سه سال گذشت و قانون پیش فروش اجرایی نشد

نزدیک به سه سال از تصویب قانون پیش فروش ساختمان می گذرد، اما هنوز آیین نامه آن تصویب نشده و قانون نیز اجرایی نشده است. به موجب این تعلل، قراردادهای پیش فروش ساختمان ها همچنان در دفاتر مشاوران املاک منعقد می شود که بروز اختلافات حقوقی ازجمله تبعات منفی این روند است.

محمد عظیمیان، عضو هیئت مدیره و مسئول کمیسیون حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران و قاضی دادگاه انتظامی در مصاحبه با خبرنگار مجله ساختمان به تشریح این معضل پرداخته است. متن این گفت و گو به شرح زیر است:

………

در مورد قانون پیش فروش ساختمان توضیح دهید. چه ضعف‌هایی در این زمینه قابل مشاهده است؟

قانون پیش فروش ساختمان با ۲۵ ماده قانونی در ۱۲ دی ماه ۱۳۸۹ در مجلس شورای اسلامی تصویب شد. برخلاف مقررات سابق که وظیفه تنظیم اسناد مربوط به ساختمان‌های پیش فروش برعهده مشاوران املاک بود، در این قانون این وظیفه برای اولین بار به دفاتر رسمی واگذار شد. در ماده ۱ این قانون به مفهوم پیش فروش ساختمان، نوع سند و موارد مندرج در آن و شرایط پیش فروشندگان اشاره می شود. در این قانون، قانونگذار برای اولین بار وضعیت نابسامان پیش فروش را که قبل از آن مبنای قانونی نداشت، نظم و نسق داد. براساس این قانون، قراردادهای پیش فروش که در دفاتر مشاوران املاک تنظیم می شود، برای جلوگیری از بروز اختلافات حقوقی باید در دفاتر اسناد رسمی نوشته شود. آیین نامه اجرایی این قانون باید ظرف سه ماه از تاریخ تصویب قانون، توسط وزارت دادگستری با هماهنگی وزارت مسکن و شهرسازی سابق و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه می شد و به تایید ریاست قوه قضاییه می رسید که با گذشت سه سال به لحاظ تصویب نشدن آیین نامه اجرایی، اجرای قانون هنوز ;عملیاتی نشده است.

آیا آیین نامه این قانون تدوین شده است؟

سه وزارتخانه مذکور و سازمان ثبت اسناد، پیشنهاد آن را به ریاست قوه قضاییه داده اند و ریاست قوه قضاییه باید آن را تایید کند که هنوز این اقدام انجام نشده و پس از تایید از سوی وی، برای تصویب به هیئت دولت ارجاع داده می شود.

;

از دیدگاه شما دلیل این تاخیر چیست؟

مراجع ذیربط آیین نامه پیشنهادی را ارائه کرده اند، اما ریاست قوه قضاییه هنوز آن را تایید نکرده و مشخص نیست که بررسی این موضوع در کمیسیون های کارشناسی چرا تا این حد طولانی و زمانبر شده است. اما در هر حال وقتی قانون وضع شده و تکلیف کرده که وضعیت حقوقی افراد باید به طور مشخص ساماندهی و آیین نامه آن ظرف سه ماه تصویب شود، قاعدتا باید این ضوابط و مقررات رعایت می شد که نشده است.

;

بیشترین کوتاهی از سوی چه نهادی بوده است؟

در بسیاری از موارد، دولت مکلف به تدوین آیین نامه های مکرر و متعدد در زمان مشخص شده، اما این کار را در مهلت مقرر انجام نداده است. نظارت خاصی هم نیست که اگر دولت مکلف به این امر شده، چرا بازخواست قانونی نمی شود.

;

به تبعات و نتایج منفی اجرایی نشدن قانون پیش فروش اشاره کنید.

قانونگذار سند را به دو دسته سند رسمی و عادی تقسیم کرده است. یکی از امتیازات اسناد رسمی لازم الاجرا بودن آن است. یعنی اگر سندی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شد، مثل حکم قطعی قوه قضاییه است و قابلیت تردید و انکار ندارد. پس نیازی به رسیدگی قضایی ندارد و اگر سندی امضا شود و هر کدام از متعهدان تعهد خود را اجرا نکنند، اجراییه توسط سردفتر صادر می شود. ;

قانونگذار برای رفع اختلاف درخصوص املاک پیش فروش، برای اولین بار در ماده ۲۴ این قانون موکدا به مشاوران املاک تکلیف کرده که حق تنظیم سند عادی را ندارند و فقط حق انجام مذاکرات مقدماتی طرفین را دارند. هدف قانونگذار، تنظیم سند رسمی به عنوان اهرمی برای بروز کمترین اختلاف و جلوگیری از شلوغی محاکم دادگستری بوده است. ; ;

لذا اولا نوشتن هرگونه قرارداد پیش فروش توسط مشاوران املاک، خلاف قانون است. دوما عدم تنظیم سند رسمی و تنظیم قراردادهای پیش فروش توسط مشاوران املاک، هدف قانونگذار برای جلوگیری از بروز اختلافات آتی محقق نشده است. پس باید مثل سابق منتظر مراجعه بیش از حد و تکراری افراد به مراجع مختلف و طرح دعاوی بی شمار ;باشیم. این مسئله از معایب عملیاتی نشدن قانون است. ;

;

مشاوران املاک تا چه حد در این زمینه مرتکب تخلف می شوند؟

طبق ماده ۲۴ قانون پیش فروش، مشاوران املاک باید طرفین معامله را به دفاتر اسناد رسمی دلالت بکنند که اگر این کار را نکنند بار اول، پروانه کسب آنها به مدت یکسال و بار دوم به مدت دو سال تعلیق می شود. بار سوم نیز به طور کلی ابطال می شود. بنابراین مشاوران املاک حق تنظیم سند و قرارداد را ندارند. اما بالاخره مردم مجبورند که برای تنظیم قراردادهای پیش فروش به جایی مراجعه کنند و چون به دلیل اجرایی نشدن قانون، امکان تنظیم آن در دفاتر اسناد رسمی نیست، به دفاتر مشاوران املاک مراجعه می کنند. مراجع ناظر باید به این تخلف مشاوران املاک رسیدگی کنند که البته نظارتی بر این مورد اعمال نمی شود.

;

آیا می توانید آماری درخصوص اختلافات و دعاوی پیش فروش مسکن ارائه کنید؟

طبق آمار اعلام شده از سوی دکتر ناصر کاتوزیان، استاد مسلم حقوق در جمع قضات دادگستری حدود ۴۰ درصد از دعاوی دادگستری ناظر به دعاوی املاک است که اگر این مواد قانونی با مراجعه مردم به دفاتر اسناد رسمی رعایت شود، اختلافات بین مردم بسیار کمتر می شود و درواقع حتی ۴۰ درصد دعاوی اصلا به عنوان دعوی مطرح نخواهد شد. البته به اعتقاد من، بیش از ۴۰ درصد از این دعاوی مربوط به دعاوی ملکی است که اگر قوانین و مقررات یکبار برای اولین بار به درستی انجام و تنظیم اسناد املاک فقط در مراجع صالح آن یعنی دفاتر اسناد رسمی انجام شود، چه بسا این تعداد از آمار دعاوی دادگستری کم خواهد شد.

;

موضوع اصلی این دعاوی بیشتر چه مواردی است؟

اولا که درهنگام مراجعه فرد به مرجعی برای تنظیم سند نسبت به فروش ملک، تنظیم کننده سند باید مشخص کند که فروشنده مالک است یا خیر. مالکیت فرد را فقط باید اداره ثبت مشخص کند و مشاور املاک نمی تواند به صرف دیدن سند مالکیت، مالک را تعیین کند و امکان خطا وجود دارد. درمواردی، فرد نامه ملک خود را به صورت مبایعه واگذار می کند، در حالی که مالک نیست، چون در اداره ثبت اسناد ثبت نشده و اینجا نقطه آغاز اختلاف است.

در مورد دوم اگر کسی قصد واگذاری ملکی را داشت، در مراجع ذی صلاح باید مشخص شود که این شخص ممنوع المعامله است یا خیر. فقط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اشخاص ممنوع المعامله را مشخص می کند و در نزد مشاوران املاک موردی به نام ممنوع المعامله وجود ندارد. بنابراین در بسیاری موارد پس از انجام معامله و پرداخت پول، مشخص می شود که شخص ممنوع المعامله است.

قسمت دوم قضیه فراتر از این موارد است. یعنی برخی اشخاص که اسم آنها در قانون مهجورین (مجانین، صغیر، غیررشید) است، حق تنظیم سند ندارند. شناسایی این مهجورین فقط در باکس اطلاعاتی سازمان ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی ممکن است. اگر فروشنده یا خریدار جزو مهجورین باشند، معامله آنها باطل است و مشاوران املاک نیز نمی توانند این موضوع را شناسایی کنند. اگر از ابتدا این معامله در مرجع صالح انجام نشود، اختلافات شروع می شود و تا اختلافات بعدی ازجمله عدم پرداخت قسط، عدم تحویل مسکن، ناسازگاری با شرایط و… ادامه دارد.

منبع:مجله ساختمان