آیا می‌توان با استفاده از پتانسیل خانه‌های اصطلاحا کلنگی و بافت‌های فرسوده برای افزایش تعداد آپارتمان در واحد سطح استفاده کرد و قیمت تمام شده مسکن را کاهش داد؟ به نظر می‌رسد راه‌حل‌های مهمی در این زمینه وجود دارد.
به گزارش صما به نقل از خبرفوری، مسکن یکی از مشکلات سال‌های اخیر کشور بوده که در آن با افزایش قیمت‌ها رویای بسیاری از مردم برای صاحبخانه شدن به باد رفته است. بسیاری از مردم با وجود داشتن یک پس‌انداز قابل قبول برای خرید مسکن با افزایش قیمت و تورم افسار گسیخته از خرید آپارتمان بازماندند.
یک کارشناس اقتصادی در این زمینه می‌گوید: هر خانوار حداقل نیازمند یک واحد آپارتمان استاندارد بین ۶۰ تا ۸۰ متر مربعی است که باید در زمینه آن تدبیر شود. این واحد آپارتمان باید دارای حداقل امکانات بهداشتی همچون آب، برق، گاز، لوله کشی، شوفاژ یا پکیج و… باشد.
وی می‌افزاید: متاسفانه تعاریف مختلفی در زمینه مسکن وجود دارد که ما برداشت‌های مختلفی از آن خواهیم داشت؛ اما یک مسکن استاندارد باید بتواند شرایط زندگی برای یک خانواده سه الی چهار نفره را تامین کند.
این کارشناس مسکن با بیان افزایش لجام گسیخته قیمت مسکن تاکید کرد: به نظر می‌رسد استاندارد خرید مسکن برای هر خانوار ۱۰ سال باید باشد که این عدد در سال‌های اخیر بی‌شک بیشتر شده و این خود موجب فاصله طبقاتی در بافت شهری می‌شود؛ چراکه افزایش قیمت مسکن در یک خانه در شمال تهران با یک خانه در جنوب تهران بسیار فاحش است و همین موضوع گسست اجتماعی را افزایش می‌دهد.
در ۹۷ و ۹۸ قدرت خرید مسکن به بیش از ۲۲ سال افزایش یافته است
البته به نظر می‌رسد استاندارد شرایط مالی خانوار برای خرید هر واحد آپارتمان در سال ۱۳۹۶ با ۱۳۹۸ متفاوت است و در آن شرایط تغییرات چشمگیری داشته است. گزارش منابع رسانه‌ای نشان می‌دهد که در سال ۹۷ و ۹۸ با افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها، قدرت خرید مسکن در بین مردم از ۱۰ سال به بیش از ۲۲ سال افزایش یافته است.
یک کارشناس مسائل اقتصادی در این زمینه می‌گوید: شاخص «طول انتظار برای صاحبخانه شدن» به ۸/ ۲۲ سال رسیده است. مفهوم این شاخص آن است که هر خانوار ایرانی با لحاظ «نرخ متعارف پس‌انداز» که حدود ۳۰ درصد درآمد است، می‌تواند پس از حداقل ۲۲ سال، صاحب یک واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی شود. البته این شاخص با فرض ثابت ماندن قیمت مسکن یا برابری میزان افزایش دستمزدها با تورم سالانه مسکن محاسبه شده است. اما مطابق روند گذشته، معمولا به دلیل غفلت سیاست‌گذار از تعدیل به موقع توان خرید مسکن، این شاخص همواره افزایش یافته است.
وی می‌افزاید: ماراتن خانه‌دار شدن در تهران، ربع قرن طول می‌کشد. فاصله ایرانی‌ها تا کلید مسکن در ۳۱ استان، تصویر شده است. درجه سختی خانه‌دار شدن و تامین مسکن سنجش شد. این سنجش براساس جدیدترین آمار و اطلاعات رسمی از درآمد و هزینه‌های خانوار در سال ۹۸ و دو شاخص مرتبط با تامین مسکن براساس این درآمد و هزینه است. «دسترسی به مسکن» و «سهم اجاره مسکن از سبد هزینه‌های خانوار» دو شاخص جهانی است.
اما راه‌حل چیست؟ آیا می‌توان با استفاده از پتانسیل خانه‌های اصطلاحا کلنگی و بافت‌های فرسوده برای افزایش تعداد آپارتمان در واحد سطح استفاده کرد و قیمت تمام شده مسکن را کاهش داد؟
در بافت فرسوده تجمیع املاک بسیار دشوار و زمان‌بر است
حسن بختیاری عضو هیئت مدیره شرکت تعاونی و انبوه‌سازی مسکن مروارید شرق فاخر در این زمینه می‌گوید: به طور کلی افزایش تولید مسکن و رسیدن به نقطه پیش‌بینی شده در طرح جامع مسکن مصوب مجلس شورای اسلامی در هرشرایطی باتوجه‌به تراز کردن کفه‌های ترازوی عرضه و تقاضا و همچنین تعادل در بازار مسکن راهگشای مناسبی خواهد بود.
وی با تاکید بر اینکه چندین موضوع در نوسازی بافت فرسوده دارای اهمیت فراوانی است افزود: موضوع اول مالکیت اشخاص حقیقی است. بدین معنی که دولت در طرح‌هایی همچون مسکن مهر یا اقدام ملی به واسطه مالکیت خود بر روی زمین این پروژه‌ها دارای اختیارات کافی و لازم بوده است.
بختیاری ادامه داد: اما در بافت فرسوده باتوجه‌به وجود مالکان خصوصی، در صورت عدم جلب رضایت آنها اجرای طرح‌ها علی‌الخصوص تجمیع املاک بسیار دشوار و زمان‌بر خواهد بود؛ چراکه در صورت رضایت حتی یک مالک از چندین مالک همجوار تا جلب نظر فرد مخالف امکان ساخت و اجرای طرح وجود نخواهد داشت .
اما یکی از مشکلات مهم این طرح عدم وجود یک تشریک مساعی در بین مالکان ساختمان‌های فرسوده است تا بتوان از این طریق با تجمیع‌سازی خانه‌های فرسوده تعداد زیادی واحد مسکونی برای عرضه به بازار ساخت. اما مشکلاتی از قبیل کمبود وام‌های اجاره بهاء و مسائل مالی پروسه ساخت واحدهای مسکونی به‌جای بافت‌های فرسوده را در مدت زمان با مشکل مواجه کرده است.
بختیاری عضو هیئت معتقد است: به واسطه سکونت این افراد در املاک مورد اشاره تخلیه کردن ملک برای تجمیع و ساخت مستلزم اجاره یک خانه دیگر برای مالک مربوطه به مدت پیش‌بینی شده برای اجرای طرح بوده است. باتوجه‌به نرخ اجاره بهای مسکن نسبت به وام ودیعه ۴۰ میلیون تومانی که به این منظور اختصاص داده شده است، سرمایه‌گذار می‌بایست مبلغ زیادی برای این موضوع بلوکه کند که هیچ‌گونه توجیهی برای آنها نخواهد داشت.
هزینه سرسام‌آور خدمات و مصالح ساختمانی روند ساخت در بافت فرسوده را کند کرده است
یکی دیگر از دلایلی که موجب می‌شود تا بی‌میلی در زمینه ساخت واحدهای مسکونی به‌جای بافت‌های فرسوده پدیدار شود، هزینه سرسام‌آور خدمات و مصالح ساختمانی است که موجب کند شدن روند ساخت در اینگونه بافت‌ها می‌شود.
یک تحلیلگر مسائل مسکن در این زمینه می‌گوید: قیمت نهاده‌ها و مصالح مصرفی برای سازندگانی که در بافت فرسوده فعالیت می‌کنند با سازنده‌ای که در نقاط معمولی شهر ساخت‌وساز می‌کنند برابر بوده در صورتی که قیمت فروش آپارتمان در بافت فرسوده پائین‌تر از نقاط مشابه غیرفرسوده است. این موضوع نیز خود از عوامل کاهش میل سازندگان برای ورود به بافت فرسوده شده است .
وی می‌افزاید: با در نظر گرفتن شرایط، بی‌شک ساخت‌وساز در بافت فرسوده به واسطه ایجاد تعادل در عرضه و تقاضا باعث کاهش قیمت در بازار مسکن بوده، اما می‌بایست به منظور جذب سرمایه‌گذاران و سازندگان نکات مورد اشاره توسط مسئولان ذی‌ربط لحاظ شود. تا علاوه بر نوسازی این بافت وکاهش خطرات احتمالی ناشی از وقوع زلزله، آمار تولید نیز افزایش و در قبال آن کاهش قیمت اتفاق افتد.
در مجموع می‌توان دریافت که مسئولان ذی‌صلاح در خصوص تغییر بافت واحدهای فرسوده به ساختمان‌های نوساز باید اقداماتی را انجام دهند. ارائه وام‌هایی در زمینه نوسازی بافت‌های فرسوده با مبالغ بالا و سود اندک، ارائه وام‌های اجاره مسکن برای پرداخت به مالکان واحدهای فرسوده برای تسریع در زمینه ساخت آپارتمان در این نوع مناطق، حمایت از سازندگان مسکن و ارائه یارانه‌های مصالح ساختمانی و ایجاد هم‌افزایی بین شهرداری‌ها و مالکان بافت‌های فرسوده برای تغییر بافت شهری به منظور مقابله با بحران‌های ویرانگر همچون زلزله و سیل از جمله این اقدامات هستند.
