تراکم فروشی دهه ۷۰ چگونه رام شد؟
اظهارات رئیسجمهور و وزیر راه، مسکن و شهرسازی درباره تراکمفروشی که در اجلاس بینالمللی شوراها و شهرداران ۲۰۱۶ مطرح شد اگرچه با پاسخ شهردار تهران و برخی دیگر از اعضای شورای شهر تهران مواجه شد اما بار دیگر این سؤال را در افکار عمومی مطرح کرده که تراکم فروشی در پایتخت به چه معناست؟
البته اظهارات دولتمردان با واکنشهای تعدادی از اعضای شورای
شهر تهران نیز روبهرو شد تاجایی که علی صابری عضو
حقوقدان شورای شهر با انتقاد از اینکه اصطلاح تراکم فروشی که مورد تأکید رئیسجمهور
قرار گرفت، اصطلاح اشتباهی است، گفت: از رئیسجمهور توقع داشتم با توجه به اینکه
حقوقدان است در مورد تراکم فروشی برخورد حقوقی کند نه اینکه این اصطلاح را به غلط استفاده
کند.
واقعیت این است که اساسا تراکمفروشی غیرمجاز سالهاست از شهر
تهران رخت بر بسته است اما افکار عمومی تحتتأثیر
آنچه در دهه 70بر سر تهران آمد همچنان نگرانند که نکند مافیای ساختوساز در این
دوران نیز با پرداخت پول بیشتر بتوانند به شکل بیحساب و کتاب برتعداد طبقات سازههایشان
بیفزایند. این درحالی است که برخلاف گذشته که دست شهرداریها
بهصورت بیرویه در فروش تراکم باز بود، ازسال 1389تا به امروز تهران صاحب طرح
جامع و تفصیلی شده و براساس همین طرحها تراکم بهصورت ضابطه مند براساس قطعه زمین
و عرض کوچه ارزیابی و تعیین میشود. برای روشنتر شدن مسئله میتوان توضیحات محمدباقر قالیباف، شهردار
تهران را درنظر گرفت.
براساس طرح تفصیلی یک تراکم پایه وجود دارد که از خیابان انقلاب به پایین
180درصد و از خیابان انقلاب به بالا 150درصد است، نوع دیگری از تراکم مجاز هم
تعیین میکند تراکم در خیابانی 340درصد و در خیابانی دیگر 540درصد باشد. به گفته
قالیباف، حال اگر برای شهروندی این سؤال پیش بیاید که چرا به فلانی 7طبقه اجازه
ساخت دادند و به دیگری 4طبقه، پاسخ این است که تراکم نسبت به سطح و عرصه زمین داده
میشود.
مثلا به زمینی که 600متر سطح اشغال دارد طبقات بیشتر و به زمین کوچکتر
طبقات کمتری تعلق میگیرد. درواقع تراکم به قابلیتهای ویژه زمین بستگی دارد و در
قطعههای خاص تراکم به شکل کاملا قانونی از سوی کمیسیون ماده 5تعیین میشود. مهدی چمران رئیس شورای شهر تهران نیز از اساس فروش
تراکم در شهر تهران را رد کرده و معتقد است با تصویب طرح تفصیلی دیگر فروش تراکم
به آن شکل که در دهه 70انجام میشد، جرم است.
به گفته چمران، شورای شهر تهران بهعنوان نهاد ناظر برعملکرد شهرداریها
یکی از وظایفش رصدکردن تمامی مجوزها و پروانههای ساخت وسازی است که در شهر تهران
صادر میشود.در این سایت تمام پروانههای صادره ثبت میشود و اعضا میتوانند با
مقایسه پروانههای صادر شده با طرح تفصیلی درصورت مواجهه با هرگونه تخلفی سریعا آن
را گزارش کرده و از ادامه کار ممانعت کنند. نوع دیگری از تراکم در شهر تهران جنبه
تشویقی دارد.
از آنجا که بخشهای گستردهای از فضای کالبدی شهر تهران با معضلاتی
نظیر ناپایداری، کمبود خدمات و تمرکز طبقات کم درآمد مواجه هستند به ناچار بهمنظور
ایجاد تحول در این مناطق تسهیلاتی از سوی شورای شهر تهران درنظر گرفته شده که
ازجمله آنها اعطای تراکم تشویقی است. در اینباره رئیس شورای شهر تهران گفت: در
طرح تفصیلی چنین مقرر شده که اگر سازندهای بخواهد در بافت فرسوده اقدام به تجمیع
چند واحد مسکونی کند علاوه بر آن تسهیلاتی که هنگام صدور پروانه ساختمانی در
اختیارش قرار داده میشود نظیر صددرصد تخفیف عوارض چنین مقرر شده که علاوه بر
تراکم مجاز از امتیاز یک طبقه تشویقی نیز برخوردار شود.
متخلف کیست؟
اقبال شاکری عضو کمیسیون حملونقل شورای شهر در ارتباط با سخنان اخیر رئیسجمهور
در اجلاس جهانی شوراها و شهرداران 2016مبنی بر اینکه اتکای درآمد شهرداریها به
فروش تراکم مضرتر از اتکا به درآمدهای نفتی است، اظهار داشت: یکی از بهترین
راهکارها برای اینکه درآمد شهرداریها به فروش تراکم نباشد، در واقع پرداخت بدهی
شهرداری از جانب دولت است چون دولت بدهی خود را به شهرداری 7تا 8سال است پرداخت
نکرده و این مسئله سبب شده که درآمد پایدار برای شهرداری ایجاد نشود.
ابوالفضل قناعتی عضو هیأت رئیسه شورای شهر نیز در واکنش به اظهارات رئیسجمهور
درباره تراکمفروشی در شهر تهران گفت: در ساختمانسازیها اگر ساختمانی بالاتر از
طرح تفصیلی ساخته شده باشد، در کمیسیون ماده 5مطرح شده است. در این کمیسیون نیز
8نفر دولتی هستند و تنها یک نفر شهری است و اگر اشتباهی صورت گرفته رئیسجمهور
باید گوش آن 8نفر را بپیچاند.
تکیه بردرآمدهای پایدار
تا سال۶۲ شهرداریها از بودجه عمومی دولت سهمی داشتند و به نوعی از
سوی دولت پشتیبانی میشدند تاجایی که ۴۵درصد از اعتبارات شهرداریها از بودجه عمومی
دولت تأمین میشد اما در قانون بودجه سال ۶۲، مجلس شورای اسلامی ناگهان تصمیم بهخودکفایی
شهرداریها گرفت.
به گفته قدرت گودرزی، معاون مالی و اقتصاد شهری شهرداری تهران قرار
بود دولت در قالب یک لایحه طرح خودکفایی شهرداریها را تهیه و منابع جدید درآمدی
برای مدیریت شهری تعریف کند اما 35سال از این موضوع گذشته و شهرداریها بار سنگین
هزینههای اداره کلانشهر تهران را به تنهایی بردوش کشیدهاند. از نظر گودرزی در
چنین شرایطی شهرداریها میبایست به فکر راهچارهای برای تأمین درآمدهایشان میبودند
که قاعدتا تنها راه پیش رو تکیه به درآمد حاصل از محل صدور پروانه ساختوساز بود.
