علي ابراهيمنژاد دانشجوي دكتراي فاينانس بوستون كالج امريكا
چالش شكاف نرخ بهره و بازار رهن ثانويه
مسكن به عنوان يكي از مهمترين بخشهاي اقتصادي كشورمان سهم بزرگي در اقتصاد ملي دارد و ركود و رونق آن تاثير گستردهيي بر ساير بخشهاي اقتصادي بر جاي ميگذارد.
از همين رو يكي از اولويتهاي دولت براي بازگشت رونق به اقتصاد كشور،
خروج مسكن از ركود عميق كنوني است و به نظر ميرسد راهاندازي بازار ثانويه رهن به
عنوان يكي از راهكارهاي اصلي براي آزاد شدن منابع مالي در اين بخش، مورد توجه قرار
گرفته است. عدم نقدشوندگي و سررسيد نسبتا طولاني مدت وامهاي مسكن در ترازنامه
بانك مسكن و ساير بانكها يكي از چالشهايي است كه با راهاندازي بازار ثانويه رهن
ميتواند تا حدي مرتفع شود و با افزايش قدرت وامدهي بانكها و آزاد شدن منابع
راكد آنها اثر مثبتي در بهبود وضعيت نظام بانكي و خروج از تنگناي اعتباري موجود در
كشور خواهد داشت. در عين حال تفاوتهاي ساختاري اقتصاد ايران با مدلهاي رايج
تامين مالي در بخش مسكن، پيادهسازي تجربيات ساير كشورها را تا حد زيادي ناممكن
ساخته است. به عنوان مثال نقش دولت در تسهيل وامدهي در بازار مسكن بسياري از
كشورها از جمله امريكا با نقش دولت در بازار مسكن كشورمان تفاوت بنيادين دارد. مهمترين
مداخله دولت امريكا براي تسهيل وامدهي در بازار مسكن، تضمين بازپرداخت وامهايي
است كه از ريسك قابل قبولي برخوردارند. با تضمين بازپرداخت از طريق دو موسسه
وابسته به دولت به نامهاي
Fannie Mae و
Freddie Mac و از بين رفتن ريسك نكول، دولت به وامگيرندگان كمك ميكند كه با نرخ
بهره پايينتري از بانكها وام بگيرند. در اين نوع از مداخله، دولت مستقيما هزينهيي
را براي كاهش نرخ وام پرداخت نميكند و تنها در صورت عدم بازپرداخت وام بايد زيان
وارده را جبران كند. در مقابل، در كشور ما بانكهاي اعطاكننده وام و بهطور مشخص،
بانك مسكن تمايزي ميان وامگيرندگان پرريسك و كمريسك قائل نشده و نرخ سود تسهيلات
را براي كليه وامگيرندگان يكسان معين ميكنند. بنابراين نحوه مداخله دولت در
تسهيل و كاهش هزينه مسكن از طريق ايجاد شكاف ميان نرخ تسهيلات اعطايي و نرخ سود
سپردهها بوده است، بهطوري كه شكاف حدودا 5 تا 7درصدي (بدون احتساب كارمزد و ساير
هزينهها) ميان سود
تسهيلات و سپردهها وجود دارد. در حال حاضر پر كردن اين شكاف مهمترين چالش بر سر
راه بازار رهن ثانويه است زيرا خريداران اوراق رهني انتظار سود متناسب با ساير
گزينههاي سرمايهگذاري (مثلا 20-22 درصد) را دارند در حالي كه وامهاي اعطاشده
نرخ تقريبي 12-16درصد را دارند.
بنابراين برخلاف مداخله از طريق تضمين بازپرداخت كه مستقيما هزينهيي
را متوجه دولت نميكند، در اين نوع مداخله لازم است شكاف نرخ بهره به نوعي پر شود
و بنابراين هزينه مستقيمي را متوجه سياستگذار ميكند. در تحليل اين شكاف اولا
لازم است، يادآوري كنيم كه در صورت عدم وجود بازار رهن ثانويه اين شكاف كماكان
وجود دارد و مثلا اگر بانك مسكن تصميم به اعطاي وام بيشتر از طريق تجهيز منابع و سپردههاي
جديد كند، بازهم اين شكاف وجود دارد، زيرا هزينه جذب سپرده بسيار بالاتر از نرخ
سود تسهيلات اعطايي است. بنابراين صرف راهاندازي بازار ثانويه تاثيري در ايجاد
اين شكاف ندارد و افزايش ميزان وامدهي به يك ميزان مشخص، چه از طريق جذب سپرده
جديد و چه از طريق انتشار اوراق رهني، هزينه يكساني را به همراه دارد.
نكته ديگر اينكه ميتوان ادعا كرد بانك مسكن بيشترين ميزان ريسك نرخ
بهره را در ميان بانكهاي كشور دارد و از اين حيث آسيبپذيرترين بانك محسوب ميشود.
دليل اين ادعا به طولانيتر بودن سررسيد تسهيلات اين بانك (12 تا 15سال) در مقايسه
با بانكهاي تجاري است كه باعث ميشود بيشترين عدم تطابق (mismatch) ميان تعهدات و داراييهاي بانك به وجود
آيد. بنابراين اصولا مدل كسب و كار كنوني اين بانك در اقتصاد كشورمان كه تلاطمهاي
چشمگير نرخ تورم و بهره را در فاصله كوتاهي تجربه ميكند محل سوال جدي است و راهاندازي
بازار رهن ثانويه به خوبي اين ريسك را نمايان ميكند. طبعا اگر رويكرد مسوولان
حركت به سمت وامهاي طولانيتر مثلا 30ساله، مشابه وامهاي رهني رايج در دنيا باشد،
اين ريسك دوچندان ميشود. با توجه به اين مساله لازم است بانك مسكن سياستهايي را
براي كاهش ريسك نرخ بهره خود اتخاذ كند و اين سياستها را در راهاندازي بازار رهن
ثانويه نيز در نظر بگيرد. يكي از راههايي كه ميتواند تا حد زيادي مشكل شكاف نرخ
بهره و نيز ريسكهاي ناشي از آن براي بانك را مرتفع كند، انتشار اوراق رهني با نرخ
بهره متغير است. منظور از نرخ بهره متغير اين است كه نرخ بهره اوراق مذكور، متناسب
با تورم يا نرخ بهره سالانه اعلام شده توسط بانك مركزي تغيير كند و در صورت كاهش
يا افزايش نرخ بهره سالانه، نرخ سود پرداختي به دارندگان اوراق نيز تغيير كند. با
توجه به چشمانداز كاهشي تورم و احتمالا كاهش تدريجي نرخ بهره در سالهاي آتي، دادن
تعهد نرخهاي 20-22درصدي به خريداران اوراق رهني براي مدت طولاني مثلا 12سال،
تعهد سنگين و هزينه بسيار قابل توجهي را به دولت و بانك مسكن تحميل خواهد كرد. در
مقابل استفاده از نرخ بهره متغير در اين اوراق اين مزيت را خواهد داشت كه در عين
حفظ جذابيت اين اوراق در حال حاضر به دليل نرخ بهره بالا، ريسكهاي ناشي از كاهش
نرخ بهره در آينده را بهطور كامل به خريداران منتقل ميكند.
بنابراين پيشنهاد ميشود انتشار اوراق رهني با نرخ بهره متغير به
عنوان يكي از راهكارهاي كاهش ريسك و شكاف نرخ بهره در طراحي بازار ثانويه رهن مورد
توجه قرار گيرد.
