هوش مصنوعی، برآورد قیمت خانه را دگرگون می‌کند

برای نزدیک به دو دهه، مصرف‌کنندگان می‌توانستند پاسخ یکی از بزرگ‌ترین پرسش‌های مالی زندگی خود را تقریباً بلافاصله دریافت کنند: «ارزش خانه من چقدر است؟»

امروزه، میلیون‌ها صاحب‌خانه، ارزش تخمینی ملک خود را تقریباً به همان دقتی که سبد سرمایه‌گذاری‌شان را زیر نظر دارند، رصد می‌کنند.

هر کسی که سال‌ها در حوزه املاک فعالیت کرده، احتمالاً بارها با صاحب‌خانه‌هایی گفت‌وگو داشته که با اطمینان می‌گویند: «برآورد زستیمیت می‌گوید خانه من فلان قدر می‌ارزد»، اما بعد مشخص می‌شود که این ابزار جزئیات مهم ملک را نادیده گرفته و اغلب ارزش‌گذاری نادرستی ارائه داده است.

زیستیمیت (Zestimate) یک تخمین رایگان و شفاف از ارزش بازار املاک است که توسط وب‌سایت املاک و مستغلات آمریکایی Zillow ارائه می‌شود. این ابزار به عنوان نقطه شروعی برای خریداران و فروشندگان برای ارزش‌گذاری خانه‌ها استفاده می‌شود، اما جایگزین ارزش‌گذاری رسمی نیست.

اکنون، رویدادی حتی بزرگ‌تر در حال وقوع است. مصرف‌کنندگان دیگر فقط از ابزارهای آنلاین ارزش‌گذاری خانه سؤال نمی‌پرسند. آن‌ها از هوش مصنوعی می‌پرسند.

آن‌ها سراغ غول‌های هوش مصنوعی مانند چت‌جی‌پی‌تی و کلود می‌روند و از آن‌ها می‌پرسند «ارزش خانه من چقدر است؟» نه فقط برای دریافت یک بازه تخمینی، بلکه برای گرفتن مشاوره، مشاوره واقعی. مشاوره درباره اینکه آیا یک پیشنهاد را بپذیرند یا نه. مشاوره درباره اینکه آیا بیش از حد پرداخت می‌کنند یا خیر.

به تازگی، حتی رایان سرهانت، غول حوزه املاک لوکس، در شبکه سی‌ان‌بی‌سی اظهار داشت که نزدیک بود یک معامله ۵۰ میلیون دلاری را از دست بدهد، زیرا چت‌جی‌پی‌تی به فروشنده گفته بود ملک ارزش بیشتری دارد و هم‌زمان به خریدار گفته بود که بیش از حد پول می‌دهد.

پرسش دیگر این نیست که آیا هوش مصنوعی بر املاک تأثیر خواهد گذاشت یا خیر. این تأثیر هم‌اکنون رخ داده است.

پرسش مهم و واقعی این است که آیا ابزارهای هوش مصنوعی و مدل‌های ارزش‌گذاری خودکار امروزی، اطلاعات کافی برای تولید یک ارزش‌گذاری قابل اعتماد برای صاحب‌خانه‌ها را دارند یا خیر. و اگر قرار است هوش مصنوعی این ارزش‌گذاری را ارائه دهد، چگونه می‌توانیم آن را بی‌طرف، عینی و شفاف کنیم، درست مانند یک ارزیاب حرفه‌ای؟

محدودیت‌های مدل‌های ارزش‌گذاری خودکار

در ۲۰ سال گذشته، مدل‌های ارزش‌گذاری خودکار (AVM) بر داده‌های فروش تاریخی، سوابق عمومی، روندهای بازار و املاک قابل‌مقایسه متکی بوده‌اند. این ابزارها با در دسترس‌تر کردن اطلاعات نسبت به هر زمان دیگری، صنعت املاک را متحول کرده‌اند.

اما حتی بهترین الگوریتم‌ها نیز یک محدودیت مهم مشترک دارند: آن‌ها واقعاً خود خانه را نمی‌شناسند.

دو خانه را در یک خیابان تصور کنید. تعداد اتاق‌خواب و حمام یکسانی دارند. متراژشان دقیقاً برابر است. مساحت زمین مشابهی دارند. شاید حتی در یک سال ساخته شده باشند. روی کاغذ، کاملاً یکسان به نظر می‌رسند!

با این حال، یکی از صاحب‌خانه‌ها صدها هزار دلار برای سقف جدید، استخر نو، بازسازی حیاط پشتی و یک آشپزخانه لوکس هزینه کرده است؛ و این تازه بخشی از ماجراست. ملک همسایه چطور؟ اصلاً به‌روزرسانی نشده است.

برای الگوریتمی که به سوابق عمومی متکی است، این خانه‌ها ممکن است بسیار شبیه به نظر برسند. برای خریداری که از در وارد می‌شود، این‌ها دو ملک کاملاً متفاوت هستند. به باور من، شکاف میان داده‌های عمومی و واقعیت، همان جایی است که نسل بعدی فناوری ارزش‌گذاری خانه در آن تکامل خواهد یافت.

ترکیب هوش مصنوعی با دانش صاحب‌خانه

به طرز طعنه‌آمیزی، شخصی که بیشترین دانش را درباره خانه دارد، از نظر تاریخی کمترین نقش را در تعیین ارزش آنلاین آن ایفا کرده است.

صاحب‌خانه از بازسازی‌ها باخبر است. از تعمیرات عقب‌افتاده. از پوشش‌های درجه یک. از وضعیت سقف. از کیفیت محوطه‌سازی. از چشم‌اندازهای سراسرنمایی که ممکن است در سوابق عمومی ثبت نشده باشند. او جزئیاتی را می‌داند که هیچ الگوریتمی نمی‌تواند صرفاً بر اساس داده‌های تاریخی به طور قابل‌اعتماد استنباط کند.

آینده در حذف الگوریتم‌ها با نظرات صاحب‌خانه نیست. آینده در ترکیب نقاط قوت هر دو است.

هوش مصنوعی توانایی تحلیل حجم عظیمی از داده‌های بازار، شناسایی الگوها و پردازش اطلاعات را در مقیاسی دارد که هیچ انسانی هرگز قادر به انجام آن نیست. صاحب‌خانه‌ها زمینه‌ای را فراهم می‌کنند که الگوریتم‌ها اغلب قادر به دیدن آن نیستند. این دو دیدگاه در کنار هم، پتانسیل ایجاد درکی کامل‌تر از ارزش یک ملک را دارند.

همان‌طور که هوش مصنوعی به تغییر شکل تقریباً تمام صنایع ادامه می‌دهد، املاک مسکونی با یک تصمیم مهم روبروست. آیا به این روند ادامه می‌دهیم که از الگوریتم‌ها بخواهیم خانه‌ها را صرفاً بر اساس اطلاعات در دسترس عموم تخمین بزنند؟ به باور من، آینده ارزش‌گذاری خانه تنها با الگوریتم‌های هوشمندتر تعریف نخواهد شد. این آینده با فناوری ارزش‌گذاری تعریف می‌شود که بالاخره می‌تواند کل ملک را ببیند.

این به معنای دسترسی صاحب‌خانه‌ها به ابزارهای بهتری است که به آن‌ها کمک می‌کند پیش از اتخاذ تصمیمات مالی بزرگ، ارزش را درک کنند.

زیرا در املاک، تفاوت میان یک تصمیم خوب و یک تصمیم پرهزینه، اغلب به درک جزئیاتی برمی‌گردد که هیچ سابقه عمومی قادر به دیدن آن‌ها نیست.

ترجمه و تنظیم: صما