روز گذشته با راه‌اندازی بازار «رهن ثانویه» در فرابورس، ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق بهادار رهنی منتشر شد که به دلیل دو جذابیت عمده این اوراق از جمله نرخ سود ترکیبی ۲۰ درصد در سال و ریسک نکول فوق‌العاده پایین آن، اوراق عرضه شده بلافاصله، فروش رفت.
از این اوراق، حداقل ۱۰۰۰ میلیارد تومان دیگر تا پایان سال منتشر می‌شود
و در سال‌های بعد تا ۱۰ هزار میلیارد تومان افزایش می‌یابد. این نهاد جدید می‌تواند
نمادی از همکاری بازار پول و سرمایه باشد. بررسی‌ها حاکی از آن است که انتشار
اولین اوراق رهنی مسکن از ۶ جهت می‌تواند بر رونق اقتصاد، تعمیق بازار سرمایه و قفل‌شکنی
منابع بانکی اثر‌گذار باشد. بهبود کفایت سرمایه بانک ها، افزایش قدرت وام‌دهی
آنها، تنوع بیشتر فرصت‌های سرمایه‌گذاری، یخ زدایی از منابع بانکی، تقویت بازار
بدهی و رونق در بخش مسکن و صنایع وابسته به آن از رهاوردهای این اوراق است. این
بازار دومین پل مالی برای تامین منابع نقدی مورد نیاز بخش مسکن، در بازار سرمایه
نیز به حساب می‌آید. دو سال پیش با تاسیس صندوق زمین و ساختمان، اولین پل تامین
مالی از بازار سرمایه به بازار ملک گشوده شد. بنابراین راه‌اندازی این بازار را می‌توان
پل دوم توصیف کرد. کارشناسان معتقدند بازار رهن ثانویه، ظرفیت وام‌دهی به بخش مسکن
را ۳۰ درصد افزایش می‌دهد.
روز گذشته
با راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق بهادار رهنی درمدت زمان
بسیار کوتاهی به فروش رفت و دومین پل تامین مالی میان بخش مسکن و بازار سرمایه نصب
شد تا به دنبال آن میزان اتکای سنتی بخش مسکن به تسهیلات بانکی با نصب این پل به
تدریج رواج پیدا کند. انتشار و فروش اوراق رهنی بانک عامل بخش مسکن زمینه وصول
زودتر از موعد مطالبات بانک ناشی از تسهیلات بلندمدت خرید مسکن را فراهم می‌کند تا
از این طریق توانایی پرداخت تسهیلات بانک مسکن تقویت شود. در سال ۱۳۹۳ با راه‌اندازی
اولین صندوق زمین و ساختمان، نخستین پل میان بخش مسکن و بازار سرمایه برای تامین
مالی غیربانکی این بخش راه‌اندازی شد تا اتکای صرف این بخش به منابع بانکی برای تامین
مالی کاهش یابد. کارکرد صندوق زمین و ساختمان به این صورت است که سازنده به جای
استفاده از تسهیلات بانکی، با تشکیل یک صندوق در بورس و عرضه سهام برای ساخت و
ساز، زمینه مشارکت سرمایه‌گذاران بورسی در پروژه‌های تعریف شده را فراهم می‌کند و
منابع مالی مورد نیاز خود را به این روش تامین می‌کند. از روز گذشته با راه‌اندازی
بازار رهن ثانویه در فرابورس نیز قسمتی از منابع مالی بخش مسکن با استفاده از
ظرفیت‌های بازار سرمایه تامین می‌شود.
روز گذشته ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق رهنی در
فرابورس به پشتوانه بخشی از تسهیلات بازار رهن اولیه (وام‌های پرداخت شده) منتشر
شد و قرار است حجم انتشار اوراق این بازار تا ۱۰ هزار میلیارد تومان گسترش یابد.
در مرحله نخست با فروش این اوراق در چند دقیقه بخشی از منابع مالی بانک مسکن که
بازپرداخت آن طی ۱۰ تا ۱۵ سال
آینده صورت می‌گیرد، نقد شد و اکنون قدرت پرداخت تسهیلات بانک مسکن تقویت شده است.
با این حال این رقم ۳۰۰ میلیاردی فعلا درد چندانی از تامین مالی بخش مسکن دوا نمی‌کند
چراکه در سال گذشته ۳۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی در اختیار بخش مسکن قرار
گرفت و منابع حاصل از فروش اوراق وام رهنی در مرحله نخست معادل یک درصد از کل
تسهیلات بانکی این بخش است. از این رو قرار است به زودی فاز دوم این بازار با
انتشار یک هزار میلیارد تومان اوراق وام رهنی در فرابورس کلید بخورد.
این در حالی است که به گفته مدیرعامل بانک مسکن، مجوز انتشار ۱۰هزار
میلیارد تومان اوراق وام رهنی از بانک مرکزی دریافت شده و متناسب با ظرفیت‌های
موجود به تدریج منتشر خواهد شد. سود اسمی این اوراق ۵/ ۱۸ درصد تعیین شده که با
توجه به پرداخت هر سه ماه یک بار، سود ترکیبی آن سالانه ۲۰ درصد خواهد بود. در
میان خریداران اوراق وام رهنی، یک سرمایه‌گذار خارجی هم حضور داشته است. از طرفی
تقاضای اولیه ثبت شده برای خرید این اوراق ۵۹۰ میلیارد تومان بود. این موارد در
کنار فروش کل اوراق بلافاصله پس از گشایش نماد مربوطه نشان می‌دهد بازار رهن
ثانویه در ابتدای شکل‌گیری جذاب‌ترین بازار سرمایه‌گذاری در کشور محسوب می‌شود.
یکی از تفاوت‌های مهم اوراق وام رهنی با سایر اوراقی که در فرابورس
عرضه شده این است که ریسک نکول این اوراق نزدیک به صفر است که در مقایسه با سایر
اوراق عرضه شده در فرابورس به مراتب کمتر است. به عبارت دیگر از آنجا که این اوراق
به پشتوانه وام‌های خرید مسکن منتشر شده که دارای معتبرترین وثیقه یعنی قرار گرفتن
سند ملک خریداری شده در رهن بانک است، وصول آنها ضمانت محکمی دارد. از طرفی میزان
مطالبات غیرجاری بانک مسکن کمتر از ۳ درصد است که کمترین میزان معوقات و مطالبات غیرجاری
در میان بانک‌های کشور محسوب می‌شود که این موضوع هم از وثیقه مطمئن وام‌های اولیه
خرید مسکن نشأت می‌گیرد.
نیاز بازار مسکن به این ابزار از مدت‌ها پیش
مطرح شده بود و گشایش نماد بازار رهن ثانویه خیلی دیر اتفاق افتاد. استفاده از این
ابزار در قانون ساماندهی مسکن مصوب سال ۱۳۸۷ پیش‌بینی شده بود که سرانجام با هشت
سال تاخیر اجرا شده است. بازار
رهن ثانویه می‌تواند نقش مهمی در تقویت تسهیلات خرید مسکن در بازار رهن اولیه ایفا
کند، کما اینکه در حال حاضر ابعاد بازار رهن اولیه یعنی تسهیلات عرضه شده برای
خرید مسکن، در مقایسه با کشورهای توسعه یافته و بخشی از کشورهای در حال توسعه
بسیار کوچک است.
محمد هاشم بت‌شکن، مدیر عامل بانک مسکن در این مراسم با اشاره به نسبت
تسهیلات خرید مسکن پرداخت شده به تولید ناخالص داخلی به‌عنوان شاخص ارزیابی ابعاد
بازار رهن، اظهار کرد: بعد از آمریکا، از حیث اندازه بازار رهن، ژاپن، انگلیس و
آلمان در جایگاه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. این نسبت در حال حاضر در آمریکا ۸۰ درصد
و در کشورهای آلمان، ژاپن و فرانسه بالای ۴۰ درصد است؛ ضمن اینکه در کشورهای
تایلند، مالزی، چین و کره‌جنوبی نیز این نسبت بین ۲۰ تا ۳۰ درصد است: این در حالی
است که نسبت کل تسهیلات خرید مسکن پرداختی به تولید ناخالص داخلی در کشور ما اکنون
کمتر از ۱۰ درصد است. این موضوع نشان از ناکافی بودن بازار رهن اولیه و تسهیلات
بانکی بخش مسکن دارد.
به گفته بت‌شکن کشورهای ژاپن، انگلیس و آلمان تاکنون به ترتیب ۱۸۰۰،
۱۵۰۰ و ۱۱۰۰ میلیارد یورو تسهیلات خرید مسکن پرداخت کرده‌اند و این در حالی است که
در ایران میزان تسهیلات پرداختی خرید مسکن ۱۲۲ هزار میلیارد تومان معادل حدود ۴۰
میلیارد دلار است که با کشورهای توسعه‌یافته بسیار فاصله دارد. مدیرعامل بانک مسکن
به صراحت از ناکارآمدی و ناکافی بودن تسهیلات این بخش سخن گفت و بر ضرورت و اهمیت راه‌اندازی
بازار رهن ثانویه برای کمک به جریان بازار رهن اولیه و تقویت تسهیلات خرید مسکن
تاکید کرد.
۱۰ویژگی
بازار رهن ثانویه
انتشار اوراق وام رهنی در حالی برای نخستین بار در کشور صورت گرفته
است که امروزه یکی از عناصر اصلی بازارهای مالی در دنیا به شمار می‌رود. بازار رهن
ثانویه ویژگی‌هایی دارد که نشان‌دهنده جایگاه و اهمیت آن در بخش مسکن است. راه‌اندازی
این بازار موجب می‌شود دارایی‌های مالی بانک عامل بخش مسکن که دیر نقدشونده و بی‌تحرک
است، آزاد شود و به پرداخت دوباره وام خرید اختصاص یابد. این بازار همچنین نسبت کفایت
سرمایه بانک را بهبود می‌بخشد و در نتیجه قدرت وام‌دهی بانک افزایش می‌یابد. از
سوی دیگر به کمک این بازار مطالبات بانکی سریع‌تر وصول شده و بدهی بانک‌ها تعدیل
می‌شود.
افزایش نقدینگی در اختیار بانک، جلوگیری از قفل شدن بیشتر منابع
بانکی، محدودسازی استقراض بانک عامل بخش مسکن از بانک مرکزی، کاهش دخالت بانک
مرکزی در بازار پول و مدیریت بهینه دارایی‌ها و بدهی‌های بانک از دیگر منافع راه‌اندازی
بازار رهن ثانویه است؛ ضمن اینکه این بازار فرصت یک سرمایه‌گذاری مطمئن و کم‌ریسک
را برای فعالان بازار سرمایه فراهم می‌کند.
«۱+۴»مطالبه
وزیر از رئیس
عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی در مراسم رونمایی از نماد بازار رهن
ثانویه در فرابورس، با اشاره به ظرفیت ۱۰ هزار میلیارد تومانی عرضه اوراق وام رهنی
که به تدریج مورد استفاده قرار می‌گیرد، اظهار کرد: در حال حاضر تنها شخص ثالث
امکان تنزیل تسهیلات بخش مسکن را دارد و راه حلی برای اینکه فرد تسهیلات‌گیرنده
بتواند وام دریافتی خود را یکجا تنزیل و تسویه کند، وجود ندارد که این امکان باید
فراهم شود. وی با اشاره به پیچیدگی‌های بخش مسکن و
نیاز آن به نهادهای فعال مالی گفت: پیش از
این پیشنهاد ایجاد ۱۸ نهاد برای فعال کردن بخش مسکن را در شورای پول و اعتبار مطرح
کرده‌ایم اما برای رشد درازمدت و پایدار بخش مسکن هنوز هم به نهادهای مالی دیگری
نیاز است.
تشکیل نهاد مدیریت دارایی‌های عمومی به منظور نقدشوندگی دارایی‌های
مالی سازمان‌ها و مجموعه‌های دولتی یکی از پیشنهادهای آخوندی بود که درباره آن توضیح
داد: شرکت‌های تابعه وزارت راه و شهرسازی هزاران میلیارد تومان دارایی دارند که به
کمک مدیریت دارایی‌های عمومی قابلیت نقدشوندگی دارد و می‌تواند اقتصاد را تقویت
کند. اگر بخواهیم از اقتصاد نفتی و اتکای اقتصاد به بودجه عمومی خارج شویم، باید
برای تشکیل نهادهای این‌چنینی قانون‌گذاری کنیم.
پیشنهاد دوم وزیر راه و شهرسازی احیای موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن
منطقه‌ای بود. آخوندی در این رابطه توضیح داد: تجربه فعالیت موسسات پس‌انداز و
تسهیلات مسکن منطقه‌ای برای شهرها یا پروژه‌های گوناگون نظیر موسسات تهران، مشهد و
رشت و همین طور پروژه اکباتان در دهه ۵۰ وجود داشت. اما پس از ادغام صندوق‌های
مختلف با بانک مسکن به دنبال مصوبه شورای انقلاب، این موسسات منحل شدند. این در
حالی است که اگر بخواهیم طرف عرضه بازار مسکن را سازماندهی کنیم، حتما به فعالیت
این موسسات نیاز داریم. البته این موضوع مراحل کارشناسی خود را در بانک مرکزی طی
کرده و امیدوارم با مصوبه شورای پول و اعتبار به زودی زمینه استفاده از این ابزار
نیز فراهم شود.
پیشنهاد دیگر آخوندی برای از بین بردن ریسک پیش‌خرید مسکن، ایجاد
صندوق‌های تضمین پیش‌خریدار و تضمین تولیدکننده بود. وی با بیان اینکه در حال حاضر
افراد با پذیرفتن ریسک بالا اقدام به پیش‌خرید می‌کنند، گفت: تشکیل این نهاد مکمل
می‌تواند ریسک بخش مسکن را کاهش دهد و به توسعه بلندمدت و پایدار بخش مسکن کمک
کند. راه‌اندازی صندوق‌های خرد برای بهسازی بافت‌های فرسوده و میانی چهارمین
پیشنهاد و درخواست وزیر راه و شهرسازی برای بخش مسکن بود که درباره آن گفت: با
تشکیل این نهاد امکان تبدیل ارزش دارایی‌های افراد به نقدینگی و توزیع آن به شکل منصفانه
فراهم می‌شود.به اعتقاد آخوندی، در صورت راه‌اندازی این چهار نهاد یک گام بلند در
جهت ثبات و توسعه بلندمدت بخش مسکن به پیش می‌رویم.
وزیر راه و شهرسازی در خاتمه سخنانش افزایش سرمایه بانک‌ها را امری
ضروری توصیف کرد و افزود: کمینه سرمایه بانک‌ها از چند سال قبل تاکنون ۴۰۰ میلیارد
تومان بوده و هنوز تغییری نکرده است. در چند سال گذشته این رقم معادل ۵۰۰ میلیون
دلار ارزش داشت اما اکنون ارزش آن حدود ۱۰۰ میلیون دلار است. بنابراین کمینه
سرمایه بانک‌ها در پسابرجام باید دست کم به یک میلیارد دلار افزایش یابد. به این
معنا که کمینه سرمایه به حداقل ۳ هزار میلیارد تومان برسد. وی از این موضوع به‌عنوان
خواسته جدید وزارت راه و شهرسازی از رئیس کل بانک مرکزی در جریان مذاکرات با این
مجموعه یاد و ابراز امیدواری کرد به زودی زمینه تحقق آن فراهم شود. ولی‌الله سیف،
رئیس کل بانک مرکزی نیز در این مراسم با اشاره به جذابیت بالای سود اسمی ۵/ ۱۸
درصدی که برای اوراق وام رهنی تعیین شده است، گفت: این به آن معناست که در حال
حاضر هزینه تامین منابع در بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات مسکن ۵/ ۱۸ درصد است. بر
این اساس باید مسوولان بانک مسکن بررسی کنند که اعطای تسهیلات در این بانک با چه
نرخ‌هایی می‌تواند انجام شود. در عین حال دولت یارانه‌هایی برای اقشار خاص نیز در
بخش مسکن پرداخت می‌کند تا تسهیلاتی با نرخ پایین‌تر پرداخت شود.
وی همچنین بر ضرورت حرکت نرخ سود بانکی به سمت واقعیت‌های بازار و
متعادل شدن آن تاکید کرد و گفت: یکی از نشانه‌های عدم تعادل، نرخ غیرواقعی سود
بانکی است. به گفته سیف، بازار بین بانکی در حال حاضر شرایط مطلوبی دارد و این
روند باید ادامه پیدا کند. در عین حال سیاست بانک مرکزی این است که نرخ سود در
بازار مالی کشور به دامنه‌های قابل قبولی متناسب با نرخ تورم برسد که یک علامت قوی
از تعادل در اقتصاد است. رئیس کل
بانک مرکزی با اشاره به اینکه توسعه نظام بانکی کشور جز از طریق تقویت ابزارهای
بازار سرمایه ممکن نیست، اظهار کرد: انتشار اوراق رهنی از جمله نتایج و ثمرات
همکاری مشترک بانک مرکزی و سازمان بورس و اوراق‌بهادار است و خوشبختانه با تدوین
دستورالعمل انتشار اوراق رهن، زمینه اجرای یکی از ابزارهای تامین مالی مسکن فراهم
شد.
