نشانه های تخلیه حباب قیمت مسکن

بانک مرکزی گزارش تحولات مسکن پایتخت در خرداد ماه سال جاری را منتشر کرد که بر اساس آن متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در خردادماه امسال نسبت به اردیبهشت امسال ۳ درصد و نسبت به خرداد سال ۹۹ بیش از ۵۶ درصد رشد داشته است. در بخش دیگری از این گزارش معاملات مسکن نسبت به ماه اردیبهشت ۱۴۰۰ افزایشی حدود ۳۰ درصدی داشته است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ماه مورد بررسی، ۲۹ میلیون و ۶۷۳ هزار تومان بود که نسبت به متوسط قیمت در اسفند ماه، ۳۰ میلیون و ۲۷۰ هزارتومان در سطح پایینی قرار دارد. با این حال در مقیاس ماهانه، قیمت خانه در تهران ۳ درصد کاهش پیدا کرده است.  به نظر می رسد معامله گران بازار مسکن نیز بر این باورند که نوسان قیمتی در بازار مسکن بین ۲۹ تا ۳۰ میلیون تومان خواهد بود به همین دلیل تعداد معامله های خود در ماه مورد بررسی را افزایش دادند. از سوی دیگر کاهش شدید قدرت خرید افراد در کنار افزایش شدید قیمت ها، باعث شده که تمایل به «تغییر خانه» نیز کاهش یابد و افراد ترجیح دهند واحدهای خود را بازسازی کنند تا اینکه آنها را بفروشند.

روند نقطه ای کاهش یافته است

بانک مرکزی در بخشی از گزارش تحولات مسکن پایتخت ضمن اشاره به این موضوع که روند نقطه ای قیمت ها در خرداد ماه سال جاری به ۵۶.۶ درصد رسیده در حالی که در فروردین و اردیبهشت ۹۱.۷ و ۶۹.۷ درصد بوده، بر این نکته تاکید کرد که روند قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در خردادماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش یافته که این به معنی نزولی بودن متوسط قیمت خانه در تهران است. این در حالی است که متوسط قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در تهران در خرداد سال ۹۹ حدود ۱۹ میلیون تومان و تعداد معاملات مسکن نیز ۱۰ هزار و ۷۷۸ فقره بود که در خرداد سال جاری متوسط قیمت به ۲۹ میلیون و ۶۷۳ هزار تومان و تعداد معاملات نیز به ۵۱۰۲ واحد رسید. با وجود اینکه معاملات نسبت به اردیبهشت که ۳۹۳۸ واحد بود، روند افزایشی داشت اما همچنان با خرداد ۹۹ فاصله زیادی دارد. آمار بانک مرکزی نشان می دهد که در خرداد سال جاری خانه های «تا ۵ سال» بیشترین معامله، ۱۸۲۷ فقره را در اختیار داشتند.

منطقه یک، همچنان گران

گزارش بانک مرکزی نشان می دهد مانند ماه های گذشته منطقه یک با متوسط قیمت هر مترمربع ۶۶ میلیون و ۲۹۸ هزار تومان، گران ترین و منطقه ۱۸ با میانگین قیمت هر مترمربع ۱۲ میلیون و ۶۱۰ هزار تومان ارزان ترین مناطق تهران در خرداد سال جاری بودند. منطقه پنج با ۷۰۸ معامله، بیشترین معامله در ماه گذشته را به نام خود ثبت کرد. در سوی دیگر، منطقه ۱۹ نیز با ۴۴ فقره معامله کم رونق ترین منطقه تهران در خرداد بود. با استناد به گزارش بانک مرکزی در خرداد، کمترین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به ۱۲.۶ میلیون تومان رسید که این عدد بیانگر فاصله حدود ۹ میلیون تومانی میان متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی با حداقل دریافتی ماهانه یک کارگر دارد؛ برای خرید آپارتمانی ۸۰ متری در این منطقه یک میلیارد تومان بودجه لازم است که یک کارگر با فرض ثبات قیمت ها و دستمزد می تواند پس از ۲۴ سال خانه دار شود.

بازار اجاره بها در آغاز فصل جابه جایی

در این گزارش شاخص اجاره بها در شهر تهران و کل مناطق شهری در خردادماه سال جاری به ترتیب ۳۳.۹ و ۳۷.۶ درصد افزایش یافته است. این امر در شرایطی که فصل جابه جایی خانواده ها رسیده و آمار آگهی های اجاره نیز افزایش یافته، شاید قدری نگران کننده باشد. قرار بود بر اساس آنچه ستاد ملی کرونا اعلام کرده بود نرخ اجاره بها در کلانشهرها ۲۰ درصد و در تهران نیز ۲۵ درصد باشد. اما این اتفاق برای سه ماه بهار سال جاری رخ نداد و این گونه که به نظر می رسد صاحبخانه ها نرخ اجاره بها را شکسته و مستاجران نیز مجبور به پذیرش آن هستند.

تورم مصالح، تاثیرگذار بر قیمت مسکن

اگرچه نرخ رشد سالانه اجاره در اردیبهشت ۳۶ درصد اعلام شده و در خرداد نیز کاهش یافته بود، اما همچنان نرخ اجاره بالاتر از آن چیزی است که پیش تر به عنوان «نرخ دستوری» اعلام شده بود. البته که مهم ترین دلیل ناکامی عدم تبعیت صاحبخانه ها از اجاره تعیین شده، افزایش تورم بود. با وجود ثبات نسبی نرخ ارز در سه ماه ابتدایی سال و فاصله گرفتن از جهش های ناگهانی همچین کند شدن روند قیمت ها در خرداد نسبت به خرداد سال ۹۹، به نظر می رسد تورم در بخش مصالح به تداوم افزایش های کم رونق قیمت در این بازار دامن می زند. بر اساس گزارش مرکز آمار تورم مصالح ساختمانی در سال ۹۹، ۷۶ درصد بوده که رکوردی برای کل دهه نود به شمار می رود. پیش از سال ۹۹، تورم مصالح ساختمانی در سال ۹۷ به اوج خود رسیده بود و عدد ۴۸ درصد را ثبت کرده بود. بر اساس گزارش مرکز آمار تورم نقطه ای مصالح در زمستان ۹۹ نیز ۹۷.۲ درصد بود که با وجود کاهش ۴.۴ واحد درصدی نسبت به پاییز ۹۹، همچنان بالا و نگران کننده است، چراکه می تواند تاثیر خود را بر قیمت تمام شده مسکن با یک تاخیر زمانی بگذارد. مرکز آمار در گزارش خود به این نکته نیز اشاره کرده که قیمت مصالح در تابستان سال ۹۹ افزایش داشته است. البته در این فصل نرخ ارز جهش بسیاری داشته و در شهریور به نزدیک ۳۰ هزار تومان نیز رسیده بود. کنار هم قرار دادن آمارهای تورم مصالح ساختمانی و متوسط قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در پایتخت نشان می دهد که مهم ترین اقدام برای بهبود شرایط در سمت عرضه است و اعطای وام و تسهیلات برای خرید خانه آن هم در شرایط افزایش های هفتگی قیمت ها، راه به جایی نمی برد.