عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی در یادداشتی تحت عنوان راهکارهای تعادل بخشی به بازار مسکن در شرایط اقتصادی و سیاسی جاری پرداخت و نوشت: معمولاً در زمان‌هایی که بازار ملتهب است، گرایش عمومی به سمت اتخاذ تصمیمات هیجانی است که نه‌تنها مشکلی را حل نمی‌کند بلکه گره‌های سخت‌تری را نیز پدید می‌آورد.
با توجه به تحول‌های اخیر در بازارهای مختلف ازجمله بازار مسکن و
ناپایداری قیمت‌ها، امروز به‌منظور مشورت و رایزنی با اهالی حرفه، و صنف‌های مرتبط
با مسکن و ساختمان و هم‌چنین صاحب‌نظران فنی و اقتصادی در جهت تعادل‌بخشی به بازار
مسکن جلسه‌ای داشتم. همکاران یک بسته سیاستی تهیه کرده بودند که در اختیار حاضران
قرار گرفت تا درباره آن اظهارنظر کنند و چنانچه مواردی را ضروری می‌دانند که
اضافه، کم و یا تعدیل شود اعلام کنند.
همان متن در پایان همین یادداشت در اختیار عموم قرار می‌گیرد تا همه هم‌وطنان
عزیز در این سیاست‌گذاری فرصت مشارکت داشته باشند. البته رویکرد غالب در این بسته
سیاستی نگاه از درون بخش به مسائل است و کمتر درگیر مباحث اقتصاد کلان است که بی‌تردید
اثر تعیین‌کننده‌ای در موفقیت و شکست سیاست‌ها دارند. معمولاً در زمان‌هایی که
بازار ملتهب است، گرایش عمومی به سمت اتخاذ تصمیمات هیجانی است که نه‌تنها مشکلی
را حل نمی‌کند بلکه گره‌های سخت‌تری را نیز پدید می‌آورد. به‌منظور خودداری از
سقوط در این گرداب، در این جلسه اصولی را به‌عنوان اصول مبنا عرض کردم که در زیر
نیز عنوان می‌کنم:
– پایبندی
به قانون
– احترام
به حقوق مالکیت
– پایبندی
به اصول بازار رقابتی و عدم مداخله دولت در بازار
– به وجود
نیاوردن موجبات عدم قطعیت و بی‌ثباتی در بازار با هدف تداوم سرمایه‌گذاری و افزایش
عرضه در بخش
– دسترسی
آزاد شهروندان به اطلاعات و
– کاهش
انتظارات تورمی در جامعه.
و اما اصول بسته سیاستی پیشنهادی به شرح زیر است
۱– عرضه
بسته تشویقیِ مالیاتی به‌منظور افزایش تولید و عرضه مسکن مطابق الگوی مصرف در قالب
استیجاری یا ملکی
این بسته می‌تواند شامل معافیت از پرداخت مالیات بر عملکرد، مالیات
نقل‌وانتقال و مالیات بر اجاره باشد.
۲–راه‌اندازی
بازارگاه الکترونیکی
به‌منظور ایجاد ارتباط مستقیم بین عرضه‌کنندگان و متقاضیان مسکن و با هدف
کاهش هزینه مبادله، بانک مسکن بازارگاهی الکترونیک راه‌اندازی می‌کند؛ این
بازارگاه درعین‌حال ارتباط قراردادی بین سازنده، پیش‌خریدار و بانک را در مرحله
ساخت برقرار می‌کند.
۳– انتقال
مأموریت وصول مالیات بر خانه‌های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری‌ها،
تخصیص این مالیات‌ها به شهرداری‌ها و مصرف وجوه آن برای اجرای برنامه مسکن اجتماعی
به‌منظور افزایش عرضه در بازار مسکن، بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم
مقرر شده دولت از خانه‌های خالی مالیات اخذ نماید. با توجه به امکان شناسایی بهترِ
این واحدها توسط شهرداری‌ها، اخذ این نوع از مالیات (عوارض) توسط
شهرداری‌ها، سهل‌تر صورت می‌پذیرد؛ به‌علاوه این عوارض بهتر است صرف هزینه‌های
بازآفرینی شهری و عرضه مسکن اجتماعی شود.
۴– تسریع در
تصویب لایحه قانونی پیش‌فروش ساختمان به‌منظور تعادل‌بخشی به بازار مسکن
یکی از راهکارهای تقویت هم‌زمان طرف عرضه و تقاضای مسکن، توسعه و ساماندهی
بازار پیش‌فروش مسکن است. قانون پیش‌فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ به تصویب مجلس شورای
اسلامی رسیده، اما رویکرد اصلی این قانون پیشگیری از جرم بوده است. مشکل‌تر آن‌که
وظایف دستگاه‌ها و نهادهای ذی‌ربط در این قانون، با وظایف ذاتی آنها مغایر است، و
ازاین‌رو این قانون اجرایی نشده است. قانون
جدیدی در این خصوص تنظیم شده و ضروری است لایحه مربوط به‌سرعت در دولت محترم تصویب
و به مجلس شورای اسلامی ارسال گردد.
۵– کنترل
سوداگری در بخش زمین از طریق استفاده از ابزارهای مالیاتی ازجمله مالیات بر عایدی
سرمایه ناشی از زمین
بخش قابل‌ملاحظه‌ای از تقاضاهای موجود در بازار مسکن به‌قصد سوداگری و
کسب سود از محل افزایش قیمت زمین صورت پذیرفته. اگر در طول پنج دهه اخیر نظام
مالیاتی کارآمد سطح سوداگری در بخش زمین را کاهش می‌داد، امروز مناسبات ثروت و
ساختار تولید در کشور متفاوت می‌بود. ازجمله راهکارهای جلوگیری از تقاضای سوداگرانه
در زمین، استفاده از مالیات بر عایدی سرمایه یا مالیات بر معاملات مکرر آن است.
۶– حمایت از
ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ و منطبق با الگوی مصرف با استفاده از سیاست‌های
تسهیلاتی و مشوق‌های مالیاتی
در شرایط فعلی به دلیل وجود تقاضای سوداگرانه و عدم‌تقارن اطلاعاتی در
بخش مسکن، جزء قابل‌توجهی از ساخت‌وسازهای کشور با الگوی غالب تقاضا (که عموماً
تقاضا برای واحدهای مسکونی متوسط و کوچک متراژ است) تطابق ندارد. ازاین‌رو و به‌منظور تقویت ساخت‌وسازهای متناسب با الگوی تقاضا، ضروری
است سیاست‌های حمایت از تولید و عرضه واحدهای مسکونی منطبق با الگوی مصرف دنبال شود.
۷– تسریع در
اجرای برنامه بازآفرینی شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده با استفاده از زمین‌های
دولتی و اهرمی‌کردن منابع محدود بودجه‌ای
با توجه به محدودیت‌های بودجه، تکلیف قانونی برنامه ششم برای اجرای سالیانه
پروژه‌های بازآفرینی در ۲۷۰ محله شهری امکان اجرا نیافت. تا حد امکان برنامه‌های
عملیاتی نوسازی و بهسازی محلات هدف که تهیه و به تصویب رسیده، باید با اهرمی‌کردن
منابع محدود بودجه‌ای و هم‌چنین تخصیص بخشی از اعتبارات دستگاه‌های خدمات رسان و
ذی‌ربط در محلات هدف اجرایی شود.
۸– تغییر
مأموریت بانک مسکن از بانک تخصصی به بانک توسعه‌ای-تخصصی
با توجه به نقش تعیین‌کنندهٔ مسکن در بودجهٔ خانوار، شک نیست که تغییر
عمده قیمت بر کیفیت زندگی عموم مردم تأثیر بارزی دارد. مهم‌ترین ابزاری که دولت‌ها
برای جبران و رویارویی با چرخه‌های رکود و رونق همراه با تورم و هم‌چنین بی‌ثباتی
بازار مسکن در اختیار دارند، بانک توسعه‌ای مسکن است. چنین
بانکی با رعایت اصول بازار می‌تواند در موقعیت‌های مختلف با تحریک تقاضا و عرضه و
حتی مشارکت در ساخت مسکن و جهت‌دهی به کمک‌های دولت، ابزار اجرای سیاست‌ها
در بخش باشد.
۹– تسریع در
عرضه زمین‌های وابسته به دولت به‌منظور افزایش عرضه واحدهای منطبق با الگوی مصرف
دولت و شرکت‌های دولتی در درون شهرها زمین دارند. بر اساس ماده ۶
قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، کلیه وزارتخانه‌ها، مؤسسات و شرکت‌های
دولتی می‌باید نسبت به واگذاری رایگان اراضی در اختیار خود به وزارت راه و شهرسازی
اقدام نمایند. برای تولید و عرضه مسکن مطابق با الگوی مصرف می‌باید مراحل واگذاری
این اراضی تسهیل شده و در واگذاری‌ها تسریع شود.
