بازار مسکن زیر بار بخشنامه نمیرود/ ریزمتراژسازی، نسخه ناگزیر بازار
تداوم رکود ساختوساز، جهش هزینههای مسکن و کاهش مستمر قدرت خرید خانوارها، الگوی تقاضا در بازار مسکن را به سمت واحدهای کوچکمتراژ سوق داده است؛ تغییری که به گفته امیرحسین شمشادی، کارشناس اقتصاد مسکن، دیگر صرفاً یک انتخاب مصرفی یا فرهنگی نیست، بلکه واکنشی مستقیم به شکاف میان قیمت مسکن و توان مالی خانوارهاست. با این حال، کوچکسازی بدون تأمین مالی مؤثر، زمین مناسب و دسترسی به زیرساختهای شهری نمیتواند پاسخ پایداری به بحران مسکن باشد و حتی ممکن است تجربههای ناموفق گذشته را تکرار کند.
امیرحسین شمشادی، کارشناس اقتصاد مسکن، اظهار کرد: متأسفانه کشور طی چند سال اخیر با رکود گسترده مواجه بوده و این رکود در برخی صنایع، از جمله صنعت ساختمان، نمود و بروز بسیار بیشتری داشته است. در سه سال منتهی به سال ۱۴۰۴، یکی از عمیقترین دورههای رکود چند دهه اخیر در بازار ساختوساز را شاهد بودیم؛ رکودی که همزمان با تورم شدید، کاهش قدرت خرید و افزایش نااطمینانی نسبت به آینده، بازار مسکن را تحت فشار قرار داده است.
وی افزود: با وقوع جنگ، اگرچه نااطمینانی و عدم پیشبینیپذیری آینده همچنان بازار مسکن و ساختمان را تحت تأثیر قرار داد، اما همزمان الگوی جدیدی از تقاضا نیز شکل گرفت. مفهوم «خانه دوم» با متراژ کمتر و امکانات حداقلی، بهویژه در خارج از شهرهای بزرگ و پایتخت، مورد توجه بخشی از جامعه قرار گرفت و همین موضوع به محرکی برای تقاضا در بازار واحدهای کوچکمتراژ، بهخصوص در استانهای شمالی کشور، تبدیل شد.
شمشادی ادامه داد: البته نباید تصور کرد که صنعت ساختمان از رکود عمیق سالهای گذشته خارج شده است؛ چنین اتفاقی هنوز رخ نداده، اما در دل همین رکود، ظرفیتهای جدیدی در بازار ایجاد شده است. یکی از مهمترین این ظرفیتها، افزایش تقاضا برای واحدهای کوچکمتراژ است؛ زیرا تورم شدید حاکم بر اقتصاد کشور موجب شده توان خرید خانوارها برای تهیه مسکن طی چند سال گذشته به شکل محسوسی کاهش پیدا کند.
وی با اشاره به تغییر رفتار متقاضیان مسکن گفت: وقتی قدرت خرید کاهش پیدا میکند، طبیعی است که بخشی از تقاضا به سمت واحدهای کوچکتر حرکت کند؛ بنابراین افزایش تقاضا برای واحدهای کوچکمتراژ را باید در درجه نخست نتیجه واقعیتهای اقتصادی دانست، نه تغییر ناگهانی فرهنگ زندگی ایرانی.
کوچکمتراژسازی، انتخاب اقتصادی یا تغییر فرهنگ؟
این کارشناس اقتصاد مسکن درباره انتقادهایی که نسبت به رواج واحدهای بسیار کوچکمتراژ مطرح میشود، اظهار کرد: ممکن است این دیدگاه مطرح شود که مسکن با حداقل متراژ با سبک زندگی ایرانی و ساختار سنتی خانوادهها تناسب ندارد. این نقد از منظر فرهنگی قابل بررسی است، اما واقعیت این است که در شرایط فعلی، اقتصاد قدرت تعیینکنندگی بسیار بالایی دارد و خود را بر واقعیتهای خرید و فروش مسکن تحمیل میکند.
شمشادی افزود: آمار تولید و معاملات نشان میدهد واحدهای کوچکمتراژ نهتنها در شهر بزرگی مانند تهران، بلکه در شهرهای نوار ساحلی کشور نیز با اقبال قابل توجهی مواجه شدهاند. مهمترین دلیل این استقبال نیز شرایط اقتصادی و کاهش قدرت خرید خانوارهاست؛ بنابراین نمیتوان صرفاً با تکیه بر الگوهای سنتی زندگی، واقعیت اقتصادی بازار را نادیده گرفت.
وی تصریح کرد: در شرایطی که با کمبود شدید مسکن مواجه هستیم و همزمان اجارهبها افزایش یافته، کوچکمتراژسازی میتواند بخشی از راهحل باشد. اما این موضوع به معنای تأیید هر نوع ساختوساز کوچکمتراژ نیست. مسئله اصلی این است که واحد کوچک باید در یک محیط شهری مناسب، با دسترسی به خدمات و زیرساختهای ضروری ساخته شود.
بخشنامه جای سیاستگذاری کارشناسی را نمیگیرد
شمشادی با انتقاد از عملکرد دولت در حوزه حکمرانی مسکن گفت: به نظر میرسد دولت در حوزه حکمرانی مسکن عملکرد موفقی نداشته است. با دستورالعملهایی که گاهی چند برگ کاغذ بیشتر نیستند و در فضای بسته و بعضاً بدون مشارکت انجمنهای صنفی و فعالان واقعی صنعت تهیه میشوند، نمیتوان برای بازار پیچیدهای مانند مسکن سیاستگذاری مؤثر انجام داد.
وی درباره تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها نیز گفت: دولت برای افزایش اجارهبها سقف ۲۵ درصدی تعیین کرده، اما در بسیاری از شهرهای بزرگ، بهویژه تهران، این سیاست در عمل با بیاعتنایی موجران مواجه شده است. دلیل این اتفاق را باید در شرایط اقتصادی جستوجو کرد. زمانی که واقعیتهای اقتصادی با یک بخشنامه فاصله زیادی داشته باشند، بازار در نهایت خود را با شاخصهای اقتصادی تنظیم میکند.
این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: در شرایط فعلی، قیمت مسکن و اجارهبها چه در واحدهای کوچکمتراژ وچه در واحدهای بزرگمتراژ، بیش از آنکه تابع بخشنامههای دولتی باشند، تحت تأثیر شاخصهای اقتصادی، هزینه ساخت، تورم، قیمت زمین، قدرت خرید و وضعیت عرضه و تقاضا قرار دارند؛ بنابراین نمیتوان با دستورالعملهای غیرکارشناسی، معضل ساختاری مسکن را حل کرد.
وام فعلی مسکن، پاسخگوی شکاف قدرت خرید نیست
شمشادی با اشاره به ضرورت اصلاح سیاستهای تأمین مالی مسکن گفت: در شرایطی که توان خرید بخش قابل توجهی از جامعه با قیمت مسکن تناسب ندارد، یکی از مهمترین اقدامات دولت باید تقویت تسهیلات بانکی باشد. میزان فعلی وام مسکن، بهویژه در شهرهای بزرگ، سهم بسیار اندکی از قیمت واقعی یک واحد مسکونی را پوشش میدهد و در بسیاری از موارد کمتر از ۱۰ درصد ارزش مسکن است.
وی افزود: اگر دولت میخواهد در بازار مسکن نقش تسهیلگر داشته باشد، وظیفه اصلی آن ساخت مستقیم مسکن نیست؛ دولت باید قانونگذاری، نظارت و تسهیلگری را بهدرستی انجام دهد. یکی از مهمترین حوزههای تسهیلگری نیز تأمین مالی است. تسهیلات بانکی مؤثر، بهویژه برای انبوهسازان، میتواند هزینه تأمین مالی پروژهها را کاهش داده و زمینه افزایش عرضه را فراهم کند.
کوچکمتراژسازی بدون زیرساخت، تکرار یک تجربه شکستخورده
این کارشناس اقتصاد مسکن تأکید کرد: یک نکته بسیار مهم نباید در سیاست کوچکمتراژسازی فراموش شود؛ ساخت واحدهای کممتراژ و ارزانقیمت در مناطقی که فاقد زیرساختهای اولیه هستند، راهحل بحران مسکن نیست.
شمشادی ادامه داد: اگر قرار باشد واحدهای کوچکمتراژ در نقاطی ساخته شوند که آب، برق، گاز، راه مناسب، امنیت، مدرسه، فروشگاه، خدمات درمانی و سایر امکانات ضروری را ندارند، در واقع مشکل جدیدی ایجاد کردهایم. تجربه مسکن مهر نشان داد که ساخت واحدهای مسکونی در نقاطی دور از زیرساختهای شهری و خدمات عمومی، میتواند در سالهای بعد آسیبهای اجتماعی و اقتصادی متعددی ایجاد کند.
وی تصریح کرد: بنابراین اگر دولت قصد دارد با اختصاص زمین و ارائه تسهیلات ارزانقیمت به انبوهسازان، زمینه ساخت و خرید مسکن کوچکمتراژ را برای اقشار متوسط فراهم کند، باید مکانیابی پروژهها را جدی بگیرد. نباید واحدهایی ساخته شوند که بیش از یک دهه زمان نیاز داشته باشند تا حداقل امکانات زیربنایی و خدماتی به آنها برسد.
شمشادی در پایان گفت: کوچکمتراژسازی میتواند بخشی از پاسخ بازار به کاهش قدرت خرید خانوارها باشد، اما این سیاست زمانی موفق خواهد بود که سه ضلع آن همزمان دیده شود؛ زمین مناسب، تسهیلات مؤثر و زیرساخت شهری. اگر یکی از این سه ضلع حذف شود، نتیجه نه حل بحران مسکن، بلکه انتقال بحران از بازار مسکن به حوزههای اجتماعی و شهری خواهد بود.
