واکاوی چالشهای بازار اجاره تهران
عبور از نگاه تکبعدی به مسکن؛ نیازمند بسته هماهنگ عرضه و مالیات
- تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره بدون اصلاحات ساختاری عرضه و مالیات، کارآمد نیست.
- سقفگذاری دستوری ممکن است منجر به افزایش قراردادهای غیررسمی و نابرابری فضایی شود.
- سازمان نظام مهندسی باید با تدوین شناسنامه فنی-استیجاری، نقش تنظیمگری کیفیت سکونت را ایفا کند.
- راهکار پایدار شامل افزایش عرضه مسکن استیجاری حرفهای و مشوقهای مالیاتی برای قراردادهای بلندمدت است.
بازار اجاره مسکن در تهران سالهاست که با رشد فزاینده قیمتها و کاهش همزمان توان خرید خانوارها مواجه است. مصوبه اخیر شورای مسکن استان تهران مبنی بر تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجارهبها در سال ۱۴۰۴، اگرچه در ظاهر حمایتی به نظر میرسد، اما کارشناسان معتقدند بدون اصلاحات ساختاری در زمینه عرضه زمین، تأمین مالی ساخت، نظام مالیاتی و نظارت بر کیفیت ساختمانها، این سیاست نهتنها کارآمد نخواهد بود، بلکه ممکن است پیامدهای معکوسی همچون رشد قراردادهای غیررسمی، کاهش شفافیت و تشدید نابرابری فضایی را به دنبال داشته باشد.
به گزارش صما، گفتوگوی خبرنگار خبرگزاری آنا با دکتر الهام امینی، استادیار دانشگاه آزاد اسلامی واحد علوم و فناوری پردیس و عضو هیأت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران، به واکاوی ابعاد این مصوبه و راهکارهای جایگزین از منظر علمی، حقوقی و شهرسازی میپردازد.
ناترازی عمیق و پیامدهای کالبدی
دکتر امینی در پاسخ به ارزیابی اثربخشی سیاست سقف اجاره، بیان کرد: بازار اجاره مسکن در تهران با ناترازی عمیقی میان توان پرداخت خانوار و هزینههای واقعی مسکن روبروست. بر اساس برآوردهای رسمی، سهم هزینه مسکن از سبد هزینه خانوار تهرانی در برخی مناطق به بیش از ۵۰ تا ۶۰ درصد میرسد. در چنین شرایطی، تعیین سقف ۲۵ درصدی اگرچه از منظر حمایتی قابل درک است، اما بهتنهایی نمیتواند مسئله را حل کند. وقتی تورم عمومی، هزینه ساخت، قیمت زمین و انتظارات تورمی در سطح بالاتری حرکت میکنند، مداخله صرفاً دستوری در بازار اجاره معمولاً به نتایج پایدار منجر نمیشود.
از منظر شهرسازی و برنامهریزی فضایی، مسئله فقط رقم اجاره نیست؛ بلکه پیامدهای کالبدی این سیاستها نیز اهمیت حیاتی دارد. اگر سیاستهای کنترلی بدون بستههای مکمل عرضهمحور اجرا شوند، بخشی از مالکان از بازار رسمی اجاره فاصله میگیرند، قراردادهای غیرشفاف افزایش مییابد و در نهایت خانوارهای متوسط و کمدرآمد به سکونت در پهنههای کمبرخوردار یا شهرهای پیرامونی سوق داده میشوند. این روند، هم نابرابری فضایی را تشدید میکند و هم هزینههای پیمایش روزانه، ترافیک و آلودگی هوا را افزایش میدهد.
چالشهای حقوقی و نقش نظام مهندسی
در پاسخ به سوالی درباره دور زدن سقف اجاره از طریق توافقات صوری، امینی اظهار داشت: این مسئله تا حد زیادی قابلپیشبینی بود. در نظام حقوقی ایران، توافق کتبی طرفین و موارد مصرح در قانون (مانند نیاز شخصی مالک به ملک) از جمله روزنههایی است که امکان تمدید با نرخ بالاتر از سقف مصوب را فراهم میکند. آنچه ما شاهدیم این است که برخی مالکان با مشاوره وکلا، از این ظرفیتهای قانونی استفاده میکنند؛ مثلاً با استناد به نیاز شخصی، مستأجر را تخلیه و سپس ملک را با نرخ آزاد به مستأجر جدید اجاره میدهند. یا در مواردی، قرارداد را بهصورت قولنامههای صوری با مبالغ بالاتر منعقد میکنند.
اما مهمتر از تخلف فردی، ضعف در طراحی نظام تنظیمگری است. اگر ابزار نظارت، مشوقهای مالیاتی معتبر، ضمانت اجرا و حمایت از هر دو طرف قرارداد بهصورت همزمان وجود نداشته باشد، سقفگذاری بهتنهایی نمیتواند بازار را منظم کند. ما با یک مسئله صرفاً حقوقی مواجه نیستیم؛ بلکه با یک مسئله چندبعدی روبرو هستیم که ابعاد اقتصادی، اجتماعی و کالبدی را در بر میگیرد.
دکتر امینی تاکید کرد که سازمان نظام مهندسی باید از جایگاه صرفاً فنی و کنترلی فراتر برود و در تنظیمگری کیفیت سکونت نیز ایفای نقش کند. اگر بازار اجاره را فقط با شاخص قیمت بسنجیم، از مؤلفههای بسیار مهمی مثل ایمنی لرزهای، مصرف انرژی، تابآوری کالبدی، کیفیت نما و آسایش حرارتی غفلت میکنیم.
وی سه ظرفیت مشخص برای سازمان نظام مهندسی را برشمرد: نخست، تدوین «شناسنامه فنی-استیجاری» برای هر واحد مسکونی که شاخصهایی نظیر مقاومت سازهای، رتبه انرژی، ایمنی تأسیسات و کیفیت فضای داخلی را درجهبندی کند. دوم، تدوین ضوابط «مسکن اقتصادیِ باکیفیت» برای واحدهای کوچکمتراژ استیجاری تا از تبدیل مسکن اقتصادی به زاغهسازی عمودی جلوگیری شود. سوم، احیای نظارت شهرسازی و الزام پروژههای بزرگمقیاس به ارائه «گزارش انطباق با طرح تفصیلی تهران» در زمینه سرانههای خدماتی، دسترسی به حملونقل عمومی و سهم فضاهای باز شهری.
راهکارهای ساختاری برای ساماندهی بازار
در پاسخ به راهکارهای مشخص برای ساماندهی بازار اجاره، امینی بیان کرد: راهحل پایدار از مسیر «تنظیمگری ساختاری» میگذرد، نه صرفاً قیمتگذاری دستوری. محورهای پیشنهادی او عبارتند از:
۱. افزایش عرضه مسکن استیجاری حرفهای (Build-to-Rent): با تخصیص اراضی قهوهای (Brownfields) در بافتهای فرسوده و اعطای مشوقهای شهرسازی، پروژههایی تعریف شوند که حداقل ۳۰٪ واحدهای خود را به مدت ۱۰ سال به اجارهداری حرفهای اختصاص دهند.
۲. مشوقهای مالیاتی برای قراردادهای بلندمدت: مالکانی که قراردادهای ۳ ساله یا بیشتر منعقد کنند و آن را در سامانه ثبت ملی املاک ثبت نمایند، از معافیت یا تخفیف مالیاتی بر درآمد اجاره بهرهمند شوند.
۳. فعالسازی مؤثر مالیات بر خانههای خالی: بر اساس قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، درآمد حاصل از مالیات بر خانههای خالی باید به طور اختصاصی به صندوق توسعه مسکن استیجاری و نوسازی بافتهای فرسوده اختصاص یابد.
۴. ایجاد صندوق تضمین اجاره با مشارکت بانکها و صنعت بیمه، تا ریسک عدم پرداخت یا خسارت برای مالک پوشش داده شود و مستأجر از امنیت سکونت برخوردار گردد.
امینی در جمعبندی خود تاکید کرد: سقف ۲۵ درصدی، اگر بدون سیاستهای مکمل اجرا شود، بیشتر نقش یک مداخله کوتاهمدت و البته پرتنش را خواهد داشت تا یک راهحل پایدار. بازار اجاره تهران نیازمند بستهای هماهنگ از سیاستهای عرضهمحور، حقوقی شفاف، مالیاتهای هدفمند و ضوابط فنی-شهرسازی است. باید از نگاه تکبعدی فاصله بگیریم و مسئله مسکن را در پیوند با عدالت فضایی، کیفیت سکونت، تابآوری شهری و امنیت اجتماعی ببینیم.
سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران آمادگی دارد با ارائه شناسنامه فنی و کیفی ساختمانها، تدوین ضوابط مسکن اقتصادی-استیجاری استاندارد و مشارکت در کارگروههای تخصصی تنظیمگری، مبنای قیمتگذاری و نظارت بر اجارهبها را از «سوداگری صرف» به «کیفیت زیست و ایمنی کالبدی» تغییر دهد.
