الگوی روند قیمت مسکن در کشوردر دو دهه گذشته حاکی از آن است که در این مدت بازار مسکن همواره با افزایش قیمت مسکن مواجه بوده و سه بار جهش قیمتی را تجربه کرده است.
بازار مسکن در دهه
۸۰ روزهای پرالتهابی داشته، این در حالی است که در دهه ۷۰ حدود سال های ۱۳۷۶ تا
۱۳۸۰، طولانی‌ترین دوران رکود بازار مسکن در دو دهه اخیر رقم خورد. رکودی که هرچند
باعث کاهش معاملات و نرخ رشد قیمت مسکن شد اما باعث منفی شدن نرخ رشد قیمت مسکن یا
به عبارت دیگر کاهش یافتن قیمت مسکن در کل کشور نشد.
در آغاز دهه ۸۰،
روزهای خوشی پیش روی بازار مسکن ایران بود چرا که طی دو سال پیاپی نرخ قیمت مسکن
حدود ۵۰درصد رشد کرد و رونق مجدد به بازار مسکن بازگشت. رونق و افزایش قیمت در
بازار ادامه داشت تا در سال ۱۳۸۶ قیمت مسکن در کشور جهش دیگری را تجربه کرد به
طوری که طی سال های ۱۳۸۶ و ۱۳۸۷، قیمت مسکن کل کشور برای دو سال پیاپی رشد حدود
۶۰درصدی را تجربه کرد. این امر نشان داد که بازار مسکن ایران پتانسیل و توان تجربه‌های
جدید و ناگهانی و حتی نرخ رشدهای بالاتر را نیز دارد.
البته نباید فراموش کرد که در سال ۱۳۸۶
بازار مسکن کشور درگیر بیشترین مداخله دولت در قالب پروژه مسکن مهر بود که به
افزایش ناگهانی قیمت مسکن و تورم دامن زد و یک آشوب تمام عیار در بازار مسکن ایجاد
کرد. مسکن مهر سبب شد تا منابع مالی ۵۰ هزار میلیارد تومانی به بازار تزریق شود که
باعث تورم در تمام بخش های اقتصادی کشور شد اما این منابع به سمت ساخت و ساز مسکن
در مناطقی رفتند که بیش از ۸۰ درصد آنها جزو تقاضای طبقه متوسط شهری قرار نمی گرفتند.
از یک طرف تورم
موجود به افزایش تقاضا دامن زد و از طرف دیگر کاهش میزان عرضه در شهرها و در مناطق
شهری به دلیل مسکن مهر سبب شد تا عرضه به اندازه کافی رشد نکند.
با این حال، پس از این جهش قیمت ناگهانی
طی دو سال، بازار مسکن ایران برای نخستین بار در دو دهه گذشته کاهش قیمت را مشاهده
کرد. به طوری که در سال ۱۳۸۸ متوسط قیمت مسکن در کل کشور به میزان ۵/۱ درصد
کاهش یافت. اما دوباره از ۱۳۸۹ قیمت مسکن مجدد روند رو به رشد را در پیش گرفت تا
اینکه دوباره بازار مسکن جان بگیرد به طوری که سیاست های تورم زای دولت احمدی نژاد
در کنار تحریم ها و آشفتگی اقتصادی سبب شد تا جهش دیگری را در ابتدای دهه ۹۰ و در
سال های۹۱-۹۰ شاهد باشیم. این افزایش قیمت در سال ۹۲ بیشتر شد تا اینکه دوباره در
سال ۹۳ رکود با کاهش معاملات، کاهش تقاضا برای صدور پروانه ساختمانی تشدید شود.
آخرین آمار به نقل
از بانک مرکزی نشان می دهد متوسط قیمت خریدوفروش یکمترمربع زیربنای واحدمسکونی
معامله شده ازطریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهرتهران سه میلیون و ۸۵۰هزارتومان
بودکه نسبت به تیرماه ۰/۳ ونسبت به ماه مشابه درسال گذشته۲/۸ درصدکاهش یافت
و تعدادمعاملات آپارتمان‌های مسکونی شهرتهران در مرداد سال ۹۴ به ۱۳هزارو ۱۰۰واحدمسکونی
رسیدکه نسبت به تیرماه ۱۱/۶ ونسبت به ماه مشابه درسال گذشته ۳/۲ درصدرشدکرده
است.
تقاضا
ویژگی‌هایی مانند
بادوام بودن، غیرقابل مبادله‌ای بودن، ابزار کنترل تورم و … باعث تمایز مسکن به
عنوان یک کالا از سایر کالاها شده است. در نتیجه بازار مسکن و سیستم تغییرات عرضه
و تقاضای آن با سایر کالاها متفاوت است.
نیاز انسان به یک
سرپناه باعث شده مسکن در سبد خانوارها از جایگاه ویژه ای برخوردار باشد و ماهیت یک
کالای اساسی را پیدا کند. مسکن یک کالای بادوام است. به این ترتیب، غیرقابل انتقال
و به اصطلاح غیرمنقول است. از منظر علم اقتصاد، مسکن یک کالای ناهمگن و چند
بعدی است. یعنی در بازار مسکن متناسب با موقعیت جغرافیایی، کیفیت مصالح به کار
رفته و فیزیک ساختمان، می توان خانه های موجود را در چندین گروه دسته‌بندی
کرد. بنابراین این خاصیت مسکن به عنوان کالا باعث می شود، مسکن در حین کالای
مصرفی، ماهیت کالای سرمایهای را پیدا کند. برخی ویژگی‌های مسکن آن را تبدیل به یک
کالای سرمایهای می‌کند و برخی دیگر از مسکن یک کالای مصرفی می‌سازد. غیرمنقول بودن
مسکن نیز امکان سوددهی و رانت‌جویی در بازار را فراهم می‌کند.
همان‌طور که اشاره
شد، ویژگی‌های منحصر به فرد مسکن باعث شده تقاضا برای این کالا به دو بخش مصرفی و
سرمایهای تقسیم می‌شود. بنابراین بخش عمده سرمایه‌ها در بخش مسکن انباشت می‌شود.
در واقع، در شرایط بی‌ثباتی اقتصادی، مسکن مطمئن‌ترین و کم ریسک ترین بازار
برای سرمایه‌‌های سرگردان و سوداگری به قصد سفته‌بازی است. به این نوع تقاضای
مسکن، تقاضای سرمایهای یا سوداگری می‌گویند. بخش دیگر تقاضای مسکن، از سوی
خانوارهاست که از مسکن به عنوان یک کالای مصرفی استفاده می‌کنند که آن را تقاضای
مصرفی می‌نامند. ورود
و خروج هر یک از این نوع متقاضیان به بازار مسکن و تغییرات ساز و کارهای تقاضا در
بازار مسکن، باعث تغییر الگوی قیمتی بازار و شکل‌گیری دوره‌های رونق و رکود می‌شود.
براساس آمار،نرخ
رشدخانواردرکشوراز ۳/۵درصددرسال ۱۳۸۵ به ۳/۸۹درصددرسال ۱۳۹۰ رسید. همچنین باتوجه به اطلاعات اداره ثبت‌احوال
کشور،سالانه بیش از ۸۰۰ هزارموردازدواج ثبت می‌شودکه این زوج‌ها برای شروع
زندگی نیازبه مسکن دارند. ثبت سالانه ۱۵۵هزارموردطلاق وتمایل افرادجداشده به زندگی
مستقل ازخانواده هانیزتقاضای جدیدی برای مسکن ایجادکرده است. این درحالی است که امروزه
شاهدترویج سبک زندگی‌هایی مانندگرایش جوانان مجردبه زندگی مستقل ازخانواده‌ها،
اقامت دانشجویان شهرستانی درشهرهای بزرگ که درایجادتقاضای بیشتردربازارمسکن بی
تأثیرنیست.
بالابودن هزینه
تهیه مسکن وترویج این نوع زندگی معمولاتقاضاهای ایجادشده رابه سوی واحدهای مسکونی
متراژپایین یابه اصطلاح خانه های قوطی کبریتی معطوف کرده است به طوری که هم اکنون
۶/۶۴درصدخانوارهای ایرانی درواحدهای مسکونی کوچک تراز ۱۰۰مترزندگی می کنند. بااین
حال پس ازآمریکاوکانادا،ایران سومین کشوری است که آپارتمان‌های بزرگ‌تراز
۱۰۰متردارد. براساس آخرین طرح آمارگیری نفوس ومسکن مرکزآمار، درایران حدود ۲۱
میلیون و ۱۸۵هزارخانواراقامت
دارند. این‌درحالی است که براساس این طرح،تعدادخانه هایی که درآن افراد زندگی می
کنندحدود ۱۹میلیون و ۹۵۴ هزارواحداست. البته دربرخی ازاین خانه هابیش ازیک
خانوارزندگی می کنندویااینکه برخی ازاین خانوارهاچادرنشین یاکپرنشین هستند. بااین
حال،به طورمیانگین هرخانوارایرانی ۲/۹۸ اتاق دارد.به گفته وزیر راه و شهرسازی،
درسال ۹۲ تعدادخانوارهای شهری ۱۶/۲ میلیون خانواربا ۱۵/۵ میلیون خانه بوده است،بنابراین،
۶۴۵ هزارکمبودمسکن شهری داریم و ۵۱۷ هزارکمبودمسکن روستایی که جمعابه یک میلیون و
۱۶۲ هزارکمبودمسکن می‌رسد.
عرضه
عرضه مسکن مانند هر
کالای دیگری تابع عواملی همچون قیمت مسکن، میزان اجاره بها، هزینه تمام شده و
دیگر عوامل است اما مشخصات منحصر به فرد این کالا موجب شده که روند عرضه آن نسبت
به سایر کالاها تفاوت‌های ویژه ای داشته باشد. نکته دیگر اینکه در مورد این کالا
در ایران، تمایز تولید کننده از مصرف‌کننده دشوار است. در واقع به دلیل غلبه روش
ساخت‌وساز سنتی تولید در بخش مسکن عملا تفکیک عرضه‌کنندگان از تقاضا کنندگان
امکان پذیر نیست. بنابراین، کانون توجه مطالعات اقتصاد مسکن معطوف به طرف تقاضا
است. در
این پژوهش نیز تمرکز اصلی بر روی طرف تقاضا و برآیند عرضه و تقاضا خواهد بود. در
کل، از نظر کارشناسان مسکن، حدود ۴۰ درصد بازار توسط انبوه سازان و حرف‌های
سازها و مابقی توسط شخصی‌سازان تامین می شود.
علت وجود
فرآیندهای فوق را باید در این امر دید که به دلیل ناهمگن بودن این کالا و نیز عدم
شفافیت اطلاعاتی در بازار و محدود بودن امکان جست‌وجو، معمولا خانوارها
مسکنی کاملا مطابق با خواسته خود پیدا نمی‌کنند. بنابراین همیشه انگیزه برای
ساخت، بهبود و اصلاح واحد مسکونی وجود دارد. نگاه به واحد مسکونی به صورت کالای
چند بعدی است که دائما در حال تغییر است. لذا می توان گفت که مجموعه خصوصیات و
مشخصه های فعلی هر واحد مسکونی در طی یک دوره زمانی مشخص حاصل می‌شود. از این‌رو
می توان قیمت تعیین شده را متاثر از مراحل فوق داشت. در ایران، عوامل متعددی بر
روی عرضه مسکن و تمایل سرمایه‌گذاران به ساخت و ساز اثر می‌گذارد. سیاست‌های دولت
جهت تأمین مسکن برای اقشار کم درآمد، وام‌های بانکی، قیمت مصالح ساختمانی، قیمت
زمین به‌عنوان اولین نهاده موردنیاز در تولید واحد مسکونی، صدور پروانه‌های
ساختمان توسط شهرداری و تغییرات اجاره بها یک می‌تواند منجر به رونق و رکود عرضه
مسکن شوند.
شهریور ؛کاهش تقاضا،افزایش بها
در همین حال بررسی
ها از کاهش تقاضای
رهن در برخی مناطق وهمچنین افزایش نرخ اجاره بها نسبت به دو ماه گذشته
تابستان خبر می دهد . یکی از مشاوران املاک که در مناطق مرکزی تهران فعالیت می کند
معتقد است که قیمت رهن و اجاره املاک در تابستان امسال نسبت به سال گذشته افزایش
پیدا کرده و این افزایش در آخرین ماه تابستان نیز تغییری نکرده است. او در توضیح
علت افزایش می گوید:« این افزایش بیشتر ناشی از تقاضا برای واحدهای مسکونی کوچکتر
است .چرا که این گونه واحد ها متقاضیان بیشتری دارند .ضمن اینکه ماه آخر تابستان
برای خانواده‌هایی که فزرند مدرسه ای دارند تقریبا آخرین فرصت است تا بتوانند جا به
جا شوند.
برخی بانک‌ها هنوزاز ساخت و ساز دست
نکشیده‌اند
جدال نفسگیر میان
بانک ها،برای گسترش دامنه ساخت و ساز ابنیه‌های تجاری و اداری خود در مرغوب‌ترین
نقطه تهران، یعنی شمیرانات، این بار مجتمع “تجاری و اداری نیاوران”، در
نقطه ای با چشم انداز عالی به دورترین نقطه پایتخت و درکرانه سلسله جبال
البرز جنوبی. به گزارش سایت نسیم، پرونده ساخت و ساز مجتمع تجاری و اداری نیاوران،
دومین پرونده از سری پرونده‌های هجوم بانک‌های خصوصی کشور برای ساخت وساز در منطقه
یک تهران بوده که مورد کند و کاو قرار می گیرد. بانکی که از قرار معلوم، لیستی
بلند بالا از شرکت‌های مختلف با فعالیت های متفاوت را در سرلیست خود قرار داده که
طبق آمار، تعداد آنها هم به عدد ۲۵ رسیده است. پیشتر، مدیرعامل بانک مورد اشاره که
“پروژه تجاری و اداری نیاوران” تحت مدیریت شرکت توسعه انبوه سازی همین
بانک که درحال ساخت‌و ساز بوده در گفت‌وگویی با نسیم، تمام قد از بنگاهداری توسعه محور
بانک ها دفاع کرده و اذعان داشته که اگر بانک‌هابنگاهداری نکنند، ورشکسته خواهند
شد! به نظر می‌رسد بانک مذکور، در واپسین روزهای شهریور ماه سال ۸۴ مجوز خود را از
بانک مرکزی گرفته و فعالیتش را نیز با سرمایه ای
۳۵۰ میلیارد تومانی کلید زده باشد. نتیجه
بررسی ها نشان داده که عمده فعالیت های شرکت های تحت پوشش بانک مذکور، حول
وحوش ساخت و ساز متمرکز بوده، هرچند در لیست بلند بالای شرکت های این بانک،
هلدینگ‌هایی از جنس معدن و انرژی نیز به خوبی خود نمایی می‌کنند.
با این همه،مجتمع
تجاری و اداری نیاوران که برآورد می‌شود در زمینی به مساحت ۶ هزار متر مربع
و تحت مدیریت شرکت توسعه انبوه‌سازی، یعنی همان شرکتی که درحال حاضر، ریاست هیات
مدیره آن را هم یکی از وزرای اسبق مسکن برعهده دارد درحال ساخت وساز بوده که
اکنون هم در میانه راه بوده و احتمال آن می رود که تاریخ رونمایی از بنای به اتمام
رسیده آن ۲۵ مهرماه دو سال دیگر باشد. با این حساب، چنانچه طبق
برآوردها زمین مجتمع تجاری و اداری نیاوران، همان ۶هزار مترمربع بوده می توان
نتیجه گیری کرد که با محاسبه قیمت پایه هر متر مربع زمین به بهای ۳۰
میلیون تومان در منطقه نیاوران،صرف‌نظر از قیمت چندین میلیاردتومانی ساخت،
قیمت زمین این مجتمع دست‌کم ۱۸۰ میلیارد تومان خواهد بود. این مجتمع تجاری و
اداری در مجموع دارای ۱۵ طبقه خواهد بود که ۶ طبقه آن درزیر زمین،
چهار طبقه آن اداری، چهار طبقه دیگر تجاری و یک طبقه آن نیز به همکف اختصاص یافته
است. گمان می‌رود شرکت توسعه انبوه سازی بانک پیش تر گفته کلنگ اجرای این
طرح را در ۲۵ مهرماه سال ۹۲ به زمین زده.
نگاهی به آمار بازار مسکن در تهران کدام‌خانه‌ها در مردادماه بیشتر معامله
شدهاند؟
در مردادماه سال ۹۴ کدام واحدهای
آپارتمانی بیشترین معاملات مسکن را به خود اختصاص داده‌اند؟ آماری از تعداد
واحدهای مسکونی معامله‌شده به تفکیک عمر بنا، قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی،
سطح زیربنای هر واحد مسکونی و ارزش هر واحد مسکونی توسط روابط عمومی بانک مرکزی ارائه
شده است. بر اساس آمارها، در مردادماه سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمان‌های
مسکونی شهر تهران به ۱۳/۱ هزار واحد مسکونی رسید.
تعداد معاملات انجام شده به تفکیک عمر بنای واحد
مسکونی
بررسی توزیع تعداد
واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در مردادماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است
که واحدهای نوساز تا پنج سال ساخت با سهم ۸/۲۵ درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را
به خود اختصاص داده‌اند.
تعداد معاملات بر حسب قیمت یک مترمربع بنای واحد
مسکونی
تعداد واحدهای
مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع در مردادماه سال ۱۳۹۴ نشان می‌دهد که
در شهر تهران واحدهای آپارتمانی با محدوده قیمت هر متر مربع ۲۵ تا ۳۰ میلیون ریال
با سهم ۱۴/۱ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و
واحدهایی با محدوده قیمتی هر متر مربع ۲۰ تا ۲۵ و ۳۰ تا ۳۵ میلیون ریال به ترتیب
با سهم ۱۳/۹ و ۱۲/۱ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
تعداد معاملات بر
حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی
تعداد واحدهای
مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در مردادماه سال ۱۳۹۴ نشان
می‌دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰
مترمربع معادل ۱۶/۵ درصد اختصاص داشته است؛ واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰
و ۷۰ تا ۸۰ مترمربع به ترتیب با سهم ۱۵/۴ و ۱۲/۹ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند؛ در
مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، ۵۸/۴
درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.
تعداد معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسکونی
در مردادماه سال
۱۳۹۴ تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت کل هر واحد نشان می‌دهد که
واحدهای مسکونی با ارزش ۱۰۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان با سهم ۱۱/۲درصد در میان دامنه‌های
قیمتی مورد بررسی، بیشترین سهم از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای
دارای ارزش ۱۳۰ تا ۱۶۰ و ۱۶۰ تا ۱۹۰ میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم ۱۰/۸
و ۸/۵درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مردادماه سال ۱۳۹۴ حدود ۷/۴۸ درصد
از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۲۲۰ میلیون تومان اختصاص داشته است
و ۵/۹درصد از واحدهای
مسکونی معامله شده نیز ارزشی بیش از ۹۸۰ میلیون تومان داشته‌اند.
