار دولتی تأمین
مالی مسکن، اتکای تأمین مالی مسکن بر وامهای مبتنی بر سپرده و محدود بودن وام های
رهنی، عدم شفافیت و نبود نظام اطلاعاتی مناسب درخصوص مالکیت زمین و مسکن، تشکیل می
دهد.
در بررسی سیاستهای توسعه مسکن در ارتباط با اقتصاد کلان، اگرچه میتوان
مواردی نظیر ایجاد رونق در سطح وسیعی از عرصههای شغلی و همچنین تمایل بخش خصوصی
به سرمایهگذاری در بخش مسکن را از نقاط قوت آن دانست، اما عوامل دیگری نظیر افزایش
شدید قیمت زمین در پی افزایش نقدینگی در سالهای اخیر، عدم اعتماد بخش خصوصی به
سرمایهگذاری بلندمدت در بخش مسکن در پی نوسانات شدید آن، افزایش هزینههای تولید
در پی افزایش تورم و همچنین حذف یارانه انرژی، بسیار قابل تأمل است و این نقاط ضعف
حتی میتواند به تهدیدی برای تقاضا در بخش مسکن منجر شود.
چرا که ایجاد چالش و رکود وسیع اقتصادی، منجر به مداخله غیرعادی در
بازار با هدف تحریک سایر بازارها خواهد شد و این فرآیند، ناکارآمدی بازار مسکن و
همزمانی ورود و خروج سرمایه به بازار با دورههای رونق و رکود را به دنبال خواهد
داشت که تهدیدی برای سیاستهای توسعه مسکن خواهد بود.
در این راستا به نظر میرسد که اساساً دولت باید حمایتهای خود را بر
بخش پیشران اقتصاد قرار دهد تا با حرکت آنها، سایر بخشها رونق بگیرد و شاخصهای
رشد اقتصادی و اشتغال افزایش پیدا کند.
برای این منظور شاید بتوان کاهش سهم زمین از قیمت نهایی مسکن را
راهکار قابل توجهی دانست. چرا که در راستای کاهش قیمت مسکن، ضرورت کاهش سهم زمین
در قیمت تمام شده تا رقم ۲۰ درصد هزینه نهایی تولید مسکن، وجود دارد. این سیاست با
توجه به موجودی زمین کشور، با روشهای مختلفی قابلیت اجرا دارد.
تجربیات سایر کشورها نشان داده است که به کارگیری توسعهگرها توسط
نهادهای عمومی غیردولتی در فرآیند مدیریت تولید مسکن، میتواند منجر به کاهش قیمت
تمام شده مسکن برای مصرفکنندگان شود.
اتخاذ سیاست خرید تضمینی در فرآیند تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی،
تسهیل کننده اجرای این سیاست است. همچنین تخصیص تسهیلات قرضالحسنه برای هزینههای
ساخت مسکن نیز می تواند به عنوان راهکاری برای بهبود شرایط اقتصادی دانست.
استفاده از فناوریهای نوین ساخت و ساز نیز به طور قطع میتواند موجب افزایش دوره
بازگشت سرمایه باشد و سرمایهگذار را به سرمایهگذاری در حوزه ساخت و ساز تشویق کند.
تحولات و نوسانات بازار مسکن و نیز عوامل محدودکننده دسترسی خانوار به
مسکن، به عواملی همچون اقتصاد کلان نیز به شدت وابسته است. قابل ذکر است که اهداف برنامههای
مسکن شهری در ایران کم و بیش محقق شدهاند، اما عملا نتوانستهاند به هدف نهایی
خود که تسهیل دستیابی خانوارها به مسکن بوده است، دست یابند. دلیل این امر را میتوان
در بیتوجهی به عوامل بیرونی بخش مسکن از جمله اقتصاد کلان جستجو کرد.
برای افزایش توان خانوارها در دستیابی به مسکن، باید با اتکا بر سیاستهای
دقیق و حفظ انضباط پولی از افزایش بیدلیل و بیبرنامه نقدینگی سرگردان جلوگیری به
عمل آید. با ایجاد تعادل در نقدینگی، میتوان حد متعادلی از تقاضای مصرفی و تقاضای
سرمایهای را در کنار یکدیگر حفظ کرد و به این وسیله ضمن پرهیز از حبابی شدن
بازار، به تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن دست یافت.
همچنین در این زمینه باید ترمیم رابطه بخش مسکن و نظام برنامهریزی
شهری، تأمین سازوکار لازم برای جلوگیری از مداخلات بیپشتوانه در طرحهای توسعه
شهری و یا تجدید ساختار طرحهای متناسب با تغییرات در موارد دارای پشتوانه فنی،
هدفمندسازی اقدامات در شهرهای مختلف مبتنی بر نیازهای خاص هر شهر با تأکید بر
تحریک توسعه، استفاده از معیارهای متنوع دستهبندی نیازهای گروههای مختلف علاوه
بر دستهبندیهای اقتصاد را باید مد نظر
قرار داد.