مسیریابی جدید نقدینگی با افزایش عمر ساختمان‌ها
چندی پیش، عبده‌تبریزی مشاور وزیر راه‌وشهرسازی از تحمیل هزینه ۱۰ تا ۱۵میلیارد دلاری تخریب پیش از پایان عمر مفید ساختمان‌ها در کشور خبر داده و این هزینه را ناشی از سیاست‌های غلط شورای شهر دانسته بود که با هدف افزایش تراکم، مردم را تشویق به تخریب خانه‌ها و ساخت ساختمان با طبقات بیشتر میکند.
در این میان برخی کارشناسان، فروش تراکم از سوی شهرداری و صرفه
اقتصادی صاحبان ملک را از عوامل مهم در تخریب زودتر از پایان عمر ساختمان‌ها
دانسته و خواستار اعمال تغییراتی در طرح جامع و تفصیلی هستند در مقابل عده‌یی دیگر
نبود برنامه‌ریزی بلندمدت در وزارت راه‌وشهرسازی را عامل بی‌نظمی‌های موجود در
بازار مسکن از جمله تخریب قبل از موعد اعلام کرده و تسریع در نوسازی بافت فرسوده
را بهترین گزینه برای ایجاد تعادل دربازار عرضه و تقاضا و حل این معضل معرفی می‌کنند.
گفتنی است، اگرچه عمر مفید ساختمان در ایران حدود ۳۰سال است، اما این موضوع نمی‌تواند
راه را برای تخریب قبل از پایان عمر ساختمان‌ها باز کند زیرا علاوه بر هدر رفت
سرمایه‌های ملی، هیچ تضمینی برای مقاوم‌سازی ساختمان‌های جدید وجود ندارد. این در
حالی است که با دستیابی ایران و ۱+۵ به توافق هسته‌یی و در پی آن لغو تحریم‌ها و
ورود نقدینگی جدید به کشور، احتمال گشایش در بازار مسکن کشور در میان مدت (۶ تا ۱۲ماه) و
بلندمدت (۱۲ تا ۲۴ماه) قوت گرفته و از همین رو، نگرانی درباره تخریب پیش از موعد
واحدهای مسکونی با هدف تولید و عرضه واحدهای جدید به بازار مسکن در سال‌های آینده
افزایش یافته است.
فروش مازاد تراکم مشوق صاحبان ملک
در همین رابطه سعید غفرانی، رییس سازمان نظام مهندسی تهران
با اشاره به معضل تخریب زودتر از پایان عمر مفید ساختمان‌ها در ایران گفت: سال‌هاست
که بخش مسکن کشور گرفتار این معضل است و براثر آن سرمایه‌های ملی کشور از میان
رفته و اقتصاد کشور متضررشده است. در حال حاضر شهرداری‌ها با فروش تراکم درآمدزایی
می‌کنند درحالی که کسب درآمد شهرداری باید به سمت‌وسویی دیگری سوق پیدا کند و شاهد
کاهش فروش تراکم باشیم.
وی اظهار کرد: فروش مازاد تراکم عاملی برای تحریک سازندگان و صاحبان
ملک برای تخریب زودتر از پایان عمر مفید ساختمان‌هاست که با هدایت این امر می‌توان
موانعی را برای از میان بردن سرمایه ملی از این طریق ایجادکرد.
به گفته غفرانی سود اقتصادی حاصل از ساخت‌وساز آپارتمان‌های بلندمرتبه
یکی از عوامل مهم در تخریب قبل ازپایان عمر ساختمان است ضمن اینکه طرح جامع و طرح
تفصیلی تهران نیز امکان بالقوه‌یی برای تخریب ساختمان‌ها فراهم کرده و مانعی را
دراین راه درنظرنگرفته‌اند. رییس سازمان نظام مهندسی تهران تصریح کرد: تخریب قبل
از موعد ساختمان‌ها به عواملی از جمله پایین بودن کیفیت و عمرساختمان‌ها، سود
اقتصادی سازندگان و صاحبان املاک، وابستگی درآمد شهرداری به فروش تراکم و…
مرتبط است. وی بیان کرد: ۲نگاه مثبت و منفی به تخریب قبل از پایان عمر ساختمان‌ها
وجود دارد، برخی افزایش مقاومت ساختمان‌ها را علت خوبی برای تخریب می‌دانند درحالی
که به علت عدم هم‌سویی وزارت راه‌وشهرسازی، شهرداری و شورای شهر مقررات ملی
ساختمان به درستی اجرایی نمی‌شود و تخریب ساختمان برای مقاوم‌سازی توجیه مناسبی
نیست. غفرانی بحث هدررفت سرمایه‌های ملی را دومین نگاه به تخریب قبل از پایان عمر ساختمان
دانست وگفت: با تخریب یک ساختمان پیش از پایان عمر مفید، علاوه بر از میان رفتن
سرمایه‌های انسانی مقدار زیادی مصالح ساختمانی نیز از بین می‌رود که این موضوع
فشار بسیاری را بر اقتصاد کشور تحمیل میکند، این نگاه با واقعیت‌های حوزه اقتصادی
کشورهماهنگ‌تراست.
رییس سازمان نظام مهندسی تهران اظهارکرد: طرح جامع و طرح تفصیلی با
قانون فروش مازاد تراکم سازندگان و صاحبان املاک را تشویق به تخریب میکند پس باید
این قانون ازسوی وزارت راه‌وشهرسازی و شورای شهر بازنگری شود تا قانون عاملی برای
حمایت از این معضل نشود.
توجیه تخریب ملک در شمال تهران
اگرچه به گفته رییس سازمان نظام مهندسی فروش تراکم یکی از محرک‌های
اصلی سازندگان و مشاوران املاک برای ساخت‌وساز و تخریب ساختمان‌ها قبل از پایان
عمر مفید آنهاست اما یکی از مشاوران املاک تهران بازار کنونی ساخت‌وساز را نامناسب
دانست و گفت: درحال حاضر صاحبان ملک به علت محدودیت‌های اعمال شده از
سوی طرح جامع و تفصیلی درباره تعداد طبقات و به صرفه نبودن ساخت‌وساز تمایلی به
تخریب ساختمان‌های خود ندارند. حسن فراهانی افزود: حدود ۳سال است که میزان صدور پروانه‌های ساختمانی و به تبع آن ساخت‌وساز
سیر نزولی داشته است.
وی ادامه داد: در این میان باوجود آنکه استقبال صاحبان ملک برای ساخت
خانه‌های بالای ۵ طبقه بیشتر از سایر طبقات است اما صدور پروانه ساخت برای خانه‌های
۵ طبقه به بالا نیازمند رجوع به طرح جامع و تفصیلی و همچنین تایید شهرداری است.
به گفته این فعال حوزه مسکن تخریب خانه‌های کلنگی یا خانه‌هایی با
تعداد طبقات پایین وقدیمی در منطقه شمالی تهران صرفه اقتصادی دارد و در سایر مناطق
چندان به‌صرفه نیست به همین دلیل صاحبان ملک و مشاوران املاک تمایل چندانی برای
ساخت‌وساز ندارند.
اثر افزایش عمر بنا بر جهت نقدینگی
علاوه بر تاثیر انگیزه اقتصادی صاحبان ملک و مشاوران املاک و فروش
تراکم ازسوی شهرداری در تخریب قبل از موعد ساختمان‌ها، نبود سیاست‌های مشخص وزارت راه‌وشهرسازی
در حوزه مسکن و عدم نظارت مناسب بر فرآیند ساخت‌وساز از عواملی است که هم در تخریب
زودتر از موعد و هم کاهش عمر مفید ساختمان‌ها موثراست.
فرهاد بیضایی، کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به عمر پایین ساختمان در
ایران گفت: عدم تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن یکی ازدلایل تخریب
قبل از پایان عمر ساختمان‌هاست اما تنها عامل نیست ضمن اینکه تاکنون برنامه‌یی نیز
برای کنترل تراکم شهری یا هدایت تقاضا به سمت مناطق جدید درنظرگرفته نشده است.
بیضایی افزود: برخی از کارشناسان معتقدند که تخریب قبل از پایان عمر مفید ساختمان‌ها
موجب هدررفت منابع اقتصادی می‌شود درحالی که سودآوری یا ضرر این اقدام باید بررسی
شود در واقع باید نسبت ضرر اقتصادی به میزان گردش مالی سنجیده شود. به گفته این
کارشناس مسکن، عمرمفید ساختمان‌ها در حال حاضر حدود ۳۵سال است که با افزایش نظارت‌ها
می‌توان این میزان را به استاندارد جهانی (۱۲۰سال) نزدیک کرد به عنوان نمونه اگر
عمر مفید به ۷۵سال افزایش یابد حجم بالای سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان به سایر بخش‌های
اقتصادی هدایت می‌شود.
ضرورت واگذاری نظارت برساخت به بیمه‌ها
بیضایی تصریح کرد: برای بهبود کیفیت ساختمان می‌توان از بیمه ساختمان
و گارانتی پس از فروش بهره گرفت، باوجود گذشت ۸سال از تصویب قانون استفاده از بیمه
کیفیت ساختمان اما این قانون تاکنون اجرایی نشده است. وی افزود: عمر پایین ساختمان‌ها،
هزینه بالای استهلاک، بالابودن مصرف انرژی در ساختمان و… عوامل مهمی برای حضور
شرکت‌های بیمه در فرآیند ساخت‌وساز است در واقع به علت عملکرد ناکارآمد سازمان
نظام مهندسی نظارت باید به شرکت‌های بیمه واگذار شود تا شاهد افزایش عمر ساختمان‌ها
باشیم. این کارشناس اقتصاد مسکن به فواید استفاده سازندگان از ۲بیمه مصالح و کل
ساختمان اشاره کرد وگفت:
درصورتی که قانون بیمه کیفیت پس از سال‌ها اجرایی شود و به تبع آن
نظارت بر ساخت‌وسازها به شرکت‌های بیمه واگذار شود این شرکت‌ها برای جلوگیری از ضرر،
نظارت خوبی بر روند ساخت‌وسازها خواهند داشت.
افزایش قیمت با تراکم فروشی شهرداری
بیضایی افزود: کسب درآمد شهرداری از طریق فروش تراکم توصیه نمی‌شود و
این نهاد باید از منابع پایدار مانند عوارض و مالیات شهری برای درآمدزایی استفاده
کند اما درحال حاضر شهرداری از تقاضای بخش مسکن برای کسب درآمد بهره میبرد. وی
ادامه داد: فروش تراکم از سوی شهرداری موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود اما در تخریب
قبل از پایان عمر ساختمان‌ها
موثر نیست.
این فعال حوزه مسکن با اشاره به وجود تقاضا در بخش مسکن گفت: تقاضای
بسیاری در بخش مسکن وجود دارد و درصورتی که این تقاضا از سوی شهرداری پاسخ داده نشود
مردم به صورت غیرقانونی اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند. بیضایی بیان کرد: شهرداری
در منطقه ۴ تهران، مجوز تراکم صادر نمی‌کند اما مردم به صورت غیرقانونی اقدام به
ساخت می‌کنند و بافت غالب این منطقه در ۴، ۵ سال گذشته به ساختمان‌های ۴ طبقه
تبدیل شده است.
نبود سیاست در نوسازی بافت فرسوده
وی ادامه داد: بافت جدید شمیران‌نو در مقابل زلزله ۳ تا ۴ ریشتری نیز مقاوم
نیست زیرا سازندگان ساختمان‌ها به علت نداشتن مجوز اقدام به پی کنی و ایجاد
فندانسیون نمی‌کنند پس درصورتی که شهرداری مجوز صادر نکند مردم به صورت غیرقانونی
اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند.
به گفته این کارشناس مسکن شهرداری برای حل این مشکل می‌تواند به ۲صورت
رایگان یا با هزینه مجوز صادر کند که مورد دوم را انتخاب کرده است در واقع شهرداری
از تقاضای مردم برای درآمدزایی استفاده کرده است اما مشکل اصلی در نبود برنامه‌ریزی
مناسب وزارت راه‌وشهرسازی در هدایت تقاضا و زمین شهری است. این کارشناس اقتصاد مسکن
افزود: وزارت راه‌وشهرسازی باید سیاست‌های خود را در بهسازی و نوسازی بافت فرسوده
تغییر دهد تا از این طریق میزان تقاضای فزآینده را ساماندهی کند. بیضایی ادامه
داد: تقاضا برای مسکن پایان‌پذیر نیست زیرا مسکن یک کالای اساسی است پس باید سیاست‌ها
در این زمینه اصلاح شود که بحث جدی گرفتن اصلاح بافت فرسوده مطرح می‌شود، اگرچه
باید هرسال ۳۰۰ هزار فقره وام برای نوسازی بافت فرسوده اختصاص یابد اما به علت
نبود برنامه‌ریزی مناسب در این زمینه تاکنون میزان کمی از آن اجرایی شده است.
