درحالی بهتازگی موضوع راهاندازی بورس مسکن در کشور مطرح شده که بازار مسکن وارد سومین سال رکود خود شده است.
یکی از طرحهایی که بهتازگی برای بازار مسکن مطرح شده، راهاندازی
بورس مسکن است که در این رابطه گزارشی در بورس کالا تهیه شده تا در زیرمجموعه این
بورس، خریدوفروش املاک و مسکن شکل بگیرد و متقاضیان این بخش بتوانند در قالب بورس
وارد بازار مسکن شوند. درواقع مشکلات تامین مالی بخش مسکن از موضوعات موردتوجه
وزارت راهوشهرسازی در دولت یازدهم است تا ضمن افزایش قدرت خرید، تورم در این بخش
افزایش پیدا نکند. براین اساس مسوولان وزارت راهوشهرسازی که یکی از عوامل تورم و
گرانی مسکن در سال۹۱ را تزریق پول پرقدرت بانک مرکزی به این بازار میدانند، با
تعریف روشهای مختلف تامین مالی مسکن با استفاده از پسانداز متقاضیان قصد دارند
که بخش مسکن را رونق دهند. بورس مسکن هم بهعنوان یکی از این روشها بهتازگی مطرح
شده که البته هنوز سازوکارهای اجرایی آن اعلام نشده است اما یکی از دلایل اجرایی
شدن این طرح مدیریت عرضه و تقاضای مسکن و جلوگیری از سودهای غیرمتعارف دلالان در
این بخش عنوان شده است؛ هرچند که مسوولان وزارت راهوشهرسازی نسبت به اجرای این
طرح ابراز بیاطلاعی میکنند اما بهنظر میرسد وزیر راهوشهرسازی موافق اجرای این
طرح است. براین اساس، در صورت راهاندازی بورس مسکن این دومین روش تامین منابع
مالی این بخش است که پس از ایجاد صندوق زمین و ساختمان در بورس راهاندازی میشود.
در این خصوص رییس سازمان بورس هم موافقت خود را با این موضوع اعلام کرده است اما
یکی از موارد مهم در این بخش، انجام کار کارشناسی است که بهنظر میرسد هنوز در
مراحل اولیه قرار دارد. به گفته یکی از اعضای کمیسیون اقتصادی مجلس، راهاندازی
چنین بازار سرمایهیی میتواند هم شفافیت قیمت را در پی داشته باشد و هم تعادل عرضه
و تقاضای مسکن را مدیریت کند اما از آنجایی که مسکن کالایی منحصر به فرد و یگانه
است، احتمالا ایجاد چنین بازاری تا حدودی سخت است. وی با بیان اینکه ایجاد بورس
مسکن با هدف تشکیل بازار سرمایه رسمی برای حذف بازار غیررسمی فعلی مسکن در دستور
کار قرار دارد، اعلام کرد که طراحی مکانیسم بورس مسکن در آینده نزدیک عملیاتی
خواهد شد. محمدرضا پورابراهیمی درخصوص مدیریت قیمت مسکن با ایجاد بورس مسکن، تاکید
کرد: در حال حاضر قیمت مسکن ازسوی دلالان و سفتهبازان بازار مسکن تعیین میشود؛
حال آنکه اگر عرضه و تقاضا مدیریت شود قیمت مسکن به نرخی بسیار پایینتر از نرخ
فعلی میرسد و اساسا بورس مسکن به سود خریداران و مصرفکنندگان واقعی کالای مسکن
خواهد بود. براساس این گزارش، بازارهای مالی و حجم معاملاتی که در بورس مسکن انجام
میشود جذابیت زیادی برای فعالان بازار سرمایه دارد اما باید توجه داشت که نبود
نقدینگی و رکود بازار سرمایه ممکن است بر بورس مسکن هم تاثیرگذار باشد همانطور که
صندوق زمین و ساختمان باوجود تبلیغات گستردهیی که برای آن شده بود، به اهداف خود
نرسید و استقبال چندانی از آن نشد، بهطوری که در اهداف تاسیس این صندوق آمده بود
که در سال اول ۵۰۰ تا ۶۰۰میلیارد تومان پول جمعآوری کند که به این هدف نرسید.
البته به گفته پورابراهیمی، قرار است در بورس مسکن افزایش حجم معاملات مسکن با
سودهای متعارف جایگزین معاملات کم با سودهای کلان و غیرمتعارف شود تا سرمایهگذاران
به سمت بورس مسکن بروند، ضمن آنکه در بورس مسکن هم فروشندگان و خریداران انبوه
مسکن و هم خردهفروشان و تکخریداران واحد مسکونی ازجمله مسکن مهر میتوانند وارد
شوند. اما یکی از موضوعاتی که بهطور حتم در این بخش مطرح میشود، میزان استقبال
گروههای مختلف سازندگان از این طرح است، چراکه سازندگان خرد ممکن است در ابتدا
تمایل چندانی به حضور در بورس نداشته باشند، بنابراین معاملهکنندگان بلوکهای
ساختمانی مسکونی و مسکن انبوه به سمت معامله در این بازار میروند که در صورت
موفقیت این بورس میتواند دیگر سازندگان را هم به ورود به این بخش تشویق کند.
بورس مسکن در کوتاهمدت اجرایی نمیشود
در این رابطه سعیداسلامی بیدگلی عضو هیاتمدیره شرکت مادر تخصصی عمران
و بهسازی شهری ایران با بیان اینکه مسکن یک کالای ناهمگن است که
از نظر تئوری امکان حضور در بورس را ندارد، گفت: کالاهایی که در بورس عرضه میشوند،
همگن هستند اما خاصیت بازار مسکن موجب میشود که در کشورهای مختلف، بازار مسکن را وارد
بورس کنند.
وی بااشاره به اینکه در همه دنیا تبادل اطلاعات از موضوعات مهم در
بورس مسکن است، افزود: یکی از مشکلات بازار مسکن ما این است که اطلاعات بهخوبی در
این بازار منتقل نمیشود و حتی در سالهای گذشته دیدیم که اطلاعات مربوط به خرید و
فروش مسکن هم بهدرستی اطلاعرسانی نمیشد. این استاد دانشگاه با تاکید بر اینکه این
طرح در کوتاهمدت قابلیت اجرایی ندارد، گفت: این طرح در بلندمدت میتواند اجرایی
شود اما نیاز به تعریف سازوکار مناسبی دارد تا به سرنوشت دیگر طرحهایی که موفقیتآمیز
نبوده، دچار نشود. در این رابطه نایبرییس کانون سراسری انبوهسازان با بیان اینکه
ساختوسازهای مسکن میتواند در بورس عرضه شود به مهر گفت: جزییاتی از این طرح با
انبوهسازان مطرح نشده اما این هم یکی از روشهای تامین منابع مالی برای مسکن است
که میتواند به اجرا برسد. وی بااشاره به اینکه این مدل از تامین سرمایه در
کشورهای پیشرفته هم اجرایی شده است، افزود: البته با بومیسازی این طرح میتوان به
اجرای آن امیدوار بود زیرا باید باتوجه به شرایط کشور و بازار مسکن داخلی این طرح
پیادهسازی شود. فرشید پورحاجت با تاکید بر اینکه در یک سال گذشته وزارت راهوشهرسازی
سعی داشته تا مدلهای مختلف تامین مالی را برای توسعه صنعت ایجاد کند، ادامه داد:
بورس مسکن هم احتمال دارد که ابتدا برای پروژههای بزرگ تعریف شود اما بین پروژهها
تفاوتی ندارد و برای پروژههای کوچکتر هم میتوان مدل خاصی تدوین کرد. براین
اساس، تاکنون وزارت راهوشهرسازی واکنشی نسبت به این موضوع نداشته حتی برخی
مسوولان این وزارتخانه نسبت به طرح چنین موضوعی ابراز بیاطلاعی کردهاند اما بهنظر
میرسد در آینده خبرهای بیشتری از این طرح به گوش برسد.
