بورس مسکن با بازار چه می کند؟

موضوع راه‌اندازی بورس مسکن با هدف کنترل خرید و فروش ملک و جلوگیری از فروش یک واحد مسکونی به چند نفر عنوان شده است.

این روزها کارشناسان اقتصاد مسکن و مسئولان بازار سرمایه درخصوص راه
اندازی این بورس اظهار نظرهای متفاوتی دارند به طوری که مدیرعامل شرکت بورس کالا
می گوید: معاملات مسکن در بورس کالا ارتباطی با املاک در دست مردم ندارد، بنابراین
نه خانه ای گران و نه ارزان می شود به طوری که در بورس مسکن املاک با متراژ بالا
که متعلق به ارگان های عمومی و دولتی از قبیل بانک ها و ادارات است، به جای فروش
به صورت مزایده که پر هزینه، دست و پا گیر و فرآیندی زمان بر است از طریق مکانیزم
های شفاف بورس فروخته می شوند، اما رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، تاکید می
کند که خروجی ورود بورس به بازار مسکن نتیجه ای جز افزایش قیمت ملک و رشد سوداگری
در این بازار نیست و بورس حق ورود به خرید و فروش مسکن را ندارد.

ناهمگن بودن ملک؛ مانع فنی معاملات املاک در بورس

کارشناسان اقتصاد مسکن می گویند که تغییر میز معاملات مسکن و هدایت
خرید و فروش آپارتمان‌ها به بورس، به‌خاطر «ناهمگن بودن ملک » غیرممکن و فاقد تجربه
جهانی است، زیرا طبق مقررات بازار سرمایه، شرط لازم عرضه یک کالا در بورس، «همگن»
بودن آن کالا است در حالیکه در بازار مسکن، هیچ دو واحد مسکونی را نمی‌توان
شناسایی کرد که از هر نظر شبیه هم باشند، به طوری که در بهترین حالت، دو
واحدمسکونی در یک ساختمان که دارای متراژ و متریال کاملا یکسان هستند، حداقل از
بابت موقعیت جغرافیایی – شرقی، غربی یا شمالی، جنوبی- دارای تفاوت هستند و به این
ترتیب «ناهمگن» بودن واحدهای مسکونی به عنوان ویژگی بارز ملک، مانع فنی معاملات
املاک در بورس محسوب می‌شود.

سوگند السادات چاوشی مطابق بخش‌هایی از بسته
سیاستی خروج غیرتورمی از رکود و همچنین قانون رفع موانع تولید، از بانک‌ها و موسسات
دولتی خواسته شده است برای «فروش املاک و مستغلات مازاد» و همچنین «وصول
مطالبات سررسید گذشته از محل فروش وثایق ملکی»، از ظرفیت و سازوکار بورس کالا
استفاده کنند. بر همین اساس، هم‌اکنون محدوده مجاز معاملات ملک در بورس طراحی شده
به ‌طوری که ضوابط پذیرش اموال غیرمنقول در بورس کالا تدوین شده است و در قالب آن؛
نهادهایی که تاکنون به روش مزایده، حجم زیادی برج اداری-تجاری خود را به بازار
عرضه می‌کردند، از این پس می‌توانند آنها را از طریق بورس کالا به فروش برسانند.
«ارزش حداقل ۱۰ میلیارد تومانی»، شرط عرضه املاک خاص
در بورس است.

بورس مسکن، نان مشاوران املاک را آجر نمی کند

در این راستا حامدسلطانی نژاد، مدیر عامل شرکت بورس کالا، با بیان
اینکه بورس کالا قصد ندارد رقیب بخش خصوصی در معاملات املاک شود، می گوید: معاملات
مسکن در بورس کالا ارتباطی با املاک در دست مردم ندارد، بنابراین نه خانه ای گران
و نه ارزان می شود.

سلطانی نژاد، می گوید: اصلی‌ترین رویکرد و هدف برای تاسیس بورس
مسکن،تأمین مالی حوزه مسکن با هدف افزایش معاملات اوراق مالی است.

وی، ادامه می دهد: بورس مسکن به شکلی که در رسانه ها انعکاس داده شده
است، نیست و آنچه در قالب بورس مسکن از آن یاد می شود دارای ۲ کارکرد اساسی تامین
مال و مدیریت ریسک است، زیرا بورس ها زمانی می توانند به بخش اقتصاد کمک کنند که
این ۲ کارکرد را داشته باشند.

سلطانی نژاد، تاکید می کند: در حوزه مسکن، بورس ها می توانند نقش
آفرینی کنند، اما این بدان معنی نیست که بورس ها؛ آپارتمان و ساختمان معامله کنند یا
املاک به صورت سیستم رایج خصوصی فعلی مورد معامله قرار بگیرد.

مدیر عامل بورس کالا، می افزاید: در خصوص بورس مسکن بحثی که
سیاستگذاران مد نظر داشتند این است که در مورد املاکی که متراژهای بالایی دارند و
این املاک متعلق به ارگان های عمومی و دولتی از قبیل بانک ها و ادارات است، به جای
اینکه از یک مزایده پر هزینه و دست و پا گیر و فرآیندی زمان بر استفاده کنند، از
مکانیزم های شفاف بورس استفاده شود تا دیگر نیازی به کاغذ بازی های اضافی نباشد.

بورس مسکن خانه ای را گران یا ارزان نمی کند

سلطان نژاد، می گوید: معاملات مسکن در بورس کالا قرار نیست تاثیری بر
قیمت های بازار مسکن داشته باشد؛ پس نه خانه ای گران و نه ارزان می شود؛ زیرا هدف
از راه اندازی معاملات مسکن در بورس کالا ارتباطی با املاک در دست مردم ندارد.

وی، ادامه می دهد: مشاوران املاک اصلا قرار نیست به عنوان کارگزار در
بورس مسکن ایفای نقش کنند،اما این امکان وجود دارد که در معاملات املاک بزرگی که در
بورس عرضه می شود به عنوان بازاریاب نقش آفرینی کنند.

سلطان نژاد، می گوید: مقررات راه اندازی معاملات مسکن از لحاظ سخت
افزار و نرم افزار در بورس کالا راه اندازی شده است و اگر تاکنون هم برای اجرایی نشدن
این معاملات تاخیر به وجود آمده، همکاری نکردن دولتی ها نبوده بلکه به علت رکود
فعلی بازار مسکن بوده است.

وی، ادامه می دهد: بورس کالا با انجام معاملات مسکن در تابلوی فرعی
خود قصد ورود به بخش واقعی معاملات مسکن را ندارد و هنوز برآورد عرضه ای در زمینه معاملات
مسکن انجام نشده است، اما بانک ها بیشتر همکاری کردند.

بورس محل بنگاه داری مسکن نیست

همچنین حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، با بیان اینکه
خروجی ورود بورس به بازار مسکن نتیجه ای جز افزایش قیمت ملک و رشد سوداگری در این
بازار نیست، می گوید: بورس حق ورود به خرید و فروش مسکن را ندارد و اینکه کارمزدی
را بابت فروش ملک دریافت کند با وظایف بورس سازگار نیست.
عقبائی، با بیان اینکه موضوع راه‌اندازی بورس مسکن با هدف راهکاری
برای کنترل خرید و فروش ملک و جلوگیری از فروش یک واحد مسکونی به چند نفر مطرح شده
است، اظهار می دارد: این موضوع از وظایف بورس نیست؛ ضمن اینکه برای کنترل خرید و
فروش در سال ۱۳۸۷ سامانه اطلاعات املاک و مستغلات کشور ایجاد شد که بر اساس این
سامانه مردم می‌توانند معاملات خرید و فروش را انجام دهند و با دریافت کد رهگیری
به هیچ عنوان امکان فروش یک واحد به چند نفر وجود ندارد.

وی، می افزاید: مدت‌ها نقد بر این بود که بانک‌ها نباید بنگاه‌داری
کنند، اما بورس می‌خواهد جایگزین بانک‌ها شود و به جای بانک‌ها بنگاه‌داری کند، اما
بر اساس قانون نظام بروکراسی، قانون تجارت و قانون دلالان، بورس حق ورود به خرید و
فروش مسکن را ندارد.

عقبایی، تاکید می کند: ورود بورس به بازار مسکن مغایر قوانین است، ضمن
اینکه باید به اصل ۴۴ قانون اساسی توجه کرد که بر اساس آن باید خصوصی سازی و واگذاری
امور به مردم تقویت شود. خروجی ورود بورس به بازار مسکن نتیجه ای جز افزایش قیمت
ملک و رشد سوداگری در این بازار نیست.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، گفت: نکته دیگر اینکه برخی آقایان
اعلام کردند با راه اندازی بورس مسکن املاک ستاد اجرایی فرمان امام، بنیاد مستعضعفان،
شهرداری‌ها، بانک‌ها و انبوه‌سازان را به فروش برسانند در حالیکه این اقدام نوعی
بنگاه‌داری نهادهای دولتی است که با نظر نمایندگان مجلس، دولت و شخص رئیس جمهور
مغایرت دارد.

وی، می گوید: با وجود ۱۲۰ هزار مشاور املاک و ۶۰۰ هزار اشتغالی که در
این بخش ایجاد شده است، ظرفیت انجام معاملات مسکن در بین مشاوران املاک وجود دارد
و اینکه بورس رقیب بنگاه‌های معاملات ملکی شود و خارج از حیطه وظایف قانونی به این
حوزه‌ها ورود کند نوعی سودجویی است و درخواست داریم مسئولان وزارت اقتصاد و دارایی
و سازمان بورس به این موضوع توجه کنند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، می گوید: اگر هم مسکن قابلیت عرضه
در بورس را داشته باشد باید با یک رویکرد خاص، نظرسنجی و گرفتن نظرات بخش خصوصی
باشد.