همسایه‌های ما چطور خانه‌دار می‌شوند؟

با نگاهی به کشورهایی که شاید به لحاظ ساخت وساز وتوسعه مسکن در سالهای گذشته فاصله زیادی با کشورما داشتند وحتی قادر به تولید یک آجر ساختمانی هم نبودند درمی یابیم که بخش مسکن در این کشورها چه به لحاظ قیمت خرید وفروش وچه به لحاظ نحوه ساخت وساز از یک سیاست ثابت شبه دولتی پیروی می کند. در واقع در این کشورها سیاست های ثابت دولتی بر بازار مسکن در بخش های مختلف از ساخت وساز گرفته تا خرید وفروش حکومت می کند.

به طور مثال در آذربایجان که در شمال کشورمان واقع است نرخ اجاره و
قیمت مسکن بسیار متعارف تر از ایران به نظر می رسد به طوری که در پایتخت این کشور یعنی
شهرباکو مقوله ای بنام پایین ویا بالای شهر وجود ندارد.

در واقع در این کشور یک واحد مسکونی چه به صورت فروش وچه به صورت
اجاره با وسایل کامل وبه صورت مبله به مردم عرضه می شود. اما نکته جالب اینجاست که
در این کشور چیزی بنام رهن وجود ندارد به طوری که یا آپارتمان خریداری می شود ویا
به مشتری اجاره داده می شود.

با دانستن این نکته که منات واحد پول کشور آذربایجان تقریبا معادل
۴۳۵۰ تومان است قیمت اجاره ماهیانه یک واحد آپارتمان ۵۰ تا ۶۰ متری درشهر باکو۵۰۰ منات
است و یا به طور مثال برای یک آپارتمان یک خوابه در مرکز باکو اجاره ای معادل ۷۰۰
منات دریافت می شود.

البته ذکر این نکته خالی از لطف نیست که قیمت خرید ویا اجاره آپارتمان
درباکو به مدرن بودن واحد مسکونی وتعداد وسایل موجود درآن بستگی دارد وهرچه وسایل یک
خانه به روزتر باشد قیمت آن بالاتر می رود.

قیمت واحدهای مسکونی در آذربایجان از مترى ۶۰۰ تا ۹۰۰ هزار تومان
متغیر است و واحدهاى آماده تا سقف ۷۰ درصد وام بانکى دارد. البته امکان خرید مسکن دراین کشور تنها با پرداخت ۳۰ درصد
از قیمت ملک (با اخذ تسهیلات بانکی از کشور آذربایجان) وجود دارد.

بنابراین اگر قیمت های اجاره مسکن در کشورمان را با آذربایجان مقایسه
کنیم متوجه می شویم که اگر یک واحد مسکونی۵۰ متری در هفت‌تیر
تهران با یک اتاق‌خواب و بدون آسانسور با ۱۸ میلیون پول پیش
و ۵۰۰ هزار تومان کرایه در ماه اجاره داده می‌شود بابت
یک واحد ۵۰ متری دربعضی از نقاط آذربایجان ۳۰۰منات اجاره دریافت می شود ودر واقع قیمت
اجاره در باکو با تهران تفاوت چندانی ندارد.

اما قیمت خرید وفروش ملک در آذربایجان به دلیل ارزانی زمین و تعادل
نسبی بین عرضه و تقاضا بسیار پایین است و به عنوان مثال قیمت یک واحد مسکونی در
مناطق متوسط تهران کمتر از ۴۰۰ میلیون تومان نیست درحالی‌که با
این ۴۰۰میلیون می‌توان در
خیابان نریمان شهر باکو یک واحد مبله و شیک خریداری کرد.

اما اگر از آذربایجان گذر کنیم با نگاهی به کشور قزاقستان متوجه می شویم
که این کشور تا حدودی رکود در بخش مسکن را پشت سرگذاشته است به طوری که تنها در سال ۲۰۱۲ رشد ساخت وساز در این
کشور به بالای ۲۰ درصد رسیده است که از فعال بودن بخش مسکن در این کشور حکایت
دارد.

اگر بدانیم واحد پول کشور قزاقستان تنگه است و هردلار معادل ۱۵۰تنگه
باشد بخش مسکن در طول یکسال در این کشور آسیای میانه ۵/۳۶۱ میلیارد تنگه سرمایه
گذاری را به خود اختصاص داده است. در واقع در طول یکسال در قزاقستان شش میلیون
مترمربع واحد مسکونی ساخته می شود که نشان از رشد وپیشرفت این کشور در حوزه ساخت
وساز دارد.

ذکر این نکته جالب است که سیاست های خرید وفروش ساختمان و حتی ساخت
وساز در این کشورآسیای میانه کاملا تابع تصمیمات دولت است به طوری که در طول
۲۰تا۳۰ سال اخیر هیچ گونه تغییری در سیاستهای مسکن در این کشور مشاهده نمی شود.

البته به طور کلی ﺩﺭ ﮐﺸﻮﺭﻫﺎﻱ آسیای میانه ﺑﺎﺯﺍﺭ ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻣﺎﻟﻲ ﻣﺴﮑﻦ از
سوی دولت بیشتر از طریق وام دهی به مشتریان است. درحقیقت در این کشورها ثبات قیمت
مسکن به دلیل پیش شرط توسعه مالی آن است و دولت درصد بیشتری ازقیمت مسکن را به
متقاضیان در قالب تسهیلات بانکی با نرخ سود پایین وام می دهد.

البته در کشورهای آسیای میانه مانند قزاقستان وازبکستان برای خرید
مسکن به متقاضیان اوراق قرضه رهنی در قالب تسهیلات بانکی با نرخ سود کمتر از چهار
درصد اعطا می شود که همین امر سبب شده است تا مردمان این کشور در تامین مسکن نگاهی
به وام های دولتی با نرخ سود پایین داشته باشند.

به هرحال با نگاهی به کشورهایی مثل آذربایجان، قزاقستان وبعضی دیگر از
کشورهای آسیانه در می یابیم که سیاست های حوزه مسکن در این کشورها چه در بخش اجاره
و چه در بخش خرید و فروش از ثباتی نسبی پیروی می کند؛ به طوری که علاوه بر اینکه
قیمت خرید مسکن در این کشورها دستخوش افزایش قیمت های ناگهانی و تورم های وحشتناک
نمی شود بلکه دولت قادر است بیش از نیمی از قیمت مسکن را به متقاضیان وام با نرخ
سود پایین بدهد.

به هرحال دانستن سیاست های پایدار مسکنی در کشورهایی که تا چند سال
پیش در حوزه ساخت وساز در قیاس با کشورمان حرفی برای گفتن نداشتند پرده ازاین
واقعیت برمی دارد که در کشور ما سیاست های اعمال شده در دولت های مختلف نه تنها در
جهت خانه دار شدن خانواده های ایرانی تاثیر بسزایی نداشته است بلکه سبب شده است که قدرت خرید مردم در حوزه
مسکن کاهش یابد.

بنابراین اجرای سیاست های لحظه ای و کوتاه مدت در سالهای اخیربخش مسکن
در کشور را با فراز و نشیب های مختلفی روبرو کرده است به طوری حوزه مسکن چه در بخش
ساخت وساز و چه در بخش خرید وفروش حیات خلوت دلالان و واسطه گران شده است.