نظرات عباس آخوندی درباره وضعیت مسکن: درمان بیماری دیرینه بازار زمین و مسکن
برای وزیر اقتصاد سیاسی خوانده دولت یازدهم، هنوز رفتارهای پوپولیستی دولت قبل سوهان روح است. او سکان وزارتخانه‌ای را در دست گرفته که در دولت نهم و دهم بستر بسیاری از رفتارهای پوپولیستی بوده و آن‌گونه که عباس آخوندی می‌گوید مسکن مهر، تنها یکی از پروژه‌های عوامانه دولت قبل محسوب می‌شود.
پس از پوپولیسم، بوروکراسی هم عباس آخوندی را زیرپوستی رنج می‌دهد.
چون اقتصاد سیاسی خوانده، دغدغه اقتصاد و اجتماع را با هم دارد و چون در قدیم نیز
جامه وزارت مسکن بر تن کرده بود، مجدانه راهی را جست‌وجو میکند تا سامانی به
وضعیت حاشیه‌نشین‌ها و بدمسکن‌ها و… بدهد.
در گفت‌وگو‌های قبل، از چند ناهنجاری نظام بانکی پرده برداشت و این
بار بخشی دیگر از پازل اقتصاد ناکارآمد ایران را با دیدگاه‌های خود کامل کرده است.
انگار آخوندی بیش از هر چیز، نیاز اصلی را ایجاد نهادی می‌داند تا مستقیم و به‌صورت
عملیاتی، اصلاح ساختار اقتصاد ایران را در دستور کار قرار دهد، پیشنهاد تاسیس
سازمان دارایی‌های عمومی نشانه دغدغه او، در حوزه اقتصاد سیاسی ایران است. در
میانه حرف‌هایش و آنجا که بحث توسعه ایران می‌شود، صبوری و امید توصیه میکند، به وضعیت
بانک‌ها و رکود حاکم بر اقتصاد ایران که می‌رسد، نقطه بازگشت را پیشنهاد می‌دهد و
به بحث یارانه‌ها و مسکن مهر که نزدیک می‌شود، شکل‌دهی نظام چابک تامین اجتماعی و
حذف کلیه یارانه‌بگیران را سیاست کارآمد می‌پندارد.
عباس آخوندی به هر چه می‌اندیشد، از بوروکراسی ذاتی دولتی، تا اقتصاد
سیاسی ایران، به نظر متفاوت می‌رسد آن‌گونه که از وزیری انتظار نمی‌رود این‌گونه
صریح و بی‌پرده سخن بگوید. شاید به همین دلیل است که از نشستن بر صندلی وزارت
چندان دل‌خوشی ندارد اما نشان داده و می‌دهد که مرد فعال عرصه اقتصادی، اجتماعی و
سیاسی ایران، همچنان آزادیخواهانه فکر میکند.
قسمت دوم این گفتگو را در زیر می‌خوانید:
حالا به حوزه‌های اصلی کار شما برمی‌گردیم. در این مدت در بخش مسکن
اتفاقات زیادی افتاده است. بخش مسکن چه اندازه دیگر نیاز به کار و سرمایه‌گذاری در
طرح‌ها دارد؟
در حال حاضر بازار مسکن از چند بیماری اصلی رنج میبرد که به نظر من
توانستیم در این دوره برخی از آسیب‌های اصلی را شناسایی کنیم و درمان‌های اولیه را
انجام دهیم. در بحث مسکن رشد قیمت زمین نسبت به ساختمان، تقریباً یک و نیم برابر
در روندهای درازمدت است. از ابتدای انقلاب تاکنون همه دنبال این بودند که به نحوی
قیمت زمین در ساختمان را به صفر برسانند. فرمان صدور حساب صد امام خمینی(ره) هم
همین بود. رئیس دولت نهم هم می‌گفت هدف ساخت واحدهای مسکونی مهر هم همین است که
قیمت زمین به سمت صفر میل کند، اما نتیجه چه شد؟ نتیجه این شد که قیمت زمین یک و
نیم برابر قیمت مسکن رشد کرد. به نظر من یک ریشه این قصه به سوداگری زمین برمی‌گردد
که این بخش دیگر دست سیستم بانکی نیست. مشکل اینجاست که آیا می‌شود اداره شهر را
از طریق فروش منابع زیستی این نسل و نسل‌های بعدی تامین کرد؟ بی‌انضباطی شهری فقط
این نیست که کلافگی در شهر و ترافیک ایجاد شود، این است که اقتصاد خانوار و مسکن
را به هم می‌ریزد و نهایتاً امکان تداوم زندگی در شهرهای بزرگ متوقف می‌شود. در
حوزه اقتصاد هم شرایط این‌گونه است که وقتی شخصی زمینی می‌خرد و چند ماه بعد سود
کلانی میبرد و به خاطر کار نکرده سود برده است، چه انتظاری از او داریم که مشغول
به کار اقتصادی شود و ریسک سرمایه‌گذاری قبول کند. به نظر من اولین کاری که باید
در بخش مسکن انجام داد، جلوگیری از سوداگری زمین است. ریشه سوداگری زمین هم به
نحوه مدیریت زمین و بحث مدیریت شهری برمی‌گردد. اکنون هر روز خبر از زمین‌خواری می‌رسد.
منظور از این صحبت این است که همه این مسائل در حوزه بانک و عرضه و تقاضا خلاصه
نمی‌شود و باید برای این‌طور مسائل تدابیری صورت گیرد. تنها کاری که صورت گرفته
این است که جلوی بی‌انضباطی شهری و فروش تراکم گرفته شده است. البته در این مدت هر
جایی تراکم‌فروشی صورت گرفته است، و وزارتخانه از آن مطلع شده برای توقف آن اقدام
کرده است و با بی‌انضباطی گسترده شهری مخالفت شده است.
تاثیر آن تا چه اندازه بر انضباط شهری نمایان شده است؟
به نظر من یکی از دلایل نزول قیمت زمین در ماه‌های اخیر ممانعت از
سوداگری در بخش زمین و ساختمان و افزایش هزینه مبادله سوداگران است. جلوگیری از
سوداگری در این بخش نکته بسیار مهمی است که باید از این پس بیشتر مورد توجه قرار
گیرد. این نکته هم باید مورد اشاره قرار گیرد که در بیشتر کشورها سهم زمین از
ساختمان‌سازی حداکثر ۳۰ درصد است اما در ایران و به‌ویژه در مناطق لوکس و گران‌قیمت
این سهم به بیش از ۹۰ درصد هم می‌رسد. می‌توان گفت میانگین دوسوم قیمت ساختمان در
ایران پول زمین است و نه هزینه‌های ساخت و ساز. درصد بالای سهم زمین در ساختمان‌سازی
باید ریشه‌یابی شود که البته بخشی از این موضوع همان‌طور که گفتم به سوداگری زمین
بازمی‌گردد. بنابراین باید در وهله اول جلوی سوداگری در زمین گرفته شود. هرچند
برداشتن گام در این حوزه از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است اما ریشه و سابقه
تاریخی آن را هم نمی‌توان نادیده گرفت. با نگاهی به تاریخ می‌توان دریافت که
ایرانیان همواره به جای اینکه درآمدشان را روی توسعه کارخانه و رشد صنعت سرمایه‌گذاری
کنند، به دنبال خرید زمین و سرمایه‌گذاری در این بخش بوده‌اند. در سیستم جدید
مدیریت شهری نور علی نور شده است و این باور که اگر امروز زمین بخریم، سر سال قیمت
آن دو برابر می‌شود، باعث شده برخی لزوم کار و تولید را در کشور احساس نکنند.
بنابراین باید در این زمینه انضباط شهری ایجاد شود. انضباط شهری یک کار نرم‌افزاری
و اعمال قانون است و اثر بسیار مهمی بر کاهش سوداگری‌ها در بخش خرید و فروش زمین
دارد.
نکته دوم در حوزه اصلاح ساختار توزیع جمعیت است. در بحث جمعیت
این پرسش مطرح می‌شود که اگر تقاضا در تهران برای رشد جمعیت تا ۱۲ میلیون باشد،
آیا تامین زمین و آب برای این جمعیت امکان‌پذیر است؟ اگر این جمعیت تا ۱۵ میلیون
نفر شود، چه بلایی بر سر شهرها و مردم می‌آید؟ آیا می‌شود برای ۱۵ میلیون نفر در
تهران آب تامین کرد؟ همین بحث در مورد شهر مشهد هم صدق میکند. زمانی مشهد یکی از
مراکز با‌طراوت تولید میوه در ایران بود اما اکنون تقریباً بیش از ۹۰ درصد باغات
مشهد از بین رفته است. در حال حاضر جمعیت مشهد در حدود سه میلیون نفر شده که ۲ /۱
میلیون نفر آن حاشیه‌نشین هستند. در سفر اخیر هیات دولت به مشهد، یکی از تقاضاها
در سطح شهر مشهد، انتقال آب از خلیج‌فارس به مشهد بود که واقعاً کار پرهزینه و
نشدنی است. چراکه اصلاً مشخص نیست که انتقال آب از هزار متر ارتفاع و هزاران
کیلومتر مسافت از جنوب به مشهد چه هزینه‌ای برای دولت بردارد. این قبیل پیشنهاد‌ها
زمانی مطرح می‌شود که نمی‌خواهیم جمعیت را در سرزمین به شیوه صحیح توزیع کنیم و به
جای آن، به فکر انتقال آب هستیم. حالا اگر جمعیت مشهد از سه میلیون نفر به پنج
میلیون نفر افزایش یابد، باید این قبیل پیشنهاد‌ها را پذیرفت یا باید یک نظام
توزیع جمعیت در کشور برقرار کرد؟ قطعاً پاسخ اصلاح نظام جمعیت در کشور است. به
همین دلایل بود که زمانی که مساله مسکن در تهران مطرح شد، به دلیل نبود آب کافی
قرار شد، شهرهای جدیدی در اطراف تهران تعبیه شود. بعدها برای مسکن مهر به طور مثال
در پردیس و پرند ۴۰۰ هزار نفر و در هشتگرد هم ۲۰۰ هزار نفر جانمایی شدند. اما آیا
مشکل تهران با شکل‌گیری این شهرهای جدید برطرف شد؟ در حال حاضر صدها شهر تاریخی در
ایران وجود دارد که همگی به جای مهاجرپذیری، مهاجرفرست شده‌اند. شهرهایی که دارای
سرمایه‌های معنوی، فرهنگی، مادی، تاریخ غنی، شبکه اجتماعی، شبکه تجاری و اقتصادی و
بازار هستند، همگی در حال از دست دادن ساکنان خود هستند. ممکن است هر یک از این
شهرها دارایی‌های معدنی فوق‌العاده‌ای داشته باشند و بتوانند موجب توسعه سرمایه
اقتصادی شوند اما متاسفانه به دلیل عدم‌اصلاح ساختار توزیع جمعیت در حال از دست
دادن ساکنان خود هستند. حال با اوضاع وصف‌شده سوال این است که می‌خواهیم چه میزان
دیگر در تهران ساخت و ساز انجام دهیم؟ آیا توسعه آمار ساخت و ساز در تهران اصلاً
برای تهران مثبت است؟ آیا در تهران ۱۵ میلیون نفری، با کوه‌های سر به فلک کشیده‌ای
که مانع عبور باد و غیره است، می‌شود زندگی کرد؟
شما همواره از مدیریت شهری و احترام به حقوق شهروندان صحبت می‌کنید.
در ماه‌های اخیر نیز با کشورهایی که در زمینه ساخت و ساز و الگوی شهرسازی رتبه‌های
خوبی دارند، مذاکراتی داشتید. به همین منظور هم از بهره‌گیری الگوهای ساخت و ساز
از این کشورها خبر دادید. با توجه به تشریحی که از وضعیت تهران و سایر شهرهای بزرگ
کشور داشتید، فکر می‌کنید ایران می‌تواند الگوهای شهرسازی را در شهرهای بزرگ خود
پیاده کند؟
پس از جنگ جهانی دوم در اروپا توسعه شهرهای مرکزی آغاز شد. در آن زمان
در یک فرآیند غیرقابل کنترل، شهرهایی نظیر لندن و پاریس به سرعت توسعه پیدا کردند.
در آن زمان پایتخت کشورها به دلیل هزینه‌های بسیار بالا در ابعاد سیاسی، امنیتی و
غیره امکان جابه‌جایی نداشت و در عوض به جای تغییر پایتخت روی توزیع جمعیت در سرزمین‌ها
کار شد. آلمانی‌ها در زمینه توزیع جمعیت بسیار موفق بودند و از شکل‌گیری شهرهای
بزرگ چندمیلیونی جلوگیری کردند. در واقع در این کشور یک مدل بهینه شهرهای ۳۰۰ تا
۵۰۰ هزارنفری جمعیت اجرایی شد. فرانسوی‌ها و ایتالیایی‌ها نیز در این کار موفق
بودند و در واقع جمعیت را در سرزمین‌شان توزیع کردند. در ایران اما گرچه موضوع
توزیع جمعیت همواره به نحوی شعاری مورد بحث بوده است اما در عمل، تمرکز خدمات
صنعتی، تجاری، سیاسی، آموزشی، فرهنگی و غیره مورد توجه قرار گرفته است.
نکته دیگر این است که در حوزه مسکن چند مورد وجود دارد. آمار و
ارقام نشان می‌دهد تراکم خانوار در خانواده از ۰۲ /۱ کمتر شده است که این آمار
خوبی است اما در جزییات موضوع متفاوت است. بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، یک
میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که شاید برای آمار ساخت و
ساز خوب باشد، اما در واقع این‌گونه نیست که این آمار به نفع متقاضیان باشد. در
برخی مناطق، میانگین ساخت و ساز به جای ۱۰۰ مترمربع، ۴۰۰ مترمربع شده است و در یک
منطقه دیگر گروه‌هایی کم‌درآمد در واحدهای زیر ۳۰ متر زندگی می‌کنند.
بحث عدالت در توزیع زمین در ایران بسیار تامل‌برانگیز است. باید گفت
هرچند که آمارهای کلی در بخش مسکن بسیار قابل استناد است، اما برای راهنمایی در
سیاستگذاری مناسب نیستند. در حال حاضر ۱۸ میلیون نفر یعنی معادل یک‌سوم جمعیت
شهرنشین ایران در معرض بد‌مسکنی یا حاشیه‌نشینی هستند یا در بافت‌های فرسوده زندگی
می‌کنند.
برخی از این مناطق فرسوده در حالی به بافت‌های شهری ملحق شده‌اند که
نظام طراحی آنها همچنان روستایی باقی‌مانده است. این بافت‌ها در حالی به شهرها
ملحق شده‌اند که از هیچ‌گونه خدمات شهری برخوردار نیستند. این موضوع نشان می‌دهد
که کیفیت زندگی بسیار نازل شده است. بنابراین ما نیاز به یک سیستم مالی منعطف نسبت
به مساله شهری و ساخت و ساز داریم. در بخش مسکن نیز تمام تلاش من این است که به
سمت ایجاد یک بانک توسعه‌ای حرکت کنیم. شرح وظایف این بانک توسعه‌ای باید به‌گونه‌ای
باشد که بتواند در هر کدام از مسائل فوق وارد شود و راه‌حل ویژه‌ای برای آنها
ارائه کند. به طور مثال در بخش بهسازی بافت‌های قدیمی که دارای میراث، ساختمان،
جمعیت، شبکه، خدمات، شبکه برق و آب و گاز و معابر است، اما کیفیت زندگی پایین است،
تامین مالی از سوی این بانک انجام شود و کیفیت زندگی در این مناطق افزایش یابد. به
طور کل ما در دولت یکسری اقدامات در نظر گرفته‌ایم. اما نه از آن دست مدل‌هایی که
دولت قبل پیش گرفت و درنهایت به مسکن مهر منجر شد. ما به دنبال مدل‌هایی برای
توانمندسازی افراد هستیم. البته مدل‌ها پیچیده است و قطعاً با توجه به شرایط
بحرانی که در حوزه اقتصاد و تامین منابع مالی وجود دارد نمی‌تواند زودبازده باشد.
