قدرت خرید مسکن در استرالیا به پایین‌ترین سطح تاریخی رسید

دو گزارش تازه نشان می‌دهد که قدرت خرید مسکن در استرالیا به پایین‌ترین سطح ثبت‌شده در تاریخ رسیده است. این دو گزارش که روز جمعه منتشر شدند، ابعاد چالش‌های affordability (قدرت خرید) را برای افرادی که به‌دنبال ورود به بازار مسکن هستند، آشکار کرده‌اند.

گزارش انجمن صنعت مسکن استرالیا

نخستین گزارش توسط انجمن صنعت مسکن استرالیا (HIA) با عنوان «گزارش قدرت خرید HIA» منتشر شده است. این گزارش شامل شاخص قدرت خرید HIA است که به‌صورت فصلی برای هر یک از هشت شهر بزرگ و هفت منطقه منطقه‌ای محاسبه می‌شود. در محاسبه این شاخص، تازه‌ترین داده‌های قیمت مسکن، نرخ بهره وام مسکن و تحولات دستمزدها در نظر گرفته شده است.

در سه‌ماهه دوم سال جاری، این شاخص با ۳.۱ درصد کاهش به تنها ۵۳.۲ واحد رسید که پایین‌ترین میزان فصلی از زمان آغاز این گزارش در سال ۱۹۹۴ است.

بر اساس این گزارش، در شهرهای بزرگ اکنون به‌طور متوسط ۱.۹ برابر درآمد یک نفر برای پرداخت راحت اقساط وام مسکن با قیمت متوسط نیاز است. به گفته HIA، یک خانه مقرون‌به‌صرفه باید با حداکثر ۳۰ درصد درآمد سالانه یک فرد با درآمد متوسط قابل پرداخت باشد. در مناطق منطقه‌ای نیز این رقم به ۱.۸ برابر درآمد متوسط رسیده است.

این گزارش همچنین نشان می‌دهد که هوبارت مقرون‌به‌صرفه‌ترین شهر استرالیا است و پس از آن داروین، کانبرا و ملبورن قرار دارند. سیدنی نیز همان‌طور که انتظار می‌رفت، کمترین میزان قدرت خرید را دارد و پس از آن بریزبن، پرت و آدلاید قرار گرفته‌اند.

برای خریداران اولین خانه، میانگین زمان انتظار برای پس‌انداز پیش‌پرداخت در شهرهای بزرگ اکنون به ۵ سال رسیده است. این رقم در مقایسه با داده‌های مشابه ده سال پیش (سه‌ماهه دوم ۲۰۱۶) تقریباً سه سال افزایش یافته است.

گزارش realestate.com.au

در همین حال، تازه‌ترین گزارش قدرت خرید مسکن وب‌سایت realestate.com.au نیز قدرت خرید مسکن را در پایین‌ترین سطح تاریخی ثبت کرده است. بر اساس این گزارش، تنها ۱۲ درصد از خانه‌های فروخته‌شده در سراسر کشور در سال مالی گذشته برای خانوارهایی با درآمد متوسط مقرون‌به‌صرفه بوده است.

این گزارش نشان می‌دهد که اقساط وام مسکن اکنون ۳۴.۵ درصد از درآمد متوسط خانوارها را تشکیل می‌دهد که بالاترین سهم از سال ۱۹۸۹ است. همچنین یک خانوار با درآمد متوسط برای پس‌انداز ۲۰ درصد پیش‌پرداخت جهت خرید ملکی با قیمت متوسط، به شش سال زمان نیاز دارد.

در پنج سال گذشته، قدرت خرید در بخش پایین‌تر بازار با سریع‌ترین نرخ کاهش یافته است. دلیل این امر، اقدامات محرکی مانند طرح پیش‌پرداخت پنج درصدی دولت فدرال است که رشد قیمت را در این بخش از بازار تقویت کرده است. از نظر ایالتی نیز کمترین قدرت خرید در استرالیای جنوبی و بیشترین آن در ویکتوریا ثبت شده است.

لازم به ذکر است که به دلیل تفاوت در روش‌های اندازه‌گیری، برخی یافته‌های دو گزارش HIA و realestate.com.au ممکن است با یکدیگر متفاوت باشند. با این حال، یافته اصلی هر دو گزارش یعنی وخامت قدرت خرید، یکسان است.

تأثیر افزایش نرخ بهره

تازه‌ترین داده‌ها نشان می‌دهد که قدرت خرید مسکن در سراسر استرالیا تحت تأثیر سه افزایش نرخ بهره در نیمه اول سال ۲۰۲۶ قرار گرفته است. این افزایش‌ها بیش از اثر کاهش اخیر قیمت خانه‌ها بوده است.

تام دویت، اقتصاددان ارشد انجمن صنعت مسکن استرالیا، در اظهارنظری درباره این گزارش گفت که وضعیت نگران‌کننده است. او هشدار داد که هرگونه کاهش موقت قیمت‌ها، تا زمانی که کمبود عرضه مسکن ادامه داشته باشد، مشکل قدرت خرید را حل نخواهد کرد.

دویت گفت: «شاخص قدرت خرید HIA در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ به‌میزان ۳.۱ درصد بدتر شده و مسکن استرالیا را به کمترین میزان قدرت خرید از زمان آغاز ثبت‌ها در سال ۱۹۹۴ رسانده است.»

او افزود: «حتی با وجود کاهش قیمت مسکن در تعدادی از بازارها به‌ویژه سیدنی و ملبورن، افزایش نرخ بهره هزینه‌های وام مسکن را سریع‌تر از رشد درآمدها بالا برده است. به همین دلیل، قدرت خرید در سه‌ماهه اخیر در همه بازارها، حتی بازارهایی که قیمت مسکن در آن‌ها کاهش یافته، بدتر شده است.»

دویت ادامه داد: «افزایش نرخ بهره، جهش هزینه‌های سوخت و افزایش مالیات‌ها و محدودیت‌های دولت استرالیا برای سرمایه‌گذاران، اعتماد بازار را در سال جاری تضعیف کرده است. خریداران مسکن، به‌ویژه سرمایه‌گذاران، از بازار عقب نشسته‌اند و همین امر باعث ادامه و گسترش کاهش قیمت مسکن در نیمه دوم سال شده است.»

او تأکید کرد: «این وضعیت منجر به بهبود پایدار قدرت خرید نخواهد شد، زیرا عدم تعادل اساسی عرضه و تقاضا در بازار مسکن استرالیا را حل نمی‌کند. وقتی قیمت خانه‌های موجود کاهش می‌یابد اما هزینه زمین، نیروی کار، مصالح، زیرساخت، تأمین مالی و مقررات ثابت می‌ماند، پروژه‌های جدید مسکن از نظر مالی کمتری توجیه‌پذیر می‌شوند.»

دویت با اشاره به کاهش سه ماهه متوالی قراردادهای ساخت خانه جدید گفت: «حجم ساخت خانه نیز ضعیف‌تر از آن چیزی خواهد بود که بدون موانع و اشتباهات سیاست‌گذاری امسال می‌بود. در سمت تقاضا، نیاز اساسی به مسکن به دلیل رشد بالای جمعیت، کوچک‌تر شدن اندازه خانوارها و جایگزینی واحدهای فرسوده همچنان در حال افزایش است. در سمت عرضه نیز دولت استرالیا توسعه ساخت‌وساز مسکن را که از قبل آغاز شده بود، متوقف کرده و کسری مسکن را تشدید کرده است.»

او هشدار داد: «هنگامی که این عوامل بنیادی دوباره بر بازار مسلط شوند، قیمت‌ها بهبود خواهند یافت و قدرت خرید بار دیگر بدتر خواهد شد. این تفاوت بین کاهش قیمت و کاهش هزینه‌هاست. اگر دولت‌ها می‌خواهند عرضه مسکن را افزایش دهند و قدرت خرید را به‌طور پایدار بهبود بخشند، باید هزینه زمین و ساخت‌وساز را کاهش دهند، نه اینکه اعتماد بازار را به‌گونه‌ای تضعیف کنند که فقط به‌طور موقت قیمت‌ها را در بازار مسکن موجود سرکوب کند.»

در همین حال، کامرون مک‌اینتایر، مدیرعامل گروه REA (ناشر realestate.com.au)، در اظهارنظری درباره گزارش این وب‌سایت گفت که این وضعیت بازتاب‌دهنده وضعیت اسفناک قدرت خرید مسکن در استرالیا است. مک‌اینتایر گفت: «این واقعیت که ما با بدترین وضعیت قدرت خرید در حداقل یک نسل مواجه هستیم، بازتابی تکان‌دهنده از سیاست‌های مسکن و یک فراخوان روشن برای اقدام است.»

ترجمه و تنظیم: صما