مسکن و ساختمان

دوربین تابستانی به بازار مسکن

بازار مسکن با ورود به تابستان، علاوه‌بر مولفه‌های اقتصادی از قبل فراهم‌شده برای رونق، به لحاظ موقعیت زمانی نیز «زمینه مساعد برای تحرک اساسی» را پیدا کرد.

پیش‌بینی‌هایی که با استناد به «رفتار ماه‌های اخیر یکی از متغیرهای کلیدی بازار ملک» و همچنین «انتظارات مشترک فعالان این بازار» درباره فصل دوم سال ۹۵ مطرح است، مشخص می‌کند: تنور «معاملات خرید آپارتمان» در فصل جاری، هم نسبت به فصل بهار و هم نسبت به تابستان سال گذشته، گرم‌تر خواهد شد. متغیر «حجم معاملات مسکن»‌ فاکتور پیش‌برنده فعالیت‌های دیگر از جمله ساخت‌وساز به حساب می‌آید که به این ترتیب تداوم رشد آن، باعث احیای سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی می‌شود. طبق اعلام دلالان ملک، در حال حاضر وام خرید مسکن نقش اهرم بالا برنده حجم معاملات مصرفی به‌خصوص در مناطق مرکزی پایتخت را بازی می‌کند. تسهیلات فعلی باعث هدایت خانه‌اولی‌ها به سمت واحدهای بالای ۱۰ سال ساخت – به‌دلیل پوشش ۵۰درصدی قیمت این نوع آپارتمان‌ها- شده و در عین حال بازار فروش واحدهای نوساز را از رکود شدید پارسال خارج کرده است. رصد بازار مسکن از دوربین تابستانی، پنج تحول مثبت طی ماه‌های آتی را نشان می‌دهد. در مسیر رونق، اگرچه احتمال نوسانی شدن قیمت وجود دارد، اما دامنه آن محدود خواهد بود.

از امروز با شروع اولین آخر هفته فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی بازار مسکن سه حوزه «خرید و فروش»، «ساخت وساز‌مسکونی» و «اجاره آپارتمان» وارد دوره جدیدی می‌شود که انتظار می‌رود تابستان بازاری متفاوت از بهار سال جاری باشد بررسی‌های کارشناسان درباره چشم‌انداز متغیرهای بازار این انتظار را نیز به نوعی تایید می‌کند. تفاوت‌هایی که در این تحلیل‌های کارشناسی بین تابستان و بهار گذشته ترسیم شده است نشان می‌دهد در همه سه حوزه بازار مسکن یک فصل مشترک وجود دارد و آن اینکه تنور فعالیت‌های این سه حوزه هم نسبت به تابستان سال ۹۴ و هم بهار گذشته گرم‌ترخواهد شد.

این پیش‌بینی‌ها درخصوص ساز وکار بازار مسکن در بخش خرید و فروش نشان می‌دهد که در فصل دوم سال همچنان تقاضای مصرفی سهم بیشتری از معاملات را به خود اختصاص خواهد داد. در این زمینه واسطه‌های بازار (مشاوران املاک) با تجربه‌ای که از سه ماه گذشته معاملات پیدا کردند در برداشت خود از بازار می‌گویند: موتور معاملات خرید و فروش مسکن برای سال جاری روشن شده است ضمن آنکه در مناطق جنوبی و مرکزی جنب و جوش متقاضیان بیش از سایر مناطق است. به گفته فعالان بازار مسکن وام‌های خرید بیشترین اثر خود را به لحاظ تحریک تقاضای مصرفی روی آپارتمان‌های ۱۰ تا ۲۰ سال ساخت و حداکثر ۷۰ مترمربع گذاشته است. روند بازار نیز نشان می‌دهد: وام‌های خرید مسکن در کل مناطق شهری پایتخت به اهرم افزایش حجم معاملات تبدیل شده است. در این میان نکته جالبی که مشاوران املاک به آن اشاره می‌کنند این است که رمز موفقیت فروشنده‌های آپارتمان در بهار امسال در دست کسانی بود که دست کم در یک ماه اخیر روی قیمت‌های پیشنهادی خود تجدید‌نظر کاهشی کردند. به گفته فعالان بازار این دسته از فروشنده‌های آپارتمان‌های مسکونی برنده بازار بهار امسال بودند اما در مقابل مالکانی که در کوتاه‌مدت اقدام به تغییر افزایشی قیمت پیشنهادی خود کردند همچنان منتظر مشتری هستند و موفق به فروش ملک خود نشده‌اند

این تجربه دلالان ملک نشان می‌دهد در فصل جاری که فرصت دو‌جانبه برای خریدار و فروشنده آپارتمان‌های مسکونی محسوب می‌شود عدم پافشاری سمت عرضه به قیمت پیشنهادی می‌تواند دمای معاملات را افزایش دهد. بخش قابل توجهی از دلالان ملک اعلام کردند بازار معاملات خرید و فروش مسکن دقیقا از اواخر بهار حرکت چشمگیری پیدا کرده است. به گفته کارشناسان بازار مسکن در حال حاضر محرک اصلی بازار مسکن، از سمت تسهیلات بانکی جدید شامل انواع وام‌های ساخت و خرید مسکن ایجاد شده است.

درحال حاضر دو دسته تسهیلات خرید مسکن شامل وام‌های بدون سپرده و وام‌های نیازمند یک سال سپرده‌گذاری به بازار تزریق شده است که در مجموع می‌تواند در فصل پیش رو ۱۵‌درصد از متقاضیان خرید مسکن را به لحاظ تعداد تسهیلات پوشش دهد. این در حالی است که تسهیلات خرید مسکن تا سال گذشته کمتر از ۱۰ درصد معاملات مسکن را حمایت می‌کرد. وام‌های بدون سپرده در دو سقف ۷۰ و ۱۱۰ میلیون تومان در قالب اوراق بانک مسکن به راحتی در دسترس متقاضیان خرید مسکن در پایتخت قرار می‌گیرند.

به این ترتیب از یکسو محدوده شمول وام‌گیرندگان و از سوی دیگر افزایش سقف ریالی تسهیلات خرید مسکن می‌تواند سرعت رشد معاملات را برای ورود به فصل رونق تقویت کند و تمایل سمت تقاضا برای انجام معامله را بهبود بخشد. به‌عنوان مثال در حال حاضر یک زوج خانه اولی به راحتی می‌توانند ۵۰درصد هزینه خرید آپارتمان بیش از ۱۰ سال ساخت و حداکثر ۲۰ ساله را با وام ۱۰۰ میلیون تومانی اوراق تهیه کنند که به گفته کارشناسان این یک امتیاز ویژه برای تقاضای مصرفی محسوب می‌شود. اما در سال گذشته همین زمان، حداکثر ۲۲ درصد قدرت خرید مسکن از سوی تسهیلات خرید مسکن تامین می‌شد که این موضوع نشان‌دهنده افزایش بیش از دو برابری سهم تسهیلات در پوشش قیمت مسکن است.

این بررسی از سوی مشاوران املاک نیز تایید می‌شود. مشاوران املاک محدوده جنوبی شهر تهران با تاکید بر اینکه تزریق تسهیلات خرید مسکن برای متقاضیان مناطق جنوبی شهر بیشترین تاثیر را گذاشته و هم اکنون اکثر متقاضیان حاضر در بازار با استفاده از اهرم کمکی وام بانکی قادر به خرید مسکن شده‌اند، می‌گویند: محدوده قیمتی آپارتمان‌های معامله شده در این مناطق بین ۷۰ میلیون تا ۴۰۰ میلیون تومان است اما سهم زیادی از آپارتمان‌های معامله شده مربوط به واحدهای مسکونی با قیمت کل ۲۰۰ میلیون تومان است که به راحتی تسهیلات بانکی سهم قابل توجهی از قیمت تمام شده آنها را تشکیل می‌دهد.

از این رو پیش‌بینی می‌شود عمده معاملات بازار خرید مسکن در تابستان سال جاری متوجه آپارتمان‌های کمتر از ۷۰ مترمربع باشد در حالی که تاکنون بیشترین حجم خرید و فروش واحد مسکونی در تهران در واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متری متمرکز بود. البته برای سایر شهرهای کشور عمده تقاضای مصرفی با توجه به تامین سهم بیشتری از قدرت خرید از سوی تسهیلات مسکن به سمت واحدهای مسکونی میان متراژ یعنی ۸۰ تا ۱۰۰ مترمربعی جلب خواهد شد.

دلالان و واسطه‌گران بازار ملک پیش‌بینی می‌کنند در سه ماهه فصل تابستان بخش مسکن به فاز «رونق نسبی» وارد می‌شود. به گونه‌ای که به نظر می‌رسد رشد معاملات پس از پایان ماه مبارک رمضان سرعت گیرد و رونق نسبی که بعد از گذشت سه سال انتظار می‌رفت اتفاق افتد. اما نکته‌ای که مشاوران املاک نیز همچون کارشناسان بازار مسکن بر آن تاکید دارند رونق غیرتورمی معاملات مسکن است. به گفته آنها در بازار فعلی فروشنده‌‌ای برنده است که اصطلاحا ملک خود را به قیمت بفروشد.

در مجموع کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقدند اگرچه احتمال نوسانی شدن قیمت آپارتمان‌های موردنظر متقاضیان، بیش از سایر واحدهای مسکونی است اما برآیند تغییرات قیمتی در سطح کمتر از تورم عمومی خواهد بود چراکه مطابق با الگوی تغییر قیمتی مسکن در دوره‌های اخیر، پایان دوره رکود و شروع رونق معاملات مسکن، دوره غیرتورمی است به این معنا که اگرچه احتمال افزایش قیمت وجود دارد اما میزان رشد حداکثر به اندازه تورم خواهد بود و در واقع قیمت واقعی مسکن دست‌کم طی یک فصل اول رونق معاملات بعید است رشد مثبت چشم‌گیر پیدا کند.

مطابق با آمار در بهار امسال فاصله بین نرخ تورم و نرخ رشد قیمت مسکن به کمترین حد طی ۵/ ۲ سال گذشته رسید. نیمه بهار نرخ تورم نقطه به نقطه(۳/ ۷ درصد) حدود ۳ واحد درصد بیش از نرخ رشد نقطه قیمت مسکن(۴ درصد در نیمه بهار) بود. در این میان تحلیلگران بانک مرکزی نیز امیدوارند با توجه به چشم‌انداز بهبود فضای اقتصاد کلان و نیز رویکرد سیاستگذار پولی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن روند رو به رشد معاملات در ماه‌های آتی نیز ادامه داشته باشد.

تاکنون برخی کارشناسان بازار مسکن پیش‌بینی می‌کردند که اگرچه ممکن است با فاصله گرفتن از عمق رکود تمایل متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن بیشتر شود اما از آنجا که همچنان میان قدرت خرید مردم به دلیل کاهش سطح اشتغال و درآمد ملی و قیمت‌های مسکن شکاف وجود دارد و از طرف دیگر بخشی از جامعه امکان بازپرداخت تسهیلات بانکی پیش‌بینی شده برای بخش مسکن را به علت اقساط ماهانه بالا ندارند؛ بازهم امکان ورود تمامی متقاضیان به بازار در کوتاه مدت حاصل نمی‌شود. اما کاهش ۲ واحد درصدی نرخ سود وام خرید مسکن یکم که از ابتدای تابستان اعمال شد منجربه تعدیل اقساط و افزایش تمایل خانه‌اولی‌ها برای دریافت این وام خواهد شد، به‌ویژه آنکه آمار معاملات خرید مسکن در شهر تهران بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی نشان‌دهنده ورود متقاضیان خرد مصرفی با استفاده از پس‌انداز گذشته و تسهیلات بانکی ارائه شده (پس‌انداز آینده) است. مطابق با آمار بانک مرکزی بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده طی بهار سال جاری به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰تا ۷۰ مترمربع معادل ۷/ ۱۵ درصد اختصاص داشته است. همچنین واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ مترمربع و ۷۰ تا ۸۰ مترمربع به ترتیب با سهم‌های ۷/ ۱۴ و ۱/ ۱۴ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

برچسب ها

مطالب پیشنهادی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

دکمه بازگشت به بالا