۲.۵میلیون مستأجر کم درآمد در انتظار مسکن اجتماعی

برآورد های انجام شده در طرح جامع مسکن نشان می دهد که بیش از ۲.۵ میلیون خانوار از اقشار کم درآمد که در دهک های یک تا ۴ قرار دارند، فاقد مسکن ملکی هستند و برای تامین آن با مشکل جدی مواجهند.

طرح مسکن اجتماعی یا مسکن محرومان که وزارت راه و شهرسازی در دولت
یازدهم بارها از آن سخن گفته باید این گروه از اقشار را هدف قرار دهد اما هنوز اجرای
چنین طرحی با گذشت حدود ۲سال از فعالیت دولت یازدهم، کلید نخورده است. در طرح جامع
مسکن که نسخه پیش نویس و غیرقابل استناد آن به تازگی منتشر شده و قرار است تا تیر
ماه رسماً نهایی و رونمایی شود، اطلاعاتی از اقشار کم درآمد فاقد مسکن و همچنین
برنامه هایی برای خانه دار شدن آنها مطرح شده است اما چگونگی و زمان اجرای آن با
ابهامات زیادی همراه است.

آنطور که این طرح نشان می دهد وزارت راه و شهرسازی محوریت برنامه های
تامین مسکن کم درآمدها را به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی سپرده و برای چندین دستگاه
و نهاد دیگر وظایفی تعیین کرده است اما عملیاتی شدن این طرح ها با توجه به دخیل
بودن چندین نهاد مختلف و محوریت بنیادی که در حال حاضر در طرح مسکن مهر هم با
مشکلات زیادی مواجه شده، تردیدهایی را به همراه داشته است.به خصوص درباره منابع
مالی آن بحث بسیاری مطرح است.

وضعیت خانوارهای فاقد مسکن

تحولات بازار زمین و ساختمان طی سال های اخیر توان تامین مسکن را برای
بسیاری از خانوارها در وضعیت نامناسبی قرار داده است به طوری که اگر یک خانواده
درآمد سالانه خود را به طور کامل کنار بگذارد، پس از ۱۲ سال می تواند به خرید خانه
دست بزند. نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در وضعیت مناسب حداکثر باید پنج سال
باشد. آنچه که در طرح جامع مسکن به عنوان وضع موجود خانواده های فاقد مسکن مورد
توجه قرار گرفته، نشان می دهد که ۴۰درصد هزینه های خانوار در گروه های پایین
درآمدی صرف مسکن می شود در حالی که اندازه متعارف آن در سطح جهانی حدود ۲۵ درصد
است.

طبق برآوردهای انجام شده، حدود ۴۸درصد از خانوارهای فاقد مسکن در دهک
های اول تا چهارم و ۲۹درصد آنها در دهک های پنج تا هفت قرار دارند. از میان
خانوارهای مستاجر تنها ۷۰درصد تحت پوشش نهادهای بیمه ای قرار دارند به همین دلیل
شناسایی ۳۰درصد دیگر با دشواری همراه است. با این حساب ۲میلیون و ۵۲۲ هزار خانوار
شهری مستاجر در دهک اول تا چهارم درآمدی قرار دارند که در تامین مسکن با مشکل جدی
مواجه هستند. از این تعداد ۸۹۲هزار خانوار زیر پوشش هیچ گونه نهاد بیمه ای و
حمایتی قرار ندارند.

طبق اطلاعات طرح جامع مسکن در دوره ۱۳ساله با فرض نرخ رشد اقتصادی
۵.۲درصد در هر سال، سالانه ۶۴ هزار خانوار به خانوارهای کم درآمد اضافه می شوند.
در این شرایط با فرض ثبات قیمت مسکن تا سال ۱۴۰۵، شاخص دسترسی به مسکن به پنج سال
و نیم می رسد.

برنامه های عملیاتی یا غیرعملیاتی

در بخش برنامه های عملیاتی برآوردهایی از بودجه مورد نیاز برای پرداخت
تسهیلات و یارانه در این بخش انجام شده است اما معلوم نیست که حجم تسهیلات تعیین
شده با وضعیت نابسامان منابع بانک ها قابل پرداخت باشد. از طرف دیگر ضمانتی برای
عملی شدن و پرداخت یارانه تسهیلاتی تعیین شده که باید از طریق بودجه عمومی دولت و
سایر نهادهای مسکن سهمی پرداخت شود، وجود ندارد.

طبق برنامه ای که به عنوان اعطای تسهیلات ساخت و خرید به گروه های کم
درآمد تعیین شده، سالانه باید ۶۰ هزار فقره تسهیلات ۱۰ ساله خرید مسکن با مبلغ متوسط
۴۰ میلیون تومان پرداخت شود که دولت و سازمان های متولی مسئولیت پرداخت مابه
التفاوت سود را بر عهده خواهند گرفت. واجدان شرایط در این طرح از طریق بنیاد مسکن
و با معرفی نهادهای حمایتی فعال چون بهزیستی، صندوق بازنشستگی و کمیته امداد از
میان دهک های درآمدی ۲ تا چهار و با شرط عدم برخورداری از مسکن ملکی و عدم استفاده
از امکانات دولتی در گذشته، تعیین می شوند.

برآورد می شود اجرای این طرح به سالیانه ۲ هزار و ۴۰۰میلیارد تومان
منابع بانکی نیاز خواهد داشت و با فرض تعیین نرخ بهره هفت درصد به عنوان نرخ بهره
در استطاعت خانوارهای هدف، اجرای این طرح نیازمند حدود ۱۶۸میلیارد تومان یارانه (در سال اول) از محل بودجه عمومی و ۱۶۸میلیارد تومان
کمک های حمایتی از محل سایر نهادهای مسکن اجتماعی خواهد بود.

در بخش دیگری از این طرح به پرداخت تسهیلات برای بهسازی واحدهای
مسکونی سکونتگاه های غیررسمی اشاره شده است. بر این اساس خانوارهای واجد شرایط پس از
معرفی شرکت عمران و بهسازی شهری و شهرداری ها، در مؤسسات پس انداز و تسهیلات مسکن
منطقه ای، منابع مالی خود را تجمیع کرده و از این مؤسسات با سقف میانگین ۱۵میلیون
تومان با دوره بازپرداخت ۱۰ساله تسهیلات دریافت خواهند کرد. نرخ بهره پیشنهادی این
تسهیلات برای دراستطاعت بودن اقساط و تسهیل بازپرداخت پنج درصد در سال است. آنطور
که در این طرح آمده سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در دهک های ۱ تا پنج امکان
استفاده از این طرح را دارند.

برآورد می شود اجرای این طرح به سالانه یک هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان
منابع بانکی و تعهد یارانه کمک سود (در سال اول) در حدود ۱۲۰میلیارد تومان از محل
بودجه عمومی برای مسکن حمایتی و ۱۲۰میلیارد تومان از محل بودجه سایر نهادهای مسکن اجتماعی
نیاز داشته باشد. یکی دیگر از برنامه های تعیین شده برای تامین مسکن کم درآمدها
حمایت از عرضه مسکن اجاره ای توسط بخش خصوصی است که طرح حمایتی در این بخش عمدتا
به واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۷۵ مترمربع اختصاص خواهد یافت.

وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن در اختصاص زمین و منابع یارانه ای و
شهرداری ها با ارائه حمایت در اهدای پروانه ساختمانی رایگان به احداث سالانه ۲۰
هزار واحد مسکونی استیجاری کمک خواهند کرد. هزینه ساخت این واحدها از طریق تسهیلات
بانکی یا بازار سرمایه و یا منابع مالی سازندگان تأمین می شود. بر اساس این طرح
وزارت راه و شهرسازی می تواند بخشی از کمک های یارانه ای از محل بودجه عمومی که در
قالب طرح های ساخت و خرید مسکن اجرا می شود را به سازندگانی که تمایل به احداث
واحدهای استیجاری دارند، اختصاص دهد.

مسکن اجاره ای

در برنامه پنجم از این بخش، اعطای قرض الحسنه ودیعه مسکن اجاره ای از
طریق نهادهای حمایتی مورد توجه قرار گرفته است. بر این اساس حداقل سالانه به ۲۰
هزار خانوار قرض الحسنه ودیعه مسکن اجاره ای پرداخت می شود. پرداخت این قرض الحسنه
فقط به واحدهای مسکونی کمتر از ۷۵ متر مربع تعلق می گیرد. متوسط وام ودیعه برای هر
خانوار حدود ۱۵میلیون تومان در نظر گرفته شده است. بهره این تسهیلات حداکثر ۵ درصد
فرض شده که بودجه عمومی مابه التفاوت سود را سالیانه به بانک ها پرداخت می کند.

منابع بانکی مورد نیاز در این طرح ۳۰۰میلیارد تومان است که حداکثر
تعهد سالانه یارانه کمک سود با فرض ثبات نرخ سود کنونی سالانه برابر با ۲۴میلیارد
تومان از محل بودجه عمومی و ۲۴میلیارد تومان از محل بودجه سایر نهادهای مسکن اجتماعی
برآورد شده است.

در برنامه ششم این بخش نیز حمایت از عرضه مسکن اجاره ای توسط نهادهای
عمومی و شهرداری ها مورد تاکید قرار گرفته است. بر این اساس با محوریت بنیاد مسکن
انقلاب اسلامی و مشارکت سازندگان بخش خصوصی به منظور احداث سالانه ۱۰ هزار واحد مسکونی،
برنامه ریزی و توافق جهت تأمین زمین توسط دولت، ستاد اجرایی فرمان امام، بنیاد
مستضعفان، بنیاد مسکن و یا شهرداری ها انجام می شود. وجوه لازم برای ساخت با تضمین
صندوق ضمانت تسهیلات مسکن از نظام بانکی دریافت خواهد شد.

این برنامه عمدتاً به واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۷۵ مترمربع
اختصاص خواهد یافت. مجموع هزینه سالانه برای احداث ۱۰هزار واحد با متوسط متراژ ۶۵
مترمربع در حدود یک هزار میلیارد تومان است که از طریق نظام بانکی و یا صندوق ها و
اوراق با نرخ سود ثابت تأمین می شود. معادل ۵درصد از هزینه احداث واحدها به عنوان
اجاره بها به صورت سالیانه از متقاضیان اخذ می شود و مابه التفاوت اجاره بها با
اقساط تسهیلات باید توسط دولت، خیریه ها، شهرداری ها و سایر نهادهای مرتبط تأمین
شود. برآورد می شود تعهد یارانه های کمک سود در سال اول اجرای برنامه با فرض ثبات
نرخ سود کنونی ۸۰ میلیارد تومان از محل بودجه عمومی و ۸۰ میلیارد تومان از محل کمک
های سایر نهادهای حامی مسکن اجتماعی پرداخت شود.

مسکن خیریه

در برنامه چهارم و پنجم تامین مسکن کم درآمدها نیز به تشکیل صندوق های
نیکوکاری و وقفی تامین مسکن اشاره شده است. آنچه از این برنامه ها مشخص است، مجموع
آنها برای بودجه عمومی و سایر نهادها بار مالی به همراه دارد و همچنین نیازمند
منابع بانکی نسبتا بالاست. طبیعی است که اجرای طرح های حمایتی در بخش مسکن نیازمند
بودجه قابل توجه است اما در شرایطی که وضعیت مالی دولت و همچنین منابع بانک ها در
تنگنا قرار دارد، امیدواری چندانی به اجرایی شدن این برنامه ها وجود ندارد مگر
آنکه اسناد و مصوبه های اجرایی دقیق تری از نحوه تامین منابع مالی برنامه ها طراحی
شود تا در بودجه سالیانه برای این بخش منابع در نظر گرفته شود و بانک ها نیز منابع
کافی برای پرداخت تسهیلات در نظر گرفته شده داشته باشند.

۱۱ دستگاه متولی

طرح مسکن اجتماعی از همان روزهای نخست فعالیت دولت یازدهم به عنوان
جایگزین طرح مسکن مهر مطرح شد. عباس آخوندی و همکارانش که انتقاد از چگونگی اجرای مسکن
مهر را با جدیت دنبال می کردند، طرح مسکن اجتماعی را به عنوان جایگزین مطرح
ساختند. تا قبل از انتشار پیش نویس طرح جامع مسکن، طرح مکتوبی از مسکن اجتماعی
منتشر نشده بود. پس از انتشار طرح جامع مسکن نیز ابهاماتی بر سر اجرایی شدن آن
ایجاد شده است. عدم وجود ضمانت برای تامین مالی آن از بودجه عمومی دولت و از آن
مهم تر درگیر شدن ۱۱ دستگاه و نهاد با این موضوع است که رسیدن به نتیجه نهایی را
پیچیده تر می کند. تعدادی از این ۱۱دستگاه زیرمجموعه سه وزارتخانه دولتی هستند؛ یک
بانک و ۲سازمان بزرگ دولتی در میان متولیان قرار دارند و مسئولیت هایی نیز برای سه
نهاد انقلابی تعریف شده است.

تعداد بالای دستگاه های درگیر با سوابقی که از اینگونه فعالیت های
جمعی در کشور وجود دارد، آدرس دقیقی برای رسیدن به هدف محسوب نمی شود.در طرح جامع
مسکن دو نوع برنامه برای تامین مسکن اقشار کم درآمد تعریف شده که بخش اول برنامه
های نهادسازی نام گرفته و این بخش شامل سه برنامه است. بخش دوم نیز برنامه های
عملیاتی در هشت محور مورد تاکید قرار گرفته است. در بخش اول برنامه ها به ایجاد
صندوق ضمانت تسهیلات مسکن برای بانک پذیر کردن کم درآمدها اشاره شده است.

در بخش دوم نیز ایجاد نهاد برنامه ریزی مسکن اجتماعی با حضور اعضایی
از بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، سازمان ملی زمین و مسکن، شرکت عمران و بهسازی شهری،
بانک مسکن، وزارت کشور )سازمان
شهرداری ها و دهیاری ها)، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، سازمان مدیریت و
برنامه ریزی کشور، سازمان تامین اجتماعی، سازمان بهزیستی، کمیته امداد و سازمان
هدفمندی یارانه ها مورد توجه قرار گرفته است. محور سوم از بخش اول برنامه ها به
تشکیل بانک اطلاعاتی از برنامه های حمایتی و یارانه ای در بخش مسکن، اختصاص یافته
است.