تب سرد بازار اجاره در تابستان داغ
اگرچه براساس آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی، اطلاعات استخراج شده از سامانه رهگیری معاملات ملک توسط دفتر اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی همچنین مرکز آمار نرخ اجارهبها در تهران طی سه ماهه نخست سال جاری، بین ۱۱ تا 14درصد افزایش داشته است، اما گزارش ها از میزان افزایش اجارهبها در مناطق مختلف شهر تهران حاکی از آن است که حداکثر رشد اجارهبها 10درصد بوده است
در همین حال، یک استاد دانشگاه پیشبینی کرد، اثرگذاری
توافق هستهیی بر بازار مسکن حداقل به یک بازه سه ساله نیاز دارد و تا آن زمان نرخ
اجارهبها فرآیند افزایشی خود را با شیبی کمتر از سالهای گذشته طی میکند. بر
پایه این گزارش، اغلب مشاوران املاک معتقدند که اجارهبها پس از امضای توافقنامه
هستهیی تغییر چندانی نداشته است و باوجود پیشبینی فعالان مسکن درباره رونق این
بخش پس از انجام توافق اما این بازار همچنان در رکود به سر میبرد و علاوه بر ثبات
نسبی قیمتها، تعداد مراجعات برای خریدوفروش و اجاره نیز به نصف مشابه سال قبل
رسیده است. باوجود
پیشبینی ادامه رکود بازار مسکن تا پایان شهریورماه، فعالان این حوزه معتقدند که
نیمه دوم سالجاری وضعیت بازار بهبود مییابد اما بازار مسکن برای اثرپذیری از
توافقنامه هستهیی و تجربه روزهای خوش خود باید در حدود سه سال چشم انتظار بماند.
در همین رابطه، یکی از مشاوران املاک منطقه ستارخان میزان اجارهبها در این منطقه
را بالا عنوان کرد و گفت: نرخ اجارهبها در این منطقه نسبت به ارزش ملک مورد اجاره بالاست، ۷۰
تا 75درصد
املاک موجود در فایلهای اجاره، قدیمی هستند اما نرخهای درنظر گرفته شده مطابق با
خانههای نوساز است. احمد رضایی افزود: نرخ اجاره در چند هفته اخیر تغییر چندانی
نداشته و حداکثر 5درصد نسبت به مشابه سال قبل افزایش داشته است. وی ادامه داد:
باوجود افزایش چند درصدی اجاره در سال جاری نسبت به سال93 اما تعداد مراجعات برای
عقد قرارداد به نصف کاهش یافته است. به گفته رضایی، مستاجران اغلب قراردادهای
اجاره سال قبل را با موجر تمدید میکنند و به مشاور املاک مراجعه نمیکنند. این
مشاور املاک اظهار کرد: اغلب خریداران مسکن نیز بهعلت نداشتن قدرت خرید بهدنبال
خانههایی با قیمت ۲۰۰ تا 300میلیون تومان هستند که کمتر موردی در این محدوده یافت
میشود. یکی دیگر از مشاوران املاک غرب تهران با تاکید بر ثبات نرخ اجارهبها در
چند هفته اخیر گفت: بازار اجارهبها مثل خریدوفروش در رکود بهسر میبرد
و اجارهها حدود 10درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافتهاند. عزتالله جعفری اظهار
کرد: اکثر مستاجران بهدنبال تمدید قراردادهای خود هستند و تعداد مراجعات به
مشاوران املاک نسبت به سال گذشته بسیار کاهش یافته است و هفتهیی دو یا سه قرارداد
اجاره بسته شود. این مشاور املاک منطقه باغفیض ادامه داد: اگرچه تصور میشد که پس
از امضای توافقنامه هستهیی بازار رونق گیرد، اما با گذشت حدود یک ماه از این رویداد،
بازار مسکن همچنان راکد است.
رکود بیسابقه در 20سال گذشته
یکی از مشاوران املاک منطقه کارگر جنوبی با گلایه از وضعیت نامناسب
بازار مسکن گفت: نرخ اجارهبها پس از توافق هستهیی تغییر نکرده و ثابت
مانده است و قراردادهای اجاره نیز به ندرت تنظیم و بسته میشود. حسن شفیعی افزود:
وضعیت راکد بازار مسکن سال جاری طی 20سال گذشته بیسابقه است و هیچگاه بازار چنین
شرایطی را تجربه نکرده است. اگرچه فعالان حوزه مسکن تصور میکردند با امضای توافق
و روشن شدن شرایط، قیمتها متعادل میشود و بازار رونق میگیرد اما بازار همچنان
راکد است. یکی دیگر از صاحبان املاک مرکز تهران نیز شرایط
بازار اجاره را راکد دانست و گفت: نرخ اجارهبها در یکی، دو ماه گذشته تغییر
چندانی نداشته و نهایت ۵ تا 10درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است. علیاکبر معماریان اظهار
کرد: البته
بازار اجاره در برخی موارد سیر نزولی نیز داشته است بهعنوان نمونه، یکی از صاحب
خانهها در این منطقه قیمت ملک خود را که پیش از این با 30میلیون پول پیش و 200هزار تومان اجاره میداد به 30میلیون پیش و
100هزار تومان در ماه کاهش داد. این مشاور املاک منطقه انقلاب ادامه داد: بازار خریدوفروش
در شرایط نامناسبتری نسبت به بازار اجاره قرار دارد و برخی صاحبان ملک در این
منطقه برای فروش خانههای خود قیمت متراژ پیشنهادی خود را از متری 6میلیون تومان
به 4میلیون کاهش دادهاند.
رونق اندک در نیمه دوم سال
یکی از مشاوران املاک منطقه پاسداران بااشاره به افزایش ۴ تا 5درصدی
نرخ اجارهبها در یک ماه گذشته گفت: نرخ اجارهبها در یک ماهه گذشته مطابق
روند سال جاری پیش رفته است و افزایش چندانی نداشته است. سال گذشته شاهد افزایش
حدود 10درصدی نرخ اجارهبها نسبت به سال92 بودیم اما در سال جاری شرایط متفاوت
است. این کارشناس ادامه داد: باوجود آنکه در فصل افزایش اجارهبها و نقل و
انتقالات بهسر میبریم اما تغییر چندانی در نرخ کرایهها صورت نگرفته است. به
گفته این مشاور املاک، در مهر یا آبان سال جاری بازار اجاره رونق میگیرد و شاهد
افزایش اجارهها خواهیم بود، ضمن اینکه براساس سنت هر ساله بازار خریدوفروش نیز در
نیمه دوم سال شکوفا میشود. وی بیان کرد: باتوجه به کاهش سود بانکی، انجام توافق
هستهیی، اعطای وام 80میلیون تومانی و… خریداران مسکن دیگر بهدنبال معجزه در بازار
نیستند و اغلب مشتریان به دنبال خرید هستند. البته رونق بازار مسکن در نیمه دوم
سال جاری هیجانی نخواهد بود و سیر صعودی ویژهیی نخواهد داشت.
کاهش مراجعات برای رهن و اجاره
یکی از مشاوران املاک منطقه تهرانپارس، وضعیت بازار اجاره را در یک
ماه گذشته نامناسب عنوان کرد و گفت: در این مدت نرخ اجاره حدود 5تا 10درصد
افزایش داشته است و میزان مراجعات نیز بهشدت کاهش یافته است. محمد اسماعیل صفایی
بیان کرد: اغلب مستاجران قراردادهای اجاره خود را تمدید میکنند و دیگر به اتحادیه
املاک مراجعه نمیکنند پس نمیتوان رقم دقیقی را درباره افزایش نرخ اجاره اعلام
کرد زیرا این موضوع به صورت تعاملی تعیین میشود. وی ادامه داد: بازار اجاره نسبت
به خریدوفروش شرایط بهتری دارد و بهنظر میرسد که تا نیمه دوم سال جاری قیمتها
ثابت بماند و تغییر چندانی نداشته باشد.
افزایش ۱۰ تا 15درصدی اجاره واحدهای اداری و تجاری
یکی از مشاوران املاک تهران که در منطقه شهرک غرب فعال است، بااشاره
به بهبود بازار مسکن در بهمن ماه گفت: اگرچه تغییرات نرخ اجاره اغلب در
اردیبهشت ماه اعمال میشود اما بهنظر میرسد که با بهبود بازار مسکن در نیمه دوم
سال جاری، اجارهبها نیزافزایش یابد. علیاکبر امیریان افزود: در یک ماه گذشته نرخ
اجاره واحدهای مسکونی ۵ تا 7درصد افزایش و واحدهای تجاری و اداری نیز ۱۰ تا 15درصد
افزایش داشتهاند. وی ادامه داد: بازار خریدوفروش نیز شرایط مشابهی با بازار اجاره دارد و اغلب مراجعان
به مشاوران املاک فروشنده بودهاند و تعداد خریداران بهشدت کاهش یافته است. به گفته
امیریان بین مشتریان هنوز توهم کاهش قیمت وجود دارد درحالی که قیمتها بیش از این
کاهش نمییابد و با اجرای توافقنامه هستهیی و شکوفایی اقتصاد در نیمه دوم سال
جاری قیمتها روند صعودی مییابد. این فعال حوزه مسکن اظهار کرد: تعداد مراجعات
برای اجاره و خریدوفروش کاهش یافته است و اغلب مشتریان برای محک زدن بازار خرید به
دفاتر املاک مراجعه میکنند.
افزایش ۱۰ تا 12درصدی اجاره طی 3سال آینده
طبق گفتههای مشاوران املاک مناطق مختلف تهران، بازار اجاره همچنان در
رکود است و افزایش اجارهبها دریک ماه گذشته و پس از توافق هستهیی تغییر چندانی
نداشته است، اما پیشبینیها حاکی از آن است که بازار اجاره در نیمه دوم سال شرایط
بهتری را تجربه کند. در این حال، یکی از کارشناسان حوزه مسکن با تایید ادامه رکود
بازار اجاره در یک ماه گذشته به وابستگی بازار مسکن به عرضه و تقاضا اشاره کرد و گفت:
فرآیند ساختوساز مسکن در ایران کاملا داخلی است و مصالح مورد استفاده نیز در داخل
تولید میشود و در این زمینه نیاز به تکنولوژی وارداتی نیست پس امضای توافقنامه
هستهیی و لغو تحریمها نمیتواند در فرآیند ساختوساز مسکن در کوتاهمدت موثر
باشد. عباس اکبرپور افزود: لغو تحریمها در بلندمدت موجب افزایش سرمایهگذاری
خارجی و بلندمرتبهسازی با تکنولوژیهای نوین میشود که این موضوع وضعیت عرضه و
تقاضا را متعادل میکند. این استاد دانشگاه ادامه داد: برای اثرگذاری توافق هستهیی
بر بازار مسکن حداقل نیاز به یک بازه سه ساله است و تا آن زمان نرخ اجارهبها
فرآیند افزایشی خود را با شیبی کمتر از سالهای گذشته طی میکند. وی بیان کرد:
اگرچه در سالهای گذشته نرخ اجاره ماهانه ۱۵ تا 16درصد افزایش مییافت اما براساس
آمار منتشر شده در سال جاری، این نرخ به ۱۰ تا 12درصد رسید و در سال آینده نیز اجارهبها
درهمین بازه رشد میکند. به گفته اکبرپور با لغو تحریمها میزان سرمایهگذاری
خارجی افزایش مییابد و منابع مالی گستردهتر میشود ضمن اینکه امکان مشارکت بانکهای
خارجی با بانکهای ایران نیز افزایش مییابد و این احتمال وجود دارد که شاهد تاسیس
بنگاههای مشترک اقتصادی با سایر کشورها باشیم. وی ادامه داد: درصد سود خرید و
ساخت مسکن در سایر کشورها بین یک تا 3درصد است و درصورت همکاری این بانکها با
بانکهای ایرانی و با افزایش چند درصدی سود ازسوی بانک مرکزی و واگذاری اختیارات
اعطای وام به سایر بانکها، شاهد رونق بازار تولید و خرید مسکن خواهیم بود. این
استاد دانشگاه افزود: با حضور سرمایهگذاران خارجی در ایران، مشارکت بخش خصوصی نیز
افزایش مییابد و با رونق تولید و عرضه مسکن، شاهد کاهش و ثبات در شیب اجاره در
سالهای آتی خواهیم بود.
