همسایه‌های ما چطور خانه‌دار می‌شوند؟

با نگاهی به كشورهایی كه شاید به لحاظ ساخت وساز وتوسعه مسكن در سالهای گذشته فاصله زیادی با كشورما داشتند وحتی قادر به تولید یك آجر ساختمانی هم نبودند درمی یابیم كه بخش مسكن در این كشورها چه به لحاظ قیمت خرید وفروش وچه به لحاظ نحوه ساخت وساز از یك سیاست ثابت شبه دولتی پیروی می كند. در واقع در این کشورها سیاست های ثابت دولتی بر بازار مسکن در بخش های مختلف از ساخت وساز گرفته تا خرید وفروش حکومت می کند.

به طور مثال در آذربایجان كه در شمال كشورمان واقع است نرخ اجاره و
قیمت مسکن بسیار متعارف تر از ایران به نظر می رسد به طوری كه در پایتخت این كشور یعنی
شهرباكو مقوله ای بنام پایین ویا بالای شهر وجود ندارد.

در واقع در این كشور یك واحد مسكونی چه به صورت فروش وچه به صورت
اجاره با وسایل كامل وبه صورت مبله به مردم عرضه می شود. اما نكته جالب اینجاست كه
در این كشور چیزی بنام رهن وجود ندارد به طوری كه یا آپارتمان خریداری می شود ویا
به مشتری اجاره داده می شود.

با دانستن این نكته كه منات واحد پول كشور آذربایجان تقریبا معادل
4350 تومان است قیمت اجاره ماهیانه یك واحد آپارتمان 50 تا 60 متری درشهر باكو500 منات
است و یا به طور مثال برای یك آپارتمان یك خوابه در مركز باكو اجاره ای معادل 700
منات دریافت می شود.

البته ذكر این نكته خالی از لطف نیست كه قیمت خرید ویا اجاره آپارتمان
درباكو به مدرن بودن واحد مسکونی وتعداد وسایل موجود درآن بستگی دارد وهرچه وسایل یك
خانه به روزتر باشد قیمت آن بالاتر می رود.

قیمت واحدهای مسكونی در آذربایجان از مترى 600 تا 900 هزار تومان
متغیر است و واحدهاى آماده تا سقف 70 درصد وام بانكى دارد. البته امکان خرید مسکن دراین کشور تنها با پرداخت 30 درصد
از قیمت ملک (با اخذ تسهیلات بانکی از کشور آذربایجان) وجود دارد.

بنابراین اگر قیمت های اجاره مسکن در کشورمان را با آذربایجان مقایسه
کنیم متوجه می شویم که اگر یک واحد مسکونی50 متری در هفت‌تیر
تهران با یک اتاق‌خواب و بدون آسانسور با 18 میلیون پول پیش
و 500 هزار تومان کرایه در ماه اجاره داده می‌شود بابت
یک واحد 50 متری دربعضی از نقاط آذربایجان 300منات اجاره دریافت می شود ودر واقع قیمت
اجاره در باكو با تهران تفاوت چندانی ندارد.

اما قیمت خرید وفروش ملك در آذربایجان به دلیل ارزانی زمین و تعادل
نسبی بین عرضه و تقاضا بسیار پایین است و به عنوان مثال قیمت یک واحد مسکونی در
مناطق متوسط تهران کمتر از 400 میلیون تومان نیست درحالی‌که با
این 400میلیون می‌توان در
خیابان نریمان شهر باکو یک واحد مبله و شیک خریداری کرد.

اما اگر از آذربایجان گذر كنیم با نگاهی به كشور قزاقستان متوجه می شویم
كه این كشور تا حدودی ركود در بخش مسكن را پشت سرگذاشته است به طوری كه تنها در سال 2012 رشد ساخت وساز در این
كشور به بالای 20 درصد رسیده است كه از فعال بودن بخش مسكن در این كشور حکایت
دارد.

اگر بدانیم واحد پول کشور قزاقستان تنگه است و هردلار معادل 150تنگه
باشد بخش مسکن در طول یکسال در این کشور آسیای میانه 5/361 میلیارد تنگه سرمایه
گذاری را به خود اختصاص داده است. در واقع در طول یکسال در قزاقستان شش میلیون
مترمربع واحد مسکونی ساخته می شود که نشان از رشد وپیشرفت این کشور در حوزه ساخت
وساز دارد.

ذکر این نکته جالب است که سیاست های خرید وفروش ساختمان و حتی ساخت
وساز در این کشورآسیای میانه کاملا تابع تصمیمات دولت است به طوری که در طول
20تا30 سال اخیر هیچ گونه تغییری در سیاستهای مسکن در این کشور مشاهده نمی شود.

البته به طور کلی ﺩﺭ ﮐﺸﻮﺭﻫﺎﻱ آسیای میانه ﺑﺎﺯﺍﺭ ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻣﺎﻟﻲ ﻣﺴﮑﻦ از
سوی دولت بیشتر از طریق وام دهی به مشتریان است. درحقیقت در این کشورها ثبات قیمت
مسکن به دلیل پیش شرط توسعه مالی آن است و دولت درصد بیشتری ازقیمت مسکن را به
متقاضیان در قالب تسهیلات بانکی با نرخ سود پایین وام می دهد.

البته در کشورهای آسیای میانه مانند قزاقستان وازبکستان برای خرید
مسکن به متقاضیان اوراق قرضه رهنی در قالب تسهیلات بانکی با نرخ سود کمتر از چهار
درصد اعطا می شود که همین امر سبب شده است تا مردمان این کشور در تامین مسکن نگاهی
به وام های دولتی با نرخ سود پایین داشته باشند.

به هرحال با نگاهی به کشورهایی مثل آذربایجان، قزاقستان وبعضی دیگر از
کشورهای آسیانه در می یابیم که سیاست های حوزه مسکن در این کشورها چه در بخش اجاره
و چه در بخش خرید و فروش از ثباتی نسبی پیروی می کند؛ به طوری که علاوه بر اینکه
قیمت خرید مسکن در این کشورها دستخوش افزایش قیمت های ناگهانی و تورم های وحشتناک
نمی شود بلکه دولت قادر است بیش از نیمی از قیمت مسکن را به متقاضیان وام با نرخ
سود پایین بدهد.

به هرحال دانستن سیاست های پایدار مسکنی در کشورهایی که تا چند سال
پیش در حوزه ساخت وساز در قیاس با کشورمان حرفی برای گفتن نداشتند پرده ازاین
واقعیت برمی دارد که در کشور ما سیاست های اعمال شده در دولت های مختلف نه تنها در
جهت خانه دار شدن خانواده های ایرانی تاثیر بسزایی نداشته است بلکه سبب شده است که قدرت خرید مردم در حوزه
مسکن کاهش یابد.

بنابراین اجرای سیاست های لحظه ای و کوتاه مدت در سالهای اخیربخش مسكن
در کشور را با فراز و نشیب های مختلفی روبرو کرده است به طوری حوزه مسکن چه در بخش
ساخت وساز و چه در بخش خرید وفروش حیات خلوت دلالان و واسطه گران شده است.