در گفتوگو با روسای انجمنهای انبوهسازان استانها شناسایی شد:
فرصتها و بسترهای سرمایهگذاری در سال 92
پس از مشارکت گسترده انبوهسازان، پیمانکاران و سازندگان حرفهای مسکن در ساخت مسکن مهر، اکنون حرف و حدیثهای بسیاری درباره نحوه فعالیت این دستاندرکاران صنعت ساختمان در سالهای آتی وجود دارد. برخی معتقدند که با اتمام مسکن مهر، بخش مسکن و انبوهسازی با کمبود بزرگی مواجه می¬شود و برخی نیز اعتقاد دارند که زمینههای دیگری برای حضور انبوهسازان در عرصه ساخت و ساز مسکن فراهم میشود
در این گزارش، خبرنگار ماهنامه «ساختمان و پلیمر» ضمن بررسی چالشهای پیشروی انبوهسازان در استانهای مختلف کشور، نظر روسای انجمنهای صنفی انبوهسازان را درباره فرصتها و بسترهای سرمایهگذاری جهت انبوهسازی در کشور در سال 92 جویا شده است. مشروح این گزارش را در ادامه میخوانید.
……………………..
مسکن سبز میسازیم
محمدحسن چمنی، رئیس انجمن صنفی انبوهسازان استان سیستان و بلوچستان
با توجه به شوک ناشی از تغییر قیمتها در مصالح و دستمزدها، در سال آینده اگر انبوهسازان بتوانند از این شوک خارج شوند و مسیر عادی خود را ادامه دهند، کار بزرگی انجام دادهاند. در حالحاضر دیگر قیمت ساخت به دلیل افزایش قیمت تمامی کالاهای ساختمانی براساس برآورد اولیه نیست. در آن دسته از پروژههای مسکن مهر که انبوهسازان و تعاونیها قرارداد ساخت بستهاند، سر قیمت ساخت به توافق میرسند و مابهالتفاوت قیمتها را در نظر خواهند گرفت. در بخش قراردادهای سهجانبه نیز که چشمانداز تاریکی پیشروی انبوهسازان قرار داده است، دولت کنونی یا دولت جدید باید تدبیری بیندیشند و با افزایش وام واحدها یا قیمت ساخت موافقت کنند.
برخلاف برخی از انبوهسازان که معتقدند پس از اتمام مسکن مهر، کمبود بزرگی در بخش مسکن به وجود میآید، معتقدم که پس از اتمام این طرح، بازار مسکن به تعادل میرسد و عرضه و تقاضا منطقی میشود. اگر دولت بتواند قیمتها را تثبیت و بانکها را تشویق به ارائه اعتبارات مالی به انبوهسازان کند، در سالهای آتی نیز فعالیت انبوهسازان مثل سالهای گذشته با ساخت نوع دیگری از مسکن ادامه خواهد داشت. درواقع همانطور که ساخت مسکن سبز در اروپا رواج یافته است، ما نیز بهتدریج با حرکت به این سمت، مسکن مدرن با صرف حداقل انرژی و سوخت با استفاده از دیوارها و سقفهای دوجداره، شیشههای سهجداره، دربهای مخصوص و… خواهیم ساخت.
بانکها و دولت نیز باید از چنین طرحهایی حمایت کنند و هزینه آن را در قبال ارائه وام متقبل شوند تا بهرهبرداران بهتدریج آن را بازپرداخت کنند. در کانون سراسری انبوهسازان نیز طرح ساخت مسکن برای اقشار متوسط با وام 100 تا 150 میلیون تومانی به صورت بلندمرتبهسازی یا شهرکسازی در سطح کشور پیشنهاد شده و مذاکراتی در این زمینه صورت گرفته است.
……………………..
تملک زمینهای شهری و فراموشی انبوهسازی
احسان اسدی، رئیس انجمن صنفی انبوهسازان استان لرستان
دولتهای پیش از دولت نهم و دهم، طبق یک سیاست نامناسب زمینهای حاشیه شهرها را با قانون ماده 9 سازمان زمین شهری، تملک و پس از بلوکبندی و قطعهبندی، این زمینها را واگذار میکردند. چنین اقداماتی باعث گسترش افقی شهرها در سطح وسیع شد و بلندمرتبهسازی و انبوهسازی فراموش شد. به دنبال این رویکرد، ما با کمبود زمینهای شهری مواجه شدیم. به طوری که یکی از دلایل دولت نهم و دهم برای ساخت پروژههای مسکن مهر در حاشیه شهرها یا تاخیر در اجرای این واحدها، نبود زمینهای شهری و مشکلات مربوط به زمین پروژهها بود. درنهایت هم میبینیم که حتی اقشار آسیبپذیر و کمدرآمد بهدلیل ناتوانی در پرداخت حدود 15میلیون تومان، بهره چندانی از مسکن مهر نبردند.
طبق قانون ساماندهی مسکن، تامین مسکن برای تمامی اقشار الزامی است. با توجه به نیاز شدید کشور به مسکن در 5 تا 6 سال آینده، چارهای جز حرکت به سمت شهرکسازی برای تامین مسکن مورد نیاز نداریم. در این راستا دولت باید تسهیلات ارائه کند و با انبوهسازان به توافق برسد. جهت شهرکسازی، انتقال تاسیسات زیربنایی به محدوده شهرها نیز باید تسهیل شود. البته در این شهرکها باید به تناسب نیاز و تعداد نفرات خانوارها، واحدهایی با متراژ بالا ساخته شود. در ساخت این خانهها باید از مصالح باکیفیت استفاده و به زیباسازی ساختمانها نیز توجه شود.
زمینه مناسب دیگر برای مشارکت انبوهسازان، بهسازی بافتهای فرسوده است. برخی از مالکان خانههای فرسوده به دلیل دلبستگی به منزل و محله خود، اجازه بهسازی آنها را نمیدهند و این مقاومت، مانع بازسازی کل منطقه میشود. در این زمینه هم دولت باید موانع موجود را رفع و فرهنگ لازم را ایجاد کند تا مقاومت چنین افرادی مانع بهسازی خانههای سایر ساکنان این مناطق نشود. در صورت لزوم، دولت باید از راهکارهای قانونی برای جلب رضایت این مخالفان استفاده کند.
……………………..
مسکن مهر دچار بیمهری نشود
مهدی جعفرپیشه، رئیس انجمن صنفی انبوهسازان استان اصفهان
چالش بزرگ انبوهسازان سراسر کشور مربوط به پروژههای مسکن مهر است. یعنی با افزایش قیمت مصالح، بسیاری از این پروژهها نیمهتمام باقی مانده و مسئولان هم توجه چندانی به این موضوع نمیکنند. در واقع زمانی که دولت به انبوهسازان نیاز داشت، از آنها دعوت کرد و این افراد با انگیزه و تلاش بسیار در این عرصه مشارکت کردند، اما اکنون همکاری لازم انجام نمیشود. هرچند بخش عمدهای از پروژههای نیمهتمامی که برای دولت بعدی باقی میماند، به دلیل کمکاری انبوهسازان نیست. یعنی بروز مشکلات در تحویل زمین، تامین خدمات یا مباحث مربوط به شهرداری، منجر به تاخیر در تحویل پروژههای مسکن مهر شد. زمانی هم که اجرای این واحدها آغاز شد، انبوهسازان با افزایش قیمتها روبهرو شدند. اگر مشکل قیمتهای غیرکارشناسی حل نشود، درصد بالایی از انبوهسازان از بین میروند و مجبورند حرفه خود را کنار بگذارند. نگرانی ما این است که مسکن مهر دچار بیمهری شود و انبوهسازان به خواستههای خود نرسند. دولت بعدی باید تدبیری برای پروژههای نیمهتمام مسکن مهر بیندیشد.
همچنین بهسازی بافتهای قدیمی و فرسوده شهری در سالهای آتی از بسترهای مناسب برای فعالیت انبوهسازان است که البته اجرای آن نیازمند عزم ملی است تا مثل واحدهای مسکونی مهر که در مدت بسیار کوتاهی در سطح کشور احداث شد، این طرح هم در کوتاه مدت پاسخگو باشد. برای حل مشکل مسکن به جز بهسازی بافتهای فرسوده راه دیگری نداریم، اما در دولت کنونی به بافتهای فرسوده شهری توجه نشد. دولت بعدی باید از توان انبوهسازان در این زمینه استفاده و با سیاستگذاری مناسب، آنها را راهبری کند. چون با اجرای مرحله دوم هدفمندی یارانهها در سال بعد هزینه حمل و نقل به قدری بالا میرود که برای ساکنان مسکن مهر در حاشیه شهرها، رفت و آمد به محل کار بسیار هزینهبر خواهد بود.
……………………..
شهرکسازی، طبق اصول ساخت
حسین صباغ، رئیس ; انجمن صنفی انبوهسازان خراسان جنوبی
بیش از نیمی از انبوهسازان، مشارکت گستردهای در اجرای طرح مسکن مهر داشتند و توان اجرایی خود را در ساخت این پروژهها به کار گرفتند. اما نیاز به مسکن همچنان در کشور بالاست و خرید و فروش مسکن مهر در بازار آزاد موید این مطلب است. متراژ واحدهای مسکونی مهر حدود 70 متر است، اکنون باید واحدهایی با زیربنای بالاتر بسازیم. اما این واحدها باید مثل مسکن مهر انبوهسازی شود تا هزینه ساخت کاهش یابد. شهرهای بزرگ دیگر جوابگوی جمعیت نیستند و باید شهرکهایی در اطراف آنها ساخته شود که بخشی از جمعیت شهری به آنها انتقال یابند. مناطق خاصی در شهرها برای انبوهسازی و شهرکسازی، طبق اصول ساخت باید پیشبینی و آماده شود. مثلا اگر فضای تراکم را بالا میبریم، حداقل سرانه فضای سبز و فضاهای عمومی نیز باید به تناسب آن افزایش یابد. متاسفانه در بیشتر شهرکهایی که تاکنون طراحی شده است، اصول اولیه رعایت نمیشود یا فضاها و کاربریها تغییر میکند.
همان طور که با ارائه اعتبارات مالی از مسکن مهر حمایت و تضمین فروش داده شد، برای ساخت چنین شهرکهایی هم باید شرایط مشابهی فراهم شود تا انبوهسازان امکان مشارکت داشته باشند. مهم این است که مسکن به تعداد نیاز در کشور ساخته شود و با متعادل شدن ساخت و عرضه، تعداد متقاضیان کاهش یابد. بهتر است دولت نیز مواردی مثل شروط واگذاری واحدها را حذف کند.
……………………..
انفعال انبوهسازان و سیاستهای غیرمنطبق دولت
نادر شوهانی، رئیس انجمن صنفی انبوهسازان استان ایلام
در وهله اول، انبوهسازان باید انسجام و اتحاد داشته باشند که متاسفانه در این برهه زمانی، شاهد چنین امری نیستیم. کانون سراسری انبوهسازان هم اقدام خاصی برای حفظ این اتحاد انجام نداده است. دلیل این از همگسیختگی، تورم و افزایش قیمت ناشی از بالا رفتن نرخ ارز است که همه را دچار یاس و سرخوردگی کرده و انبوهسازان منفعل شدهاند. باید گردش کار تهیه شود و برنامهریزی کوتاهمدت، میانمدت و بلندمدت صورت گیرد که براساس آن انبوهسازان کارهای خود را پیش ببرند.
براساس برنامه پنجم توسعه اگر سیاستهای بخش مسکن عملیاتی و اجرایی شود، مشکلی در مسیر فعالیت انبوهسازان وجود ندارد. سیاستهای دولت نهم و دهم منطبق با برنامه پنجم توسعه نبوده و سیاستهای مقطعی مثل مسکن مهر همخوانی چندانی با آن ندارد. اگر دولت سیاستهای بخش مسکن را به گونهای اعلام کند که برای انبوهسازان اقتصادی باشد، انبوهسازان توانمندی اجرایی و مدیریت منابع در ساخت ویلاشهر، باغشهر، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده را دارند.
متاسفانه در ایران با اتمام یک دولت، دولت جدید خود را چندان متعهد به اجرای ادامه برنامهها نمیداند. با توجه به اینکه دولت دهم رو به اتمام است، در سطح کلان به قانون مدونی برای راهبرد بخش مسکن نیاز داریم تا دولت بعدی براساس آن پیش برود. نه اینکه با روی کار آمدن دولت جدید، تمام سیاستها و برنامههای فعلی بخش مسکن حذف شود و مورد قبول مسئولان بعدی نباشد. انتظار داریم که دولت جدید، راهکاری برای حل مشکلات مسکن مهر و جبران ضرر و زیان انبوهسازان ارائه کند.
……………………..
آپارتمان بسازیم
منصور طاقهای، رئیس انجمن صنفی انبوهسازان استان کرمانشاه
در وضعیت کنونی که با نابسامانی اقتصادی مواجهیم، سرمایههای سرگردان به سمت مسکن منتقل شده و سفتهبازی در این بخش ایجاد شده که همین روند مانع تولید انبوه مسکن است. با وجود اینکه در بخش مسکن به شرایط ثبات و اشتغال پایدار نیاز داریم، اما با نوسان ساعتی و روزانه قیمت زمین و مسکن و… روبهرو شدهایم. هرچند ممکن است این شرایط ارزشافزوده و سود مقطعی برای انبوهسازان به دنبال داشته باشد، اما این مسئله اهمیت چندانی ندارد. مهم تولید مسکن است که در حالحاضر به دلیل نبود ثبات بستر مناسبی برای انبوهسازی وجود ندارد. مسئولان دولت یازدهم به این مسئله توجه کنند که برای پروژههای متفاوت نمیتوان یک نسخه کلی پیچید. هرکدام از پروژههای مسکن مهر درصد پیشرفت و مشکلات خاص خود را دارد و باید نهادی در وزارت راه و شهرسازی به وجود آید که برای اتمام تکتک آنها به طور دقیق برنامهریزی شود تا به دست متقاضیان واقعی برسد.
طی سالهای اخیر، علیرغم تولید زیاد مسکن، به دلیل رشد جمعیتی در سالهای دهه 60 هنوز این نیاز برطرف نشده است و این نیاز تا 6 سال آینده باقی است. اولویت و هدف انبوهسازان در ساخت مسکن باید دهکهای متوسط جامعه باشد. هرچند که انبوهسازان توان فعالیت در تمامی بخشها اعم از باغشهر، شهرکسازی، ویلاسازی و… را دارند و رفع نیاز دهکهای مختلف الزامی است، اما مسکن ارزانقیمت تنها با انبوهسازی تحقق مییابد.
……………………..
ساخت بر اساس نیازهای شهری
محمدمهدی شرافت، رئیس انجمن صنفی انبوهسازان ; استان یزد
شرط ورود جدی انبوهسازان به عرصه ساختوساز و تنظیم بازار مسکن، برقراری ثبات و آرامش در قیمتهاست. نمیتوانیم انتظار داشته باشیم که دستمزد نیروهای اجرایی، هزینههای مرتبط به سازمان نظام مهندسی و شهرداری، مصالح ساختمانی و… افزایش یابد، اما انبوهسازان متعهد به ساخت با قیمت ثابت و مشخصی باشند. این مسئله به ویژه در پروژههای پیشفروش و مسکن مهر باید مدنظر قرار گیرد. تلاش دولت و مجلس برای اتمام این پروژهها با قیمت واقعی ضروری است. در این صورت انبوهسازان امکان اجرای طرحهای دیگری را خواهند داشت که وزارت راه و شهرسازی براساس رسالت خاص خود و به عنوان سیاستگذار بخش مسکن، مشخص میکند.
در غیر این صورت، این پروژههای نیمهتمام به صورت راکد باقی میماند و به لیست پروژههای نیمهتمام کشور اضافه میشود. با این تفاوت که چون انبوهسازان و پیمانکاران درگیر مشکلات واحدهای مسکونی مهر هستند، مشکلات حقوقی وسیع و پیچیدهای بین انبوهسازان و متقاضیان پیش خواهد آمد.
در استان یزد شهرکسازی کشش ندارد و آپارتمانسازی در محدودههایی براساس طرح تفصیلی شهر، جزء برنامههای آتی انبوهسازان است. در برخی شهرها نیز باید شهرکسازی شود. وزارت راه و شهرسازی باید با مطالعه وسیع در این باره ظرفیتها و نیازهای هر شهری را مشخص کند تا مردم و انبوهسازان در جهت سیاستهای کلی توسعه کشور هدایت شوند، نه اینکه هر فردی براساس منافع شخصی و آنی در این باره عمل کند. اگر دولت حمایت و مدیریت خود را در حوزههای مختلف و در جهت منافع ملی گسترش دهد، شاهد سرمایهگذاری در سایر بخشها هم خواهیم بود.
