بازار اجاره مسکن بعد از آسیب‌دیدگی از ناحیه «کاهش نرخ سود بانکی» که از ابتدای تیر به‌صورت «افزایش شدید وزن اجاره ماهانه و کاهش وزن رهن» ظاهر شد، اکنون در میانه فصل نقل و انتقالات، به سه نقطه روشن رسیده است.
بزرگ‌ترین گشایش (علاوه‌بر رشد صفر اجاره‌بهای کل)، تصفیه بازار از «فایل‌های نامتعارف» است. این فایل‌ها به‌خاطر مقاومت مستاجرها در پذیرش «اجاره‌های ماهانه ناهماهنگ با ویژگی و موقعیت آپارتمان‌های کوچک»، در مناطقی از پایتخت در حال حذف یا اصلاح است. نیمه دوم تابستان می‌تواند تاحدودی به نفع اجاره‌نشین‌ها رقم بخورد .
تندروی غالب موجران در ماه اول فصل اجاره برای جبران «اثر زیان‌بار کاهش نرخ سود بانکی بر منافع اقتصادی اجاره‌داری»، هم‌اکنون در مواجهه با رفتار سرد هفته‌های اخیر مستاجرها، به‌صورت موردی و البته محسوس، رو به عقب‌نشینی گذاشته است. تیر ماه امسال همزمانی کاهش نرخ سود سپرده و شروع فصل جابه‌جایی مستاجرها، باعث شد موجران برای تمدید یا تنظیم جدید قرارداد، وزن اجاره ماهانه را در مقابل پول‌پیش، افزایش دهند و تا ۷۰ درصد اجاره‌بهای کل، مبلغ ماهانه طلب کنند. این واکنش آنی موجران به «کاهش نرخ بازدهی مبلغ رهن در بانک»، ماه گذشته به شکل‌گیری انبوه «فایل نامتعارف» در بازار اجاره منجر شد طوری که با افزایش وزن اجاره و کاهش وزن پول‌پیش، «سطح اجاره ماهانه» در فایل‌های پیشنهادی آپارتمان‌های مناطق وسیعی از تهران –عمدتا مناطق جنوبی و مرکزی- کاملا به یکدیگر نزدیک شد و در نتیجه، نرخ پیشنهادی اجاره‌بهای ماهانه آپارتمان‌های کوچک و کم‌امکانات، از حالت نرمال و حد تحمل مستاجرهای مخاطب، فراتر رفت.
در هفته‌های اخیر به‌رغم تفاوت اساسی در اجاره‌بهای کل آپارتمان‌ها (مجموع رهن و اجاره ماهانه) بین مناطق ۲۲گانه، کف ماهانه اجاره برای عمده واحدها با ویژگی‌های متفاوت و متراژ‌های ریز و درشت، مبلغ ۵/ ۱ تا ۲ میلیون تومان از سوی موجر به بنگاه‌ها پیشنهاد شد. در پی هم‌سطح شدن اجاره ماهانه آپارتمان‌ها در تهران، مبلغ اجاره دسته‌ای از واحدهای ریز و کوچک متراژ، به‌قدری بالا آمده که از تناسب حداقلی با «مساحت آپارتمان، عرف اجاره‌های محل و از همه مهم‌تر، توان اقتصادی مستاجرهای مخاطب این واحدها» خارج شده است. با این حال مقاومت طبیعی سمت تقاضا در پذیرش «فایل‌های نامتعارف» بازار اجاره طی یک ماه و نیم اخیر، موجران را به اصلاح رفتار و مناسب‌سازی مبالغ اجاره ماهانه، وادار کرده است.نتایج تحقیقات از آخرین وضعیت بازار اجاره در نیمه تابستان حاکی است: سه نقطه روشن به‌تازگی در مسیر اجاره‌نشین‌ها برای تنظیم اجاره‌نامه‌های یک‌سال ۹۶-۹۵، ظاهر شده است که برآیند این سه نیروی مثبت، فشار ناشی از تغییر وزن رهن و اجاره را برای قراردادهای نیم فصل آتی، تعدیل خواهد کرد.
اولین نقطه روشن، توقف رشد تک رقمی اجاره‌بهای کل در تهران است. میانگین اجاره‌بها در فصل گذشته، بدون تغییر نسبت به بهار ۹۴، ثابت ماند. به این ترتیب، صرف‌نظر از افزایش اجاره ماهانه که در ازای کاهش پول پیش، صورت می‌گیرد، مبلغ اجاره کل آپارتمان در تهران، به‌طور میانگین، با ارقام سال گذشته، بین مالک و مستاجر تعیین می‌شود. این عدم تغییر اجاره‌بها در مقایسه با رشد سالانه ۹ تا ۲۰ درصدی ۱۱ سال اخیر، «رکورد» به نفع اجاره‌نشین‌ها محسوب می‌شود. نقطه روشن دوم، شروع خودکار «تصفیه» بازار اجاره از «فایل‌های نامتعارف» با اقدام مستقیم موجران مربوطه است. اجاره ماهانه بالاتر از ظرفیت واقعی برخی آپارتمان‌ها چون که با سطح اجاره ماهانه آپارتمان‌های بهتر، تقریبا برابر است باعث تقاضاگریزی و هدایت مستاجرها به سایر واحدهای اجاره‌ای شده است. در نتیجه، موجران این فایل‌ها که در حداقل یک ماه گذشته موفق به اجاره واحد خود نشده‌اند، با انعطاف اجباری در برابر توان اقتصادی مستاجرها، به کاهش وزن اجاره ماهانه و افزایش پول‌پیش، روآورده‌اند تا آپارتمان خود را مجددا بازارپذیر کنند.
به‌عنوان نمونه، در هفته‌های اخیر، مبلغ اجاره ماهانه پیشنهادی یک آپارتمان ۴۰ متری در خیابان انقلاب با یک آپارتمان مشابه در حوالی میدان فاطمی برابری می‌کرد. هر چند پول‌پیش واحد فاطمی به مراتب بیشتر است اما راحتی نسبی مستاجرها در تامین پول‌پیش، آپارتمان بهتر را در اولویت تقاضای اجاره قرار می‌دهد. سومین نقطه روشن بازار اجاره مسکن در تهران نیز از سمت «آپارتمان‌های تازه خریداری شده توسط تقاضای مصرفی» نمایان شده است. بخشی از خریداران برای تامین مابه‌التفاوت بهای معامله، واحد را حداقل برای یک سال، رهن کامل می‌دهند. این موضوع سبب شده کارشناسان توصیه کنند، مستاجرها در جست‌وجوهای خود، فایل‌های اجاره «واحدهای نوساز یا تازه خریداری شده» را در اولویت قرار دهند.
