درسهای توسعه از آرکانزاس آمریکا
توسعه فشرده شهری ۱۷ برابر حومهسازی درآمد دارد
- مراکز شهری با بازده ۵۳۰ درصدی، ۱۷ برابر حومهسازی درآمد مالیاتی ایجاد میکنند.
- توسعه حومهای کمتراکم با بازده ۳۰ درصدی، هزینههای خود را پوشش نمیدهد و بار مالی بر دوش شهر میگذارد.
- زیرساخت درست شامل خیابانهای بههمپیوسته، تمرکز رشد در مراکز مشخص و طراحی بر اساس طیف روستایی-شهری است.
منطقه آرکانزاس شمالغربی آمریکا سر دوراهی بزرگی ایستاده است: یا به ساختوساز پراکنده و وابسته به خودرو ادامه دهد، یا رشد را در مراکز شهری فشرده متمرکز کند. گزارشی جدید نشان میدهد این انتخاب فقط یک ترجیح طراحی نیست، بلکه یک تصمیم چند میلیارد دلاری است که دههها سلامت مالی و اجتماعی منطقه را تعیین میکند.
سؤال چند میلیارد دلاری آرکانزاس شمالغربی
منطقه آرکانزاس شمالغربی با یک پرسش اساسی روبهروست: آیا به توسعه کمتراکم و خودرومحور ادامه بدهد یا رشد را در مراکز شهری فشرده متمرکز کند؟ این پرسش در حالی مطرح میشود که منطقه باید برای نیازهای جدید زیرساختی سرمایهگذاری کند. مردم باید هزینه این زیرساختها را بپردازند، اما رشد جدید هم باید در بلندمدت آنقدر درآمد مالیاتی بسازد که هزینههای خودش را برگرداند. اینکه منطقه کجا و چگونه خیابان، فاضلاب، خطوط آب، مدیریت آب طوفانی و حملونقل را تأمین مالی کند، سرنوشت مالی و اجتماعی آن را برای دههها مشخص خواهد کرد.
مطالعه Urban3: کدام توسعه پول میسازد؟
شورای منطقه، شرکت مشاوره Urban3 را مأمور کرد تا بازده سرمایهگذاری شکلهای مختلف توسعه را بررسی کند. نتیجه این مطالعه که در کنگره CNU ۳۴ ارائه شد، تفاوت چشمگیری نشان میدهد:
مراکز شهری (داونتاونها): ۵۳۰ درصد بازده
کریدورهای تجاری: ۴۱۵ درصد
محلههای پیادهمحور: ۱۵۰ درصد
مناطق مسکونی حومهای: فقط ۳۰ درصد
معنی این اعداد ساده است: هر جا بازده زیر ۱۰۰ درصد باشد، آن توسعه هزینههای خودش را هم پوشش نمیدهد و ضرر میسازد. یعنی شهرکهای حومهای کمتراکم، با هر خانه جدید، بار مالی بیشتری روی دوش شهر میگذارند.
تفاوت ۱۷ برابری
محاسبات Urban3 نشان میدهد اگر رشد منطقه به شکل مراکز شهری و محلههای پیادهمحور باشد، سالانه ۳۴۰ میلیون دلار مازاد مالیاتی ایجاد میشود. اما اگر روند فعلی حومهمحور ادامه پیدا کند، این مازاد فقط ۲۰ میلیون دلار خواهد بود. یعنی توسعه فشرده ۱۷ برابر بیشتر پول برای منطقه میسازد.
نکته مهم: این اعداد میانگین هستند و برخی مراکز شهری احیاشده میتوانند عملکرد بسیار بهتری داشته باشند. همچنین مازاد ۲۰ میلیون دلاری فعلی فقط زمانی درست است که فرض کنیم شهرها زیرساختها را بهدرستی نگهداری میکنند؛ در حالی که بسیاری از این هزینهها به نسلهای بعد موکول میشود.
سه ویژگی زیرساخت درست
زیرساختی که از شهر فشرده و پیادهمحور حمایت میکند، سه ویژگی دارد: خیابانهای بههمپیوسته، تمرکز رشد در مکانهای مشخص، و طراحی بر اساس طیف روستایی-شهری.
۱. خیابانهای بههمپیوسته
یک شبکه خیابانی بههمپیوسته، ظرفیت بیشتر را با هزینه کمتر فراهم میکند. در مقابل، هر خیابان بنبست و ناپیوسته یک هزینه دائمی نگهداری است که هیچ کارکرد عبوری، مسیر اضطراری یا امکان حملونقل عمومی ندارد. هزینه زیرساخت به ازای هر خانوار در الگوهای ناپیوسته میتواند چندین برابر الگوهای بههمپیوسته باشد و این تفاوت با هر دوره نگهداری بیشتر میشود.
بررسیها نشان میدهد شهرهای قدیمی منطقه مانند بنتونویل، راجرز، اسپرینگدیل، فایتویل و سیلوام اسپرینگز شبکه خیابانی بههمپیوسته دارند. اما در نیمقرن گذشته، توسعه در مناطق وسیعی پخش شده بدون اینکه خیابانهای متصل ساخته شود. حالا متصل کردن این خیابانها یک چالش بزرگ زیرساختی است.
۲. تمرکز رشد در مکانهای مشخص
مراکز شهری و محلههای پیادهمحور را میتوان به سه روش ساخت یا احیا کرد: پر کردن فضاهای خالی داخل شهر، بازسازی مناطق حومهای، و ساخت محلههای جدید فشرده و پیادهمحور.
چهار شهر بزرگ منطقه — بنتونویل، راجرز، اسپرینگدیل و فایتویل — با موفقیت مراکز شهری خود را احیا کردهاند. این احیا با سرمایهگذاری در «زیرساخت مردممحور» انجام شده: آرام کردن ترافیک، ساخت پیادهرو و گذرگاه عابر، محوطهسازی و فضاهای عمومی. بهجز فایتویل که دانشگاه آرکانزاس را دارد، بقیه مراکز شهری ۱۵ تا ۲۰ سال پیش بیروح بودند؛ اما حالا ۱۸ ساعت شبانهروز فعال هستند و این موفقیت بیشتر مدیون همین سرمایهگذاریهای عمومی است که بخش خصوصی را برای ساخت مسکن و کسبوکار ترغیب کرده.
نمونه دیگر، شهر کیو اسپرینگز است. اداره حملونقل آرکانزاس در حال ساخت یک مسیر کنارگذر با میدان گردشی است تا ترافیک را از مرکز شهر دور کند. این تصمیم جایگزین طرح اولیهای شد که میخواست خیابان اصلی را به چهار خط تعریض کند و میتوانست به مرکز شهر آسیب بزند.
منطقه لا پلازا در راجرز هم نمونه دیگری است: یک منطقه تجاری حومهای با فروشگاههای بزرگ و پارکینگهای وسیع که میتواند با ایجاد شبکه خیابانی جدید، به یک مرکز شهری فشرده و پیادهمحور تبدیل شود.
دفتر مرکزی جدید والمارت در بنتونویل هم نشان میدهد چطور یک محوطه حومهای میتواند به مکانی پیادهمحور با خیابان اصلی تبدیل شود. مسیر Razorback Greenway هم از وسط همین محوطه عبور میکند.
Razorback Greenway؛ مسیر ۴۰ مایلی که هفت شهر را وصل میکند
Greenway یک مسیر دوچرخه و پیادهروی ۴۰ مایلی است که هفت شهر، از جمله چهار شهر بزرگ منطقه را به هم متصل میکند. این مسیر در سال ۲۰۱۵ با کمک ۱۵ میلیون دلاری فدرال و سرمایهگذاری محلی بنیاد خانواده والتون ساخته شد. ابتدا بهعنوان مسیر تفریحی شروع شد، اما حالا به یک مزیت بزرگ برای توسعه اطراف تبدیل شده است. طرحهای جدید نشان میدهد بخش بزرگی از رشد آینده منطقه میتواند در فاصله پیادهروی یا دوچرخهسواری از این مسیر اتفاق بیفتد.
چالش زمینهای بکر و کمبود آب و فاضلاب
سختترین مسئله منطقه، اصلاح ساختوساز در زمینهای بکر (greenfield) است. الگوی غالب نیمقرن گذشته، ساختوساز حومهای کمتراکم بوده که به لطف قوانین منطقهبندی و سرمایهگذاری زیرساختی ممکن شده است. اما این انتخاب از نظر مالی پایدار نیست: محلههای مسکونی کمتراکم فقط ۳۰ درصد هزینههای خود را میپردازند، در حالی که محلههای پیادهمحور پنج برابر مولدتر هستند.
طرح Growing Home NWA، ۲۲ مرکز موجود در منطقه را شناسایی کرده که بیشترشان به سرمایهگذاری جدید نیاز دارند و ظرفیت رشد زیادی دارند. ۲۱ مرکز دیگر هم میتوانند توسعه پیدا کنند. این مراکز میتوانند بیشتر رشد منطقه را در دهههای آینده جذب کنند و گزینههای متنوع زندگی ارائه دهند.
کمبود آب و فاضلاب هم یک مشکل فوری است. برخی شهرها مثل بنتونویل و پریری گروو به دلیل پر شدن ظرفیت، مهلت فاضلاب دارند. در روستاها میشود با چاه و سپتیک خانه ساخت، اما بیشتر رشد منطقه به فاضلاب عمومی وصل است. سرمایهگذاری در این ظرفیت فقط وقتی منطقی است که رشد بتواند در بلندمدت هزینهاش را بپردازد — و این اتفاق میافتد اگر خطوط آب و فاضلاب به سمت توسعه فشرده و پیادهمحور بروند.
۳. طراحی بر اساس طیف روستایی-شهری
ویژگی سوم زیرساخت درست، طراحی بر اساس «طیف روستایی-شهری» است. این مفهوم، محیط ساختهشده را از روستایی تا شهری سازماندهی میکند. طراحی خیابان، فضای عمومی و محوطهسازی در روستا، حومه، محله پیادهمحور، خیابان اصلی و مرکز شهر کاملاً متفاوت است.
این رویکرد مکانهای پایدارتر و اقتصادیتر میسازد و تضمین میکند جوامع بیشترین بهره را از بودجه بازسازی ببرند. میتوان از این زبان مشترک در چند شهرداری برای هماهنگسازی سیاستها استفاده کرد. دو شهر مهم منطقه، بنتونویل و راجرز، قبلاً قوانین مبتنی بر این طیف دارند.
دو برابر شدن جمعیت در ۲۵ سال آینده
منطقه آرکانزاس شمالغربی در ۲۵ سال آینده جمعیتش تقریباً دو برابر میشود. این وضعیت شبیه بسیاری از مناطق سریعالرشد آمریکاست. امروز سیستمهای زیرساختی و حملونقل در حال شکست هستند و مسکن برای بسیاری از خانوادهها غیرقابلدسترس است.
بحث مسکن ارزان اغلب روی پول خارجی و یارانه متمرکز است، اما کمتر به هزینههای پنهان سرمایهگذاری عمومی توجه میشود. مهندسی سنتی و شیوههای قدیمی برنامهریزی میتوانند هزینه توسعه را به شکلهای نامرئی بالا ببرند. طراحی فشرده و پیادهمحور میتواند این هزینهها را کم کند و مسکن را ارزانتر و بادوامتر کند. چیزهایی مثل پارکینگ، مدیریت آب طوفانی، تسطیح زمین، مکان تأسیسات، حقعبور، منطقهبندی و مجوزها تفاوت بزرگی در هزینه نهایی میسازند.
نتیجه: مسئله فقط پول نیست، طراحی است
شهرسازی فشرده و پیادهمحور از نظر اقتصادی بهتر از توسعه حومهای جواب میدهد. سرمایهگذاری زیرساختی فقط وقتی دوام دارد که از مراکز شهری و محلههای پیادهمحور حمایت کند. پس مسئله فقط این نیست که چقدر سرمایهگذاری کنیم، بلکه این است که آن را چطور طراحی و سازماندهی کنیم.
برای ساختن جوامعی قابلزندگی و مقرونبهصرفه، سه چیز لازم است: خیابانهای بههمپیوسته، تمرکز رشد در محلههای پیادهمحور و مراکز کاربری مختلط، و طراحی بر اساس درک منطقهای از طیف روستایی-شهری.
ترجمه و تنظیم: صما
