رامین گوران | توسعهگر و رئیس انجمن انبوهسازان تهران
پروژه ترکیبی فقط کنار هم گذاشتن چند کاربری نیست؛ یک اکوسیستم توسعه است
رامین گوران، توسعهگر و رئیس انجمن انبوهسازان تهران، پروژه ترکیبی را از منظر اقتصاد، چرخه عمر، ذینفعان، زیرساخت شهری، جامعه محلی، محیطزیست و هویت مکان تحلیل کرد و بر ضرورت تبدیل ظرفیت قانونی به پروژههای واقعی و قابل بهرهبرداری تأکید داشت.
به گزارش صما، رامین گوران سخنرانی خود را با این نکته آغاز کرد که صنعت ساختمان سالها درباره «ساختن» صحبت کرده، اما امروز بیش از هر زمان به گفتوگو درباره «ارزشآفرینی» نیاز دارد. به گفته او، مسئله دیگر فقط این نیست که روی یک زمین چه میتوان ساخت؛ پرسش اصلی این است که چه نوع توسعهای میتواند از زمین، سرمایه و زیرساخت، ارزش پایدار اقتصادی و شهری ایجاد کند.
گوران تأکید کرد پروژه ترکیبی صرفاً قرار گرفتن چند کاربری کنار یکدیگر نیست. اگر چند کاربری روی یک پلاک جمع شوند، ممکن است فقط یک ساختمان چندمنظوره شکل بگیرد؛ پروژه ترکیبی زمانی معنا پیدا میکند که این کاربریها در یک منطق اقتصادی، شهری و اجتماعی، یکدیگر را تقویت کنند و مجموعه به یک «اکوسیستم توسعه» تبدیل شود.
وی نخستین لایه را اقتصاد پروژه دانست و گفت پیش از طراحی معماری باید بازار، میزان سرمایه مورد نیاز، مدل تأمین مالی، مسیر بازگشت سرمایه و اقتصاد دوره بهرهبرداری روشن باشد. مسکن، دفتر، تجارت، خدمات، اقامت، گردشگری، رستوران، سرگرمی، ورزش و فرهنگ میتوانند چند جریان درآمدی مستقل اما همافزا ایجاد کنند.
رئیس انجمن انبوهسازان تهران افزود اقتصاد پروژه ترکیبی با پایان عملیات ساختمانی تمام نمیشود و بخش مهمی از ارزش آن از روز بهرهبرداری آغاز میشود. از مرحله امکانسنجی، مشاور مالی، تحلیلگر بازار، متخصص حقوقی، شهرساز، اقتصاددان، جامعهشناس و متخصص محیطزیست وارد پروژه میشوند؛ در طراحی، معماری، سازه، تأسیسات، انرژی، حملونقل، منظر، فناوری و فضای عمومی اضافه میشوند و در بهرهبرداری نیز مدیریت دارایی، هتل، رستوران، خردهفروشی، امنیت، نگهداری، بازاریابی و رویداد وارد زنجیره ارزش میشوند.
گوران گفت وقتی پروژه تا این اندازه با کسبوکار، اشتغال و جریان سرمایه درگیر است، دیگر نمیتوان آن را فقط در محدوده سند و پلاک بررسی کرد. پروژه بخشی از شهر میشود و باید اثر آن بر معابر، حملونقل عمومی، آب، انرژی، پارکینگ و سایر زیرساختها سنجیده شود.
وی تأکید کرد توسعهگر باید از مقیاس پلاک به مقیاس محله و شهر حرکت کند. یک پروژه ممکن است از نظر مالی توجیهپذیر باشد، اما اگر ظرفیت زیرساختی پیرامون را نادیده بگیرد، در مقیاس شهری به مسئله تبدیل خواهد شد. بنابراین باید بررسی شود پروژه چه میزان فضای عمومی به شهر اضافه میکند، چه اثری بر ترافیک دارد و آیا میتواند به فعال شدن بافت پیرامون کمک کند یا خیر.
گوران لایه بعدی را جامعه دانست و گفت شهر فقط از ساختمان و زیرساخت تشکیل نشده است. باید روشن باشد پروژه برای چه گروهی ساخته میشود، مخاطب چه نیازهایی دارد، چه نوع خدماتی مناسب اوست و جامعه محلی پیرامون پروژه چه سهمی از منافع خواهد داشت. اشتغال محلی، کسبوکارهای موجود و دسترسی مردم منطقه به خدمات، بخشی از ارزیابی واقعی پروژهاند.
او محیطزیست را نیز بخشی از اقتصاد پروژه دانست، نه یک پیوست جانبی. مصرف انرژی و آب، تولید پسماند، کیفیت هوا، انتخاب مصالح، فضای سبز و تابآوری اقلیمی مستقیماً بر هزینه ساخت و بهرهبرداری اثر میگذارند. پروژهای که انرژی کمتری مصرف کند و آب و پسماند را بهتر مدیریت کند، علاوه بر مسئولانهتر بودن، در بلندمدت اقتصادیتر نیز خواهد بود.
گوران سپس به هویت مکان اشاره کرد و گفت نمیتوان برای همه نقاط کشور نسخه واحدی پیچید. پروژهای در تهران با پروژهای در یک شهر تاریخی، مقصد مذهبی یا منطقه ساحلی منطق یکسانی ندارد. تاریخ، فرهنگ، معماری، سبک زندگی، گردشگری و اقتصاد محلی باید در تعریف پروژه حضور داشته باشند تا ساختمان صرفاً «در یک مکان» قرار نگیرد، بلکه «با آن مکان» ارتباط برقرار کند.
وی گفت پیوند صنعت ساختمان با گردشگری زمانی اهمیت پیدا میکند که ساختمان به مقصد تبدیل شود. مجموعهای که سکونت، تجارت، خدمات، اقامت، فرهنگ و سرگرمی را در ساختاری منسجم کنار هم قرار دهد، میتواند از یک ساختمان فراتر برود و به مقصد شهری و اقتصادی تبدیل شود.
گوران با اشاره به تصویب چارچوبهای قانونی پروژههای گردشگری ترکیبی گفت مسئله امروز دیگر صرفاً نظری نیست؛ چالش اصلی تبدیل این ظرفیت قانونی به پروژههای واقعی، قابل سرمایهگذاری و قابل بهرهبرداری است. او از تشکیل کمیته تخصصی با مشارکت انجمن انبوهسازان تهران و وزارت میراث فرهنگی خبر داد که در آن ابعاد اقتصادی، بهرهبرداری، زیرساخت، جامعه محلی، محیطزیست و فرهنگ بهصورت همزمان بررسی شده است.
وی در پایان تأکید کرد اگر آییننامه قرار است به پروژه واقعی منجر شود، باید تمام این لایهها را ببیند. او از کارشناسان و مدیرانی که برای تدوین دستورالعملها و تبدیل قانون به سازوکار اجرایی وقت گذاشتهاند قدردانی کرد و ابراز امیدواری کرد این مدل در مازندران و سایر مقاصد گردشگری کشور به پروژههای موفق تبدیل شود.
