ورود متغیر جدید به طرف عرضه مسکن
فک رهن از آپارتمان‌های وام‌دار و به عبارت دیگر، امکان فروش این دسته از واحدهای مسکونی متغیری است که دیروز به شکل رسمی به بازار مسکن وارد شد. اگرچه طی ماه‌های گذشته مباحث مشابهی در محافل اقتصادی و رسانه‌یی شنیده می‌شد، دیروز اما بانک مسکن به‌طور رسمی از طرح «رها» رونمایی کرد.
آنگونه که اعلام شده است، با اجرایی شدن این طرح، مالکان واحدهای
مسکونی وام‌دار می‌توانند درعین آزادسازی ملک خود از رهن بانک مسکن، کماکان اقساط باقیمانده
وام را به صورت تدریجی و ماهانه پرداخت کنند. درشرایطی که بازار مسکن با رکود
مواجه است، انتظار می‌رود با اجرایی شدن طرح «رها»، انگیزه مالکان این دسته از
واحدهای مسکونی برای تبدیل به احسن کردن واحد خود افزایش یابد.
به ویژه اینکه بخش بزرگی از حباب قیمت مسکن طی دوسال گذشته تخلیه شده
و قیمت‌های مسکن کاهش یافته است.
جزئیات طرح «رها«
براساس این گزارش، بانک مسکن با اجرای طرح «رها»، امکان فروش آپارتمان‌های
وام‌دار در سال‌های پایانی دوره بازپرداخت اقساط وام را فراهم کرد.
طرح «رها»، عنوان یک خدمت جدید در بانک مسکن است که در قالب آن، مالکان آپارتمان‌های
مسکونی در رهن بانک، بعد از طی زمان معین از پروسه بازپرداخت وام مربوطه، می‌توانند
در ازای سپرده‌گذاری جدید، معادل ١١٠ درصد مبلغ اقساط باقیمانده، واحد مسکونی خود
را از رهن بانک مسکن خارج کنند.
جزییات این طرح حاکی است: مالکان آپارتمان‌های وام‌دار (واحدهایی که
به واسطه دریافت وام خرید یا وام جعاله، در رهن بانک مسکن هستند) به کمک این خدمت
جدید، قادر می‌شوند طی ۵سال آخر دوره بازپرداخت تسهیلات، بدون آنکه وام خود را
تسویه کنند، واحد را فک رهن کرده و از مزایای این آزادسازی استفاده کنند. مسعود
ایزدی، مدیر روابط‌عمومی بانک مسکن در این‌باره اعلام کرد: «رها» دارای این مزیت
برای وام‌گیرنده‌هاست که مالکان آپارتمان‌های رهنی قادر می‌شوند، آپارتمان خود را
در عین باقی ماندن بخشی از اقساط وام آن، فک رهن کرده و آن را بفروشند.
ایزدی تاکید کرد: در این طرح افرادی که معادل ١١٠درصد اقساط باقیمانده
وام خود را در بانک مسکن سپرده‌گذاری می‌کنند، از سود ٢٠درصدی سالانه بهره‌مند می‌شوند
بنابراین با سود دریافتی، می‌توانند بخشی از اقساط باقیمانده وام خود را پرداخت
کنند.
مدیر روابط‌عمومی بانک مسکن افزود: در حالت طبیعی و بدون استفاده از
طرح «رها»، یک
مالک آپارتمان وام‌دار، چنانچه بخواهد به هر دلیل ملک خود را فک رهن کند، باید کل
اقساط باقیمانده را یکجا تسویه کند که این کار از توان اکثر وام‌گیرنده‌ها خارج
است اما با «رها»، افراد می‌توانند در عین آزادسازی ملک خود از رهن بانک مسکن،
کماکان اقساط باقیمانده وام را به صورت تدریجی و ماهانه پرداخت کنند.
برای این منظور، سپرده ١١٠درصدی، صرفا نقش ضمانت بازپرداخت باقیمانده
تسهیلات را دارد که جانشین رهن ملک می‌شود.
برای استفاده از طرح «رها» باید حداکثر ۶٠ قسط ماهانه باقیمانده
باشد، اما در حال حاضر بانک مسکن برای رضایت مشتریان و خدمات‌رسانی مطلوب به آنها،
این خدمت را بدون محدودیت به مشتریان خود ارائه می‌کند.
گره معاملاتی مسکن باز نمی‌شود
محمدرضا فرهادی‌پور، کارشناس مسکن در رابطه با میزان اثرگذاری طرح
«رها» بر وضعیت
بازار رکودی مسکن گفت: درحال حاضر، بازار مسکن با کمبود عرضه مسکن
مواجه نیست و به اندازه کافی واحد مسکونی درسطوح کیفی مختلف به این بازار عرضه شده
است. از این‌رو، مساله اصلی کنونی بازار مسکن به طرف تقاضا مرتبط است. طی سال‌های
گذشته قیمت مسکن به اندازه‌یی بالا رفته است که در شرایط کنونی اقتصاد متقاضیان
مسکن توان خرید ندارند و از همین‌رو با رکود معاملاتی یا تعداد کم معاملات ملک
مواجه هستیم.
فرهادی‌پور با بیان اینکه باید سیاستی اتخاذ شود که تقاضای مصرفی و
تقاضای سرمایه‌گذاری در مسکن افزایش یابد، اظهار کرد: طرح«رها» درعین حالی که می‌تواند
روی رفتار مالکان خرد آپارتمان اثرگذار باشد، اما درعین حال تامین مبلغی معادل
۱۱۰درصد اقساط باقیمانده برای سپرده‌گذاری درشرایط کنونی اقتصاد کار ساده‌یی برای
مالکان نیست. ازسوی دیگر، فرض کنید، آپارتمان فک رهن شد، آیا فک رهن شدن به معنای
فروش رفتن هست؟ درحال حاضر، واحدهای بسیاری به بازار عرضه شده‌اند که مشکل رهنی
نیز ندارند، اما این واحدها به فروش نمی‌روند. از این‌رو، به نظر نمی‌رسد که با
طرح «رها» تقاضا تحریک شود.
این کارشناس مسکن همچنین با طرح این سوال که آیا سود ۲۰درصد حاصل از
سپرده‌گذاری جدید از سود ناشی از رهن و اجاره آپارتمان بیشتر است یا کمتر، گفت:
سود بانکی درحال حاضر حدود ۲۰درصد است و سود رهن و اجاره ۳۰درصد است و اختلافی حدود ۱۰درصد دارند. این مساله درکنار تمایل مالکان
خرد مسکن در ایران به اجاره ملک خود، منجر به این می‌شود که طرح «رها» از جذابیت
لازم برخوردار نباشد. فرهادی‌پور همچنین اظهار کرد: طرح «رها» برای انبوه‌سازان
نیز اساسا جذاب نیست و گرهی از کار آنها نمی‌گشاید. در یک مثال واقعی، درحال حاضر
موردی وجود دارد که ۳۰۰واحد در دست ساخت، هریک حدود ۷میلیون تومان قسط معوق دارند. تامین سپرده برای این واحدها حدود
۳میلیارد تومان پول می‌خواهد.
درصورتی که اگر مالک این واحدها ۳میلیارد تومان پول داشت، این واحدها
را تکمیل و به بازار عرضه می‌کرد.
حاکمیت فاکتورهای سرمایه‌گذاری بر بازار مسکن
بهروز گتمیری، کارشناس مسکن نیز در رابطه با نحوه اثرگذاری طرح «رها»
بر بازار خریدوفروش ملک گفت: مسلما بخشنامه‌هایی که درحوزه مسکن وجود
دارد، می‌تواند تاثیرات مثبت یا منفی بر این بازار‌ها داشته باشد اما واقعیت این
است که این طرح نمی‌تواند تاثیر زیادی در بازار مسکن داشته باشد چون پارامترهای
خارج کردن بازار مسکن از رکود تنها توسط تمهیدات پارامترهای مالی نیست. البته این
تسهیلات می‌تواند کمک‌کننده باشد تا در یک دوره‌یی آزادسازی پول و ملک صورت گیرد
اما نقش مثبتی ندارد و نظر روشنی نمی‌توان درباره آن ارایه کرد.
گتمیری افزود: اصولا پیش‌بینی بازار مسکن با درنظر گرفتن بقیه
فاکتورها و مسائل اقتصادی امکان‌پذیر است. ثبات اقتصادی می‌تواند باعث ایجاد تعادل شود تا بازار مسکن در یک کشور
رشد پیدا کند. درحال حاضر شرایط بازار مسکن شبیه بازار سرمایه است و عواملی که در
بازار سرمایه دخیل هستند، در بازار مسکن نیز نقش بازی می‌کنند. وی اظهار کرد: در
دورانی قرار داریم که همه عدم تعادل اقتصاد مسکن را می‌بینند. در شرایط توافق یا
عدم توافق هسته‌یی، بازار مسکن رکود داشته است چون بازار مسکن امروز، بازار مصرف
نیست و بازار سرمایه است. بنابراین بازار مسکن تابع شرایط بازار‌های سرمایه‌گذاری
است.
این کارشناس مسکن افزود: این ابزاری که بانک مسکن درقالب طرح رها برای
آزادی‌سازی آپارتمان‌های در رهن بانک گذاشته است، برای متقاضیان مصرفی خوب خواهد
بود. این دسته از مالکان می‌توانند ۵سال آخر مسکن خود را آزادسازی کند و سودی
برای آنها به دست بیاید. هدف این طرح اقشار متوسط هستند که این اقساط مالی می‌تواند
به آنها کمک کند اما این طرح در بازار مسکن تحول ایجاد نخواهد کرد چون بازار مسکن ابعاد
دیگری دارد. درکنار تمام تسهیلاتی که داده می‌شود، شرایط کلان سیاسی و اقتصادی
کشور است که می‌تواند بازار‌های مسکن را تحت تاثیر قرار دهد. در واقع تمام
فاکتورهایی که در بازار بورس و قیمت دلار تاثیر می‌گذارد درحوزه مسکن نیز
تاثیرگذار است.
وی تاکید کرد: بازار مسکن باید به عنوان یک بازار سرمایه‌یی تحلیل شود
چون تمام سرمایه‌یی که درحوزه مسکن وجود دارد درحوزه مصرف نیست. این طرح می‌تواند
به عنوان یک ابزار مالی برای آزادسازی منابع مالی عمل کند، اما آیا تمام مساله
مسکن ما این است؟ باید به این سوال پاسخ داد. قطعا پاسخ به این سوال منفی است و
تنها مشکل بازار مسکن درکشور فاکتورهای مالی نیست.
بنابراین تمهیدات مالی درحد خودش تاثیراتی خواهد داشت و تاثیر آن هم
حتما منفی نخواهد بود. اما تکان خوردن بازار مسکن به شرایط آتی سرمایه‌گذاری بستگی
دارد که مسلما با این توافق طی ۶ماه تا یک‌سال آینده بازار مسکن در جهت مثبت تغییر خواهد کرد.
