منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن
پیشبینی ریزش ۶۰ درصدی قیمت مسکن غلط از آب درآمد / تورم رسمی ۴۰ درصد را نادیده نگیرید
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن با تاکید بر اینکه «ملک ارزان» در بازار وجود ندارد، اعلام کرد: تقاضای خرید از عرضه پیشی گرفته و پیشبینی ریزش ۶۰ درصدی قیمت مسکن که برخی کارشناسنماها در فضای مجازی مطرح کرده بودند، غلط از آب درآمد و حتی رشد قیمت هم اتفاق افتاد.
در روزهایی که بازارهای مالی و مسکن هر کدام سودهای چشمگیری ثبت کردهاند، بسیاری از خانوادهها و سرمایهگذاران با یک سوال اساسی مواجه شدهاند: با این قیمتهای سر به فلک کشیده، اصلا منطقی است وارد بازار مسکن شویم؟ اگر پاسخ مثبت است، واحد نوساز بخریم یا بافت فرسوده؟ سراغ کوچکمتراژ برویم یا بزرگمتراژ؟ زمین بخریم یا آپارتمان؟
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، در گفتوگویی مفصل به این پرسشها پاسخ داده و تصویری روشن از وضعیت فعلی ارائه کرده است.
ملک دارایی امنی با ارزش مصرفی و سرمایهگذاری
غیبی با اشاره به جایگاه ویژه ملک در فرهنگ ایرانی گفت: «دارایی ملکی، صرف نظر از اینکه زمین، آپارتمان یا سایر موارد باشد، به ذات خود همواره واجد نوعی ارزش، هویت و باور اجتماعی و خانوادگی بوده است. این حوزه علاوه بر ارزش مادی، از ارزش معنوی نیز برخوردار است.»
به گفته او، بسیاری از خانوادهها تلاش میکنند اگر خانهاولی هستند، خرید کنند و اگر سرمایهای دارند، آن را به ملک تبدیل کنند. «چون هم برایشان اعتبار دارد، هم یک دارایی امن برای نسلهای آینده محسوب میشود.»
هر کس بر اساس وسع مالی خود وارد شود
این کارشناس تاکید کرد که اصل ورود به بازار مسکن، بر اساس توان مالی، امری پذیرفتهشده و قابل توصیه است. «ممکن است فردی توان خرید مستغلات یا زمین کلنگی و ورود به حوزه مشارکت در ساخت را داشته باشد و فردی دیگر تنها بتواند یک واحد ۶۰ متری تهیه کند، با این نگاه که برای فرزندش باقی بماند.»
فاصله قیمتهای پیشنهادی با واقعیتهای اقتصادی
غیبی یکی از معضلات اصلی امروز را فاصله عمیق میان واقعیتهای اقتصادی و قیمتهای اعلامی فروشندگان دانست و گفت: «این اختلاف، عمدتا ناشی از انتظارات تورمی و بار روانی بالایی است که در فضای اقتصادی حاکم شده است.»
او افزود: «در شرایط فعلی، میتوان گفت ملک ارزان در بازار مسکن وجود ندارد؛ زیرا تقاضای خرید از عرضه پیشی گرفته است. در نتیجه، فضا برای افرادی که قصد دارند در کوتاهمدت وارد خرید و فروش شوند، چندان مهیا نیست و امکان کمین برای شکار فرصتهای مناسب مانند گذشته فراهم نیست.»
سازندگان هم دست به عصا راه میروند
به گفته این کارشناس، فعالان حوزه ساختوساز نیز با نگرانیهای جدی مواجهاند. «ریسکهای اقتصادی، نوسانات نامتعادل تورمی و دشوار بودن پیشبینی قیمت مصالح و هزینههای ساخت، باعث شده تصمیمگیری برای ورود به پروژههای جدید با احتیاط همراه شود.»
غیبی ادامه داد: «برخی از فعالان این حوزه ترجیح میدهند به جای آغاز پروژههای جدید، داراییهای قبلی خود را حفظ کنند؛ مثلا واحدهای ساختهشده را در قالب رهن و اجاره عرضه کنند تا سرمایهشان تثبیت شود.»
وضعیت انتظار و احتیاط بر بازار حاکم است
غیبی وضعیت کنونی بازار مسکن را «تعلیق» توصیف کرد و گفت: «در سال جدید، بسیاری از فعالان در انتظار نوعی تعادل اقتصادی و ثبات در فضای سیاسی و منطقهای هستند تا بتوانند با اطمینان بیشتری تصمیم بگیرند. نه سازنده آن بیتابی لازم برای ورود به ساختوساز جدید را دارد و نه بازار نشانهای از تحرک نشان میدهد.»
هشدار مهم: خطر رکود تورمی در بازار مسکن
یکی از نگرانیهای جدی که منصور غیبی مطرح کرد، شکلگیری پدیده «رکود تورمی» است. «به این معنا که قیمتها در سطوح بالا باقی بمانند، اما توان خرید کاهش یافته و معاملات با افت مواجه شود. در چنین شرایطی، نوعی چسبندگی قیمتی شکل میگیرد که اصلاح آن به سادگی امکانپذیر نیست.»
او تاکید کرد: «قیمتهای فعلی نه لزوما بیانگر ارزش واقعی ملک هستند و نه مصرفکننده توان پرداخت آنها را دارد. قیمتهای پیشنهادی فعلی با وجود معاملات موردی و محدود، دیگر افت نخواهد کرد.»
پیشبینی ریزش ۶۰ درصدی غلط از آب درآمد
غیبی به پیشبینیهای غیرکارشناسی فضای مجازی نیز اشاره کرد و گفت: «ما سال گذشته در کامنتها مدام میدیدیم که برخی کارشناسنماها میگفتند قیمت مسکن ریزش ۶۰ درصدی خواهد داشت. درحالیکه چنین اتفاقی نیفتاد و حتی رشد قیمت هم اتفاق افتاد.»
او افزود: «نهادهای رسمی اقتصادی و دولت، از جمله بانک مرکزی، نرخ تورم را اعلام میکنند. وقتی گفته میشود تورم مسکن ۴۰ درصد است، معنایش این است که در یک سال آینده ملک به همان اندازه رشد میکند. انتظار کاهش قیمت با تورم ۴۰ درصدی واقعبینانه نیست.»
توصیه غیبی به متقاضیان واقعی: اگر توان خرید دارید، معامله کنید
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که یک سرمایهگذار برای حفظ ارزش دارایی خود چه کند، گفت: «اگر فرد توانایی خرید یک واحد آپارتمان را دارد، به نظر میرسد اقدام به خرید، تصمیم قابل قبولی باشد. اگر سرمایه به اندازهای است که متقاضی بتواند یک واحد آپارتمان بخرد، باید همان را بخرد.»
او تاکید کرد: «مصرفکننده یا حتی سرمایهگذاری که بازارهای طلا و ارز را نمیشناسد، اگر توان مالی دارد، میتواند ملک یا آپارتمانی را خریداری کند. متقاضیان واقعی بازار مسکن نباید به تحلیلهای فضای مجازی توجه کنند.»
خرید در حومه تهران؛ راهکاری برای بودجه محدود
غیبی به افرادی که نقدینگی کافی برای خرید در تهران ندارند، پیشنهاد داد: «اگر متقاضی در تهران امکان خرید ندارد، میتواند در حومه تهران سرمایهگذاری کند. شهرکهای اطراف تهران گزینههای مناسبی هستند.»
هشدار: فرش زیر پا را به خاطر سود بیشتر نفروشید
این کارشناس با تاکید بر حمایت از مصرفکننده واقعی مسکن گفت: «اینکه کسی بیاید و بگوید خانهام را بفروشم، بروم طلا بخرم چون رشد میکند، من به شخصه به هیچ عنوان این کار را نمیکنم، حتی اگر ارزش دارایی دو برابر شود. نباید فرش زیر پا را بفروشیم برای اینکه وارد یک فضای پرریسک شویم.»
سونامی آرام مسکن؛ فرصتی که ممکن است از دست برود
غیبی در پایان با بیان اینکه حوزه مسکن در یک بازه چندساله خود را نشان میدهد، هشدار داد: «هر آنچه در بازارهای دیگر مثل ارز و طلا ممکن است اتفاق بیفتد، در نهایت در مسکن هم اثر خود را میگذارد. این حوزه مثل یک سونامی آرام است؛ دیده نمیشود، اما اگر تعلل شود، در یک مقطع خود را نشان میدهد و دیگر امکان جبران ساده وجود ندارد.»
او افزود: «فردی که پیشتر امکان خرید داشته، ممکن است در آینده با همان میزان دارایی، دیگر قادر به ورود به بازار مسکن نباشد.»
