مشکل مسکن ناشی از ضعف مدیریت زمین است

در سال‌های اخیر افزایش روزافزون قیمت زمین و مسکن و تاثیر منفی آن در ثبات اقتصادی و همچنین موثر نبودن سیاست‌های چندین ساله دولت‌ها در راستای مدیریت زمین، حاکی از ضعف در این حوزه است. از دیدگاه کارشناسان، به واسطه نقش کمرنگ دولت ها در عرصه مدیریت زمین در سال های گذشته، امروز شرایطی به وجود آمده که اقشار کم‌درآمد در تامین مسکن با مشکل مواجه شده اند و انباشت تقاضای مسکن در کشور نیز موید این مطلب است.

به گزارش ساختمان و پلیمر یک کارشناس مسکن در این باره معتقد است: ضعف مدیریت زمین در ساخت وسازهای شهری یکواقعیت انکارناپذیر است و اگر امروز در شهری مثل تهران مشکل کمبود مسکن وجود دارد، دلیل آن اعمال سیاست هایی است که از ابتدای انقلاب پیش گرفته شد.

رویکرد اول: زمین، دستمایه ثروت اندوزی دلالان

به گفته بابک حاجیان، در طولسال های پس از انقلاب چهار رویکرد قابل بررسی است. به طوری که در رویکرد اول، سیاست بخش مسکن نه در قالب تولید مسکن، بلکه درقالب واگذاری زمین، آن هم به اشخاص بود. طبیعی است که اشخاص نیز زمین ها را به تولید مسکن اختصاص ندادند، بلکه دستمایه ثروت اندوزی دلالان شد و در نتیجه عرضه ای در مقابل تقاضای مسکن وجود نداشت.

رویکرد دوم: ثبت تعاونی ها

رویکرد دوم، مربوط به دهه دوم انقلاب یا ابتدای دوران ریاست جمهوری هاشمی رفسنجانی بود که زمین ها برای ساخت مسکن به تعاونی ها واگذار شد. به طوری که گروهی از کارمندان یا کارگران غیرحرفه ای، تعاونی های مسکن را به ثبت می رساندند و زمینی را از وزارت مسکن و شهرسازی وقت یا زمین شهری می گرفتند که در این دوره نیز زمین ها به مسکن تبدیل نشد و مجددا دستمایه ثروت اندوزی دلالان زمین شد. در دو دوره ای که این اتفاق افتاد، عملا تقاضای مسکن حذف نشده بود و وجود داشت؛ اما چون زمین ها تبدیل به تولید و عرضه نشد، انباشتگی تقاضای مسکن آغاز شد.

رویکرد سوم: تقاضای انباشته ناشی از ضعف دو سیاست قبلی

حاجیان با بیان این مطلب افزود: در دوره سوم یعنی دوره ریاست جمهوری خاتمی، تعاونی ها حذف شدند و موضوع استیجار مطرح شد. یعنی دولت ها به ساخت و ساز در بخش مسکن و استفاده از مجموعه انبوه سازان ورود پیدا کردند. در این دوره، تقریبا یخ موضوع مسکن برای دولت آب شد و دولت متوجه شد که باید چه اقدامی انجام دهد، اما متاسفانه تقاضای انباشته ناشی از ضعف دو سیاست قبلی در مقابلِ حجم تولید مسکن استیجاری زمان دولت اصلاحات، نتوانست جوابگوی نیاز اعظم کشور باشد. از طرفی، در آن مقطع کشور به مشکلات نقدینگی ناشی از کاهش قیمت فروش نفت و… دچار بود.

رویکرد چهارم: مسکن مهر و معضل نبود زمین

رویکرد چهارم مربوط به دوره ریاست جمهوری احمدی نژاد بود که بحث ساخت پروژه های مسکن مهر پیش آمد و در حال حاضر، چالش های ناشی از اجرای غیرصحیح آن گریبانگیر سازندگان، متقاضیان و جامعه شده است.

بر اساس این گزارش و با تعاریف مطرح شده به نظر می رسد که سیاست های دولت ها از اوایل انقلاب به ویژه در دو بخش اول خطا بوده و نتیجه آن را امروز مشاهده می کنیم. یعنی امروز به جایی رسیده ایم که تهران در میان آن ثروت‌اندوزی و خریدوفروش کلان زمین، هیچ ملکی برای بخش مسکن ندارد و با معضل نبود زمین قابل سکنی مواجهه است.

متقاضیان بالقوه قیمت مسکن را مشخص می کنند

حاجیان ضمن تایید این مطلب ادامه داد: درحال حاضر در بخش مسکن دو نوع متقاضی بالفعل و بالقوه وجود دارد. متقاضیان بالقوه کسانی هستند که علیرغم داشتن ملک، قصد دارند از تورم سبقت بگیرند و به دنبال داشتن املاک بعدی و سرمایه گذاری در بخش مسکن هستند و اتفاقا همین متقاضیان بالقوه قیمت مسکن را مشخص می کنند. اگر این تقاضای بالقوه کاهش یابد می توانیم انتظار داشته باشیم که قیمت مسکن با عرضه برابری کند.

لذا چشم انداز ما این است که اول از همه اقتصاد کشور را به جای خود بازگردانیم و اقتصاد کشور فرابخشی شود. به این ترتیب جریان نقدینگی از بخش مسکن خارج خواهد شد و به تمامی بخش ها اعم از تولید، خدمات، کشاورزی و… منتقل می شود و بخش مسکن از این وضعیت اسفبار خود خارج می شود.

دولت مسئول است

از طرف دیگر، به گفته وزیر راه و شهرسازی افرادی که منافع زیادی در این حوزه دارند فشارهای زیاد و اعمال نفوذ فراوانی به مقامات سیاسی وارد می کنند تا کنترل های مدیریتی حاکم بر عرصه زمین را بشکنند و دولت هرگز نباید تسلیم این ماجراها شود.

حاجیان نیز در این خصوص معتقد است: افراد سودجو در تمام بخش ها نظیر طلا، کشاورزی، واردات و صادرات وجود دارند. همواره در تمام دنیا افرادی هستند که به لحاظ انتفاع خود دولت ها را تحت فشار می گذارند، اما این مسئله رافع مسئولیت های دولت و نهادهای مربوطه نیست.

احساس ناامنی و حرکت سرمایه ها به بخش مسکن

این کارشناس مسکن در پاسخ به راهکار پیشنهادی برای برون رفت از چالش های موجود در عرصه مدیریت زمین گفت: مسکن یک مقوله فرابخشی است و نمی توان نسخه جامعی برای آن پیچید و در این زمینه ده ها محور باید مورد بحث و بررسی قرار گیرد. مگر اینکه مسکن را به عنوان یک کالای موثر و متاثر از تمام صنایع مدنظر قرار دهیم. مادامی که به عنوان یک کالای سرمایه ای به مسکن نگاه می کنیم، هیچ کسی نمی تواند بخش مسکن را حل کند، مگر اینکه زیرساخت های اقتصادی کشور حل شود. با اصلاح زیرساخت های اقتصادی جریان نقدینگی نیز در مسیر خود قرار می گیرد. بنابراین معضل بخش مسکن با کاهش قیمت مصالح یا افزایش تولید مسکن حل نمی شود. چون با قبول این فرضیه، ساخت ۵/۲ میلیون واحد مسکونی مهر باید در کاهش قیمت مسکن تاثیرگذار می بود که البته اینگونه نبود و درواقع حرکت جریان نقدینگی به بازار، موجب افزایش قیمت مسکن شد.

وی درخصوص دلیل این رویکرد گفت: به دلیل افزایش شدید تورم، مردم احساس ناامنی کردند و ترجیح دادند که پول های خود را در شبکه های بانکی نگه ندارند، بنابراین به سمت خرید مسکن روی آوردند و به این ترتیب جریان نقدینگی به بخش مسکن حرکت کرد.

مسکن فرابخشی است

حاجیان افزایش بی رویه جمعیت در کلانشهر تهران را نیز ناشی از ضعف در مدیریت زمین دانست و خاطرنشان کرد: این تلقی که ضعف در حوزه مدیریت زمین فقط ناشی از سیاست های نادرست وزارت مسکن و شهرسازی سابق بوده است، خطاست. چون حتی در حوزه اقتصاد بین الملل، وقتی که ارز دستخوش رخداد می شود، قیمت مسکن تغییر می یابد یا در حوزه صنعت، وقتی صنایع متزلزل می شوند و به عنوان مواد اولیه ساختمان به مرحله تولید نمی رسند، مسکن تحت تاثیر قرار می گیرد. در حوزه سیستم بانکی نیز وقتی که سود بانکی دستخوش سفته فرمایشی می شود، مسکن تحت تاثیر قرار می گیرد. در بحث مارکتیگ و فضای تجاری بین المللی نیز وقوع هر اتفاقی، تاثیر خود را در بخش مسکن می گذارد. چون بخش مسکن فرابخشی است و نمی توان یک نسخه واحد برای راه حل آن پیدا کرد.

;

;