لیزینگ؛ راهکار خروج غیرتورمی مسکن از رکود
اگرچه براساس ماده۱۴ قانون ساماندهی مسکن، طرح لیزینگ مسکن از سال۸۸ لازم‌الاجرا بوده اما همچنان اجرای این طرح به‌دلیل نگرانی‌های موجود درخصوص افزایش قیمت مسکن، در هاله‌یی از ابهام است و بانک مرکزی به‌عنوان متولی اصلی ساماندهی و تنوع بخشی لیزینگ همچنان در صدور مجوز شرکت‌های مجاز لیزینگ تعلل می‌کند ضمن اینکه تصویب شورای پول و اعتبار بر این طرح نیز اجرایی شدن آن را سخت‌تر می‌کند.
در این میان، انبوه‌سازان پیشنهادی را برای اجرای طرح لیزینگ به دولت ارایه
دادند که براساس آن بانک مسکن به‌عنوان کارگزار و واسط میان خریدار و انبوه‌ساز
وارد عمل می‌شود و با دریافت ۵۰درصد از هزینه خرید و اقساط ۵ تا ۱۲ساله، واحدهای
مسکونی را به‌صورت بلندمدت و در قالب بازار خرید اعتباری به متقاضیان مسکن می‌فروشد.
استقبال بانک مسکن از پیشنهاد انبوه‌سازان
درهمین خصوص، یکی از اعضای هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان
بااشاره به پیشنهاد ارایه شده ازسوی کانون به بانک مسکن برای ارایه خدمات لیزینگ
گفت: این پیشنهاد حدود دوسه ماه گذشته مطرح شد و بانک مسکن از این طرح استقبال
کرد، براساس این طرح بانک مسکن براساس سازوکاری مشخص، واسطی میان انبوه‌سازان و
خریداران مسکن می‌شود و انبوه‌سازان واحدهای ساخته شده خود را دراختیار بانک قرار
می‌دهند.
ایرج رهبر افزود: در این طرح پیشنهادی، خریدار باید ۵۰درصد از هزینه خرید خانه را به
بانک پرداخت کند و مابقی به‌صورت اقساط ۵ تا ۱۲ساله به بانک پرداخت می‌شود. وی ادامه
داد: باتوجه به سازوکارهای مناسب بانک‌ها در دریافت تعهد مالی از خریداران، در این
طرح انبوه‌سازان بانک مسکن را به چرخه لیزینگ وارد کردند.
به گفته رهبر، سودی که شرکت‌های لیزینگ دریافت می‌کردند بیش از سود
معمول بانک‌ها بود، ضمن اینکه هزینه خرید مسکن نیز بالاست پس استفاده از لیزینگ در
بازار مسکن چندان به‌صرفه نیست و در افزایش قیمت نیز موثر است. وی گفت: با اجرای
این طرح بسیاری از واحدهای خالی به فروش می‌رود و انبوه‌سازان پس از یکی دو سال
شاهد بازگشت سرمایه خود خواهند بود. رهبر، جامعه هدف این طرح را اقشار متوسط جامعه
دانست و افزود: طرح لیزینگ خودرو چندان فشاری را بر خریدار وارد نمی‌کند، اما
لیزینگ مسکن هزینه بسیاری را بر خریدار تحمیل می‌کند که انبوه‌سازان با دریافت سود
معقول، درصدد ایجاد انگیزه برای خریداران و تمایز با شرکت‌های لیزینگ را دارند.
رییس سابق انجمن انبوه‌سازان تهران همچنین گفت: اجرای این طرح علاوه بر ایجاد رونق در بازار مسکن، فروش واحدهای
مسکونی ساخته شده انبوه‌سازان و بازگشت سرمایه انباشت شده در مسکن را به‌دنبال دارد.
الزامات اجرای دقیق لیزینگ مسکن
در همین حال، منصور غیبی کارشناس اقتصاد مسکن پیشنهاد انبوه‌سازان به دولت برای اجرای خدمات لیزینگ را مثبت
ارزیابی کرد و گفت: اجرای درست طرح لیزینگ مسکن ازسوی انبوه‌سازان منوط به تشکیل کارگروهی
برای صدور قوانین و مقررات، اجرا و نظارت است، درواقع انبوه‌سازان نباید به
تنهایی اجرای این طرح را برعهده بگیرند.
غیبی اظهار کرد: باید کارگروهی در این زمینه تشکیل شود و علاوه بر
انبوه‌سازان، شهرداری، بانک مسکن و… نیز حضور داشته باشند.
وی افزود: در این کارگروه باید صلاحیت فنی و مالی انبوه‌سازان مورد
بررسی قرار گیرد و پس از بررسی‌های صورت گرفته، انبوه‌سازان ازسوی این کارگروه رتبه‌بندی
شوند.
به گفته این کارشناس مسکن با تشکیل کارگروه لیزینگ، این طرح هم کارایی
لازم را خواهد داشت و هم اجرای آن با کمترین مشکل مواجه می‌شود، ضمن اینکه این
اقدام موجب اجرای دقیق ماده۳۳ نظام مهندسی (حضور سازنده با صلاحیت مالی و فنی) می‌شود؛
زیرا انبوه‌سازان برای دریافت رتبه بالاتر از همکاری مهندسان ساختمان نیز بهره می‌برند.
غیبی تصریح کرد: با اجرای این طرح بسیاری از واحدهای خالی نیز به فروش می‌رود، براساس
آمار اخیر ۵۰۰هزار واحد خالی در شهر تهران وجود دارد که اگر مساحت میانگین آنها
۱۰۰مترمربع درنظر گرفته شود، با رجوع به قیمت اعلام شده ازسوی بانک مرکزی (هر متر
۴میلیون تومان) مبلغی در حدود ۲۰۰هزار میلیارد تومان به‌صورت غیرموثر در بازار
مسکن انباشته شده است که این مبلغ تقریبا با بودجه کل کشور در سال۸۸ برابری می‌کند.
وی بااشاره به رکود حاکم بر بازار مسکن گفت: اجرای لیزینگ مسکن طرحی برای تصاحب
واحدهای خالی و خانه‌دار شدن بسیاری از متقاضیان است، ضمن اینکه واگذاری پروژه به
انبوه‌سازان را نیز ساماندهی می‌کند و نگرانی سازندگان را از عدم فروش مسکن از
میان میبرد.
غیبی بااشاره به تجربه سایر کشورها درخصوص ارایه تسهیلات مسکن گفت: در
کشورهای دیگر متقاضیان با پرداخت ۲۰درصد از هزینه خرید و دریافت تسهیلات خانه‌دار
می‌شوند، اما در ایران این رقم برعکس است که با ارایه طرح لیزینگ مسکن می‌توان تا
حدودی این مشکل حل شود.
وی تصریح کرد: براساس قانون اساسی، بانک مرکزی نباید سازنده یا پیمانکار باشد، بلکه
باید با ارایه تسهیلات به طرح‌های توجیهی مانند لیزینگ، مسکن را به‌صورت یک محصول
دراختیار متقاضیان قرار دهد اما در حال حاضر بانک‌ها به‌دنبال منفعت‌جویی اقتصادی
هستند که این موضوع باعث افزایش قیمت مسکن شده و متناقض با قانون اساسی است. این
فعال بازار مسکن افزود: تجربه ثابت کرده که در ایران، متقاضیان مسکن از انواع طرح‌ها
برای خرید خانه استقبال می‌کنند، حتی زمانی که بانک‌های خصوصی تسهیلاتی را با درصد
سود بسیار بالا به متقاضیان مسکن اعطا می‌کردند مردم از این تسهیلات بهره می‌بردند.
غیبی بیان کرد: مسوولان باید تلاش کنند که سبد کالای متفاوتی را برای خریداران
مسکن درنظر بگیرند و متقاضیان باتوجه به شرایط‌شان از این طرح‌ها استقبال کنند.
وی بااشاره به ارایه خدمات به انبوه‌سازان ازسوی دولت گفت: جایگزینی
شرکت‌های لیزینگ ازسوی کانون انبوه‌سازان باید با ارایه تسهیلاتی ازسوی دولت همراه
باشد تا از این طریق قیمت مسکن ساخته شدن کاهش یابد و فشار زیادی بر متقاضیان
تحمیل نشود. این کارشناس مسکن افزود: دولت باید انبوه‌سازانی را که در طرح‌های
لیزینگی فعالیت می‌کنند، به کارخانه‌های تولید مصالح و مواد ساختمانی معرفی کند تا
از این طریق هزینه ساخت واحدهای لیزینگی کاهش یابد، ضمن اینکه در دریافت عوارض
مالیاتی، فروش تراکم و… نیز با آنها همکاری شود.
پیش از این شرکت‌های لیزینگ ۲۰ تا ۳۰درصد از هزینه
خرید خانه را به‌صورت نقد دریافت می‌کردند و مابقی باید به‌صورت اقساط و با سود بالای
۳۰درصد ازسوی خریدار دریافت می‌شد، اما با پیشنهاد اخیر انبوه‌سازان مبنی بر
پرداخت ۵۰درصد از هزینه و پرداخت اقساط با سود ۲۰درصد، پیش‌بینی می‌شود، در صورت
موافقت دولت با این پیشنهاد، متقاضیان استقبال خوبی از آن به‌عمل آورند.
