فرمول مشارکت در ساخت و سازهای پایتخت
اگرچه نگاهی به آمار مراجع رسمی ازجمله مرکز آمار و بانک مرکزی نشانگر آن است که قیمت زمین در دو سه سال اخیر و با ایجاد رکود ثابت بوده و تنها قیمت مصالح، دستمزد کارگر، عوارض شهرداری و…
افزایش یافته است و بر همین اساس پیشبینی میشود که نسبت سهم سازنده
و مالک برای مشارکت در ساخت باید به سمت سازنده تغییر کند…زیرا هزینه بیشتری از
گذشته بر وی تحمیل میشود اما تحقیقات میدانی و گفتوگو با مشاوران املاک
مناطق شرق، غرب، شمال و جنوب تهران نشان میدهد که این سهم مانند سالهای پیش از
رکود است و همچنان این صاحب ملک است که بیشترین سهم را از سازه نوساز به خود
اختصاص میدهد.
درباره سهم سازنده و
مالک در ساختمان نوساز نشان میدهد که در اغلب مناطق تهران(شمال، شرق و غرب) این نسبت
40 به 60 است ولی در مناطق جنوبی تهران که زمین قیمت کمتری دارد، این سهم بین
سازنده و مالک مساوی است ضمن اینکه در سایر مناطق تهران هزینه بلاعوضی نیز از سوی
سازنده به مالک پرداخت میشود اما در مناطق جنوبی سازنده تعهدی در این زمینه ندارد
و تنها پرداخت هزینه اسکان است که وجه مشترک میان سازندگان تمامی مناطق تهران میشود.
در همین ارتباط، یکی از مشاوران املاک تهران که در منطقه دلاوران
فعالیت میکند در مورد نسبت سهم سازنده و مالک میگوید: حدود 7 تا 8 سال است که این
سهم به صورت 60 به 40 و به نفع مالک است ضمن اینکه این سهم با میزان هزینه بلاعوض
پرداخت شده از سوی سازنده به مالک تغییر نیز میکند.
مجید احمدی میافزاید: با افزایش میزان هزینه بلاعوض از میزان متوسط
منطقه، سهم سازنده و مالک به سمت سازنده تغییر میکند و سهم او افزایش مییابد و به
50، 50 میرسد.
وی ادامه میدهد: این هزینه بلاعوض جدا از هزینهیی است که سازنده
برای اسکان مالک به وی پرداخت میکند و پس از تکمیل فرآیند ساخت و ساز از وی دریافت
میکند.
به گفته احمدی در دو سه سال اخیر میزان ساختوساز در منطقه دلاوران
کاهش یافته و علت آن نیز عدم بازگشت سرمایه سازنده پس از ایجاد رکود در بازار مسکن
است که موجب شده سازندگان تمایل چندانی برای ساخت و ساز نداشته باشند.
افزایش قیمت زمین در پونک
یکی دیگر از مشاوران املاک فعال در منطقه پونک تهران نیز در مورد سهم سازنده
و مالک میگوید: در این منطقه سهم سازنده و مالک 40 به 60 است ضمن اینکه سازنده
برای هر متر زمین نیز مبلغی حدود یک میلیون تایکمیلیونو 200هزار
تومان علاوه بر هزینه سکونت به مالک پرداخت میکند.
ناظری میافزاید: البته در بعضی از خیابانهای پونک این هزینه بلاعوض
متری یکمیلیون و 500 هزار تومان است که این موضوع به موقعیت ملک بستگی دارد.
وی بیان میکند: البته تعیین سهم تا حدودی به رایزنی میان سازنده و
مالک نیز بستگی دارد و با افزایش هزینه بلاعوض، این سهم 50، 50 نیز میشود. به گفته
این فعال بازار مسکن پس از رونق ساخت وساز در اواخر دهه 80 یافتن خانه کلنگی و
زمین خالی در منطقه پونک سخت شده و عرضه زمین در این منطقه بسیار کاهش یافته و
همین موضوع ارزش زمین و خانه کلنگی را نسبت به سالهای گذشته در این منطقه افزایش
داده است.
ناظری ادامه میدهد: درحالی که هر متر آپارتمان در پونک حدود 6 تا
7میلیون تومان است اما هر متر واحد کلنگی حدود 12میلیون تومان به فروش میرسد در واقع
قیمت زمین دو برابر آپارتمان است. وی میگوید: در سالهای گذشته این سهم 50 به 50
بود و حتی مالک، هزینهیی نیز به سازنده برای ساخت و ساز پرداخت میکرد. این مشاور
املاک مسکن بیان میکند: کاهش ساخت وساز در یکی دو سال گذشته نیز به علت رکود حاکم
بر این بخش و کاهش قدرت و توان مالی مردم برای خرید مسکن است و ربطی به افزایش
هزینههای ساخت و ساز ندارد.
عدم پرداخت هزینه بلاعوض درجنوب
یکی دیگر از مشاوران املاک تهران که در منطقه فلاح (جنوب شهر تهران)
فعالیت میکند ضمن اشاره به سهم 50 به 50 سازنده و مالک در ساخت و ساز میگوید:
در این منطقه هزینه بلاعوضی به مالک پرداخت نمیشود و تنها هزینه
اسکان در این منطقه رواج دارد که این هزینه نیز پس از یک سال باید به سازنده بازپرداخت
شود. قربانی اظهار میکند: سهم مالک و سازنده در منطقه فلاح مساوی است اما اگر
زمین در منطقه و موقعیت بهتری قرارداشته باشد این فرمول به 60 به 40 تغییر میکند.
وی ادامه میدهد: از سالهای گذشته فرمول 50 به 50 حاکم
بوده و رکود بخش مسکن در این زمینه اثرگذار نبوده است.
هزینه 5/4 میلیونی ساختو ساز در شمال
علاوه بر مشاوران املاک مناطق شرق، غرب و جنوب تهران که به نسبتهای
متفاوت در مورد سهم سازنده و مالک اشاره کردند یکی از فعالان بازار مسکن خیابان محمودیه
در منطقه یک تهران میگوید: در اغلب خیابانهای منطقه یک تهران نسبت سهم مالک و
سازنده در ارزش سازه ساخته شده 60 به 40 است ضمن اینکه هزینهیی نیز به عنوان
بلاعوض به مالک پرداخت میشود. عسگری میافزاید: البته در
این منطقه سهم سازنده و مالک به صورت دقیق تعیین میشود در واقع میزان ارزش ملک
کلنگی مالک با آورده نقدی و میزان هزینه مصالح ساختمانی سازنده سنجیده میشود و پس
از آن سهم دقیق مالک و سازنده مشخص میشود.
وی ادامه میدهد: مابهالتفاوت سهم مالک و سازنده به صورت بلاعوض به
مالک پرداخت میشود و بعد از آن مالک و سازنده با رایزنی سهم خود را تعیین میکنند.
به گفته این مشاور املاک، در مناطق شمالی تهران و به طور ویژه در
منطقه یک برای ساخت یک سازه مناسب و اصولی هرمتر زمین 4 تا 4.5میلیون تومان هزینه میشود
درحالی که قیمت هر متر زمین در این منطقه از 20میلیون تومان فراتر میرود.
این فعال بازار مسکن ادامه میدهد: البته ناگفته نماند که سازنده نیز
علاوه بر پرداخت هزینه مصالح باید عوارض شهرداری، مالیات و… را نیز متقبل شود و
همواره یک تا دو طبقه نیز علاوه بر طبقات ذکر شده در جواز ساخته میشود که سازنده
باید هزینه هنگفتی برای دریافت تراکم پرداخت کند.
عسگری بیان میکند: اگرچه درصد سهم سازنده و مالک در سایر طبقات 40 به
60 است اما در طبقاتی که شامل خرید تراکم است این نسبت معکوس میشود و 60درصد سهم
ساختمان نوساز به سازنده میرسد.
